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北京，2017年8月28日--戴德梁行近日發(fā)布2017上半年《全國住宅市場(chǎng)研究》報告，透過(guò)全國住宅市場(chǎng)數據及24個(gè)重點(diǎn)城市的具體數據研究，剖析上半年住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況，并結合政策及市場(chǎng)內部因素對下半年住宅市場(chǎng)的運行環(huán)境及走勢作出預測。 商業(yè)地產(chǎn) 2017年上半年，持續收緊的樓市調控令市場(chǎng)熱度有所降溫，開(kāi)發(fā)投資增速也于2季度出現環(huán)比回落。上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)8.5%，增速雖比去年同期增長(cháng)2.4個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)與一季度相比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增速比去年同期增長(cháng)5.6個(gè)百分點(diǎn)，但較上季度回落1個(gè)百分點(diǎn)。 就成交情況來(lái)看，上半年全國住宅新房成交面積64,791萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.5%；成交均價(jià)為7,609元/平方米，同比上漲3.9%，漲幅明顯回落。戴德梁行華南及華西區研究部高級董事及主管張曉端指出，今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市在房地產(chǎn)調控方面進(jìn)一步加碼收緊，史上最嚴、覆蓋最廣的“限購、限貸、限售、限價(jià)、限商”等政策充分表明政府調控決心，使得熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)熱度迅速下降，成交量明顯回落，價(jià)格逐漸走穩或回調；與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴格的調控政策也使得資金或需求向非熱點(diǎn)城市轉移，包括環(huán)熱點(diǎn)城市在內的三四線(xiàn)城市庫存去化加快，為上半年全國住宅成交量的增長(cháng)作出貢獻，而上半年表現突出的地區或因此面臨局部調控的壓力。 2017828141628 圖1 全國住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢變化 資料來(lái)源：國家統計局，戴德梁行研究部 三四線(xiàn)城市市場(chǎng)升溫，令一直以來(lái)較大的庫存壓力得以緩解，待售面積被快速去化，截至上半年末，全國住宅待售面積較去年年末減少5,088萬(wàn)平方米，僅為35,169萬(wàn)平方米。張曉端女士認為，從長(cháng)遠來(lái)看，隨著(zhù)調控效果的深化及預期的日益明朗，資金流動(dòng)回歸理性，三四線(xiàn)城市成交熱度亦將回落，預計去劃速度也將因此放緩。 201782814172 圖2 全國住宅待售面積歷年變化 資料來(lái)源：國家統計局，戴德梁行研究部 從聚焦一二線(xiàn)城市的24城數據來(lái)看，2017年上半年銷(xiāo)售面積較批準上市面積高出2,293萬(wàn)平方米，供銷(xiāo)比為0.79，供不應求的局面凸顯。一方面由于市場(chǎng)上依然存在一定的看漲情緒，更重要的原因則是供應端管控帶來(lái)的影響--政府通過(guò)預售階段的價(jià)格管控令新房?jì)r(jià)格處于相對合理區間，影響開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)積極性，也進(jìn)一步減緩供應。結合月均成交量分析，上半年月均成交量與過(guò)去兩年相比明顯回落，一線(xiàn)城市月均成交量達五年來(lái)最低點(diǎn)，發(fā)達和普通二線(xiàn)城市也均低于過(guò)去2年水平。從價(jià)格走勢來(lái)看，在房?jì)r(jià)已然位于高位的一線(xiàn)城市，大量備案的低價(jià)盤(pán)平抑全市住宅價(jià)格，新房成交均價(jià)呈現平穩回落跡象；而多數二線(xiàn)城市在供需矛盾突出的情況下仍然存在價(jià)格上探預期，即便伴隨成交熱度逐漸退卻的情況，價(jià)格依然穩定且小幅上漲。但張曉端女士預計，結合當下調控對于樓市降溫的效果已經(jīng)呈現，下半年隨著(zhù)調控效力的進(jìn)一步深化，預計價(jià)格走向會(huì )趨于平穩，甚至不排除局部回調的可能。 2017828141737 圖3 2017年上半年重點(diǎn)城市住宅新房批準上市面積與銷(xiāo)售面積對比 2017828141753 圖4 重點(diǎn)城市近5年年內月均成交量對比 對于下半年的市場(chǎng)走勢，戴德梁行大中華區綜合住宅服務(wù)及大中華區業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)董事總經(jīng)理蔣尚禮認為：“在堅持‘去杠桿’、資金‘脫虛向實(shí)’的背景下，房貸利率提高、房企融資渠道收窄，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融環(huán)境將持續收緊。而考慮到調控效力初顯，為深化鞏固調控成果，年內多維度、廣覆蓋的房地產(chǎn)調控難以放松。所以，預計年內一二線(xiàn)重點(diǎn)市場(chǎng)將趨于冷靜，價(jià)格漸歸平穩將是主調，而局部?jì)r(jià)格的松動(dòng)回調有利于一定程度刺激市場(chǎng)活躍度的提升。隨著(zhù)政策及市場(chǎng)走向更加明朗，三四線(xiàn)城市熱潮將逐漸消退，市場(chǎng)回歸理性。長(cháng)遠來(lái)看，短期調控與長(cháng)效機制相結合，平穩的市場(chǎng)環(huán)境有利于長(cháng)效機制的介入與作用。諸如熱點(diǎn)城市加大土地供應、建設發(fā)展特色小鎮、大力推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)等一系列房地產(chǎn)長(cháng)效機制和基礎性制度建設將引導房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向長(cháng)期穩定?！?