集體土地入市突破 北京探索“有住房的孵化器”
時(shí)間：2017/9/19
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作為國土部8月確定的集體建設用地建設租賃用房13個(gè)試點(diǎn)城市之一，北京對于租賃保障房使用再出新招。
原為海淀區溫泉鎮“一鎮一園”集體產(chǎn)業(yè)用地建設項目，以及北京市第二批利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)項目的“溫泉鎮351”項目，不久前迎來(lái)的并非普通租房者，而是300個(gè)入駐的創(chuàng )業(yè)團隊。
2011年，北京市先后在朝陽(yáng)區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項目試點(diǎn)，建設租賃住房1.28萬(wàn)套。其中，“溫泉鎮351項目”在開(kāi)工建設兩年后，其普通公租房定位進(jìn)行調整，轉型為面向高科技初創(chuàng )企業(yè)提供住宿與辦公空間的“創(chuàng )客人才租賃項目”。
這個(gè)名為“中關(guān)村創(chuàng )業(yè)小鎮”的一期項目中，共為符合入駐條件的初創(chuàng )團隊提供2772套精裝全家電“創(chuàng )客公寓”，海淀區還對房租給予每人每月50%的補貼。
據創(chuàng )客小鎮運營(yíng)方介紹，以40平方米開(kāi)間舉例，按照市場(chǎng)指導租賃價(jià)格補貼前租金為2330.8元/月，補貼后為1165.4元/月，如此低價(jià)在整個(gè)北京地區都屬罕見(jiàn)。
隨后官方層面對于中關(guān)村創(chuàng )客小鎮的政策支持和密集調研，或可視為肯定這一項目對于北京市推進(jìn)“職住平衡”，完善住房保障體系的示范性意義。
“有住房的孵化器”
中關(guān)村創(chuàng )客小鎮位于海淀區溫泉鎮東埠頭村，占地面積5.9公頃，總建筑面積18.49萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為多功能用地。其前身“溫泉鎮351項目”于2012年納入北京市住房保障建設計劃，2013年2月正式開(kāi)工建設。
知情人士介紹，“大眾創(chuàng )業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng )新”在2015年3月首次被寫(xiě)入政府工作報告后不久，海淀區相關(guān)領(lǐng)導在調研溫泉鎮“一鎮一園”項目時(shí)提出，溫泉鎮可以創(chuàng )新思想，重新調整351地塊公租房項目定位，發(fā)展集體經(jīng)濟4.0新模式。
這個(gè)集體經(jīng)濟4.0模式，后來(lái)被明確為從公租房向“有住房的創(chuàng )業(yè)孵化器”轉變。
而政策層面的通道也打開(kāi)得迅速且及時(shí)。2016年4月11日，海淀區正式將“351項目”確定為海淀區創(chuàng )客人才公共租賃住房試點(diǎn)項目。不到一個(gè)月，海淀區房管局、財政局、海淀園管委會(huì )就聯(lián)合印發(fā)了《海淀區創(chuàng )客人才公共租賃住房暫行管理辦法》。
作為項目建設方，由溫泉鎮7個(gè)村共同出資設立的北京興泉置業(yè)有限公司相關(guān)人員回憶到，調研時(shí)該項目的公租房一期的主體建設已經(jīng)基本完成，決定調整定位后，建設方又投入了1.3億元進(jìn)行精裝修，目前提供零居、一室一廳、兩室一廳三種房型，8個(gè)精裝主題自住辦公公寓。
該人士也透露到，作為鄉鎮一級的集體經(jīng)濟組織，溫泉鎮在產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)上經(jīng)驗相對不足，當時(shí)在給海淀區報送相關(guān)試點(diǎn)方案的時(shí)候，官方也建議溫泉鎮引進(jìn)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)機構對園區進(jìn)行運營(yíng)。
在各方推動(dòng)下，北京興泉置業(yè)公司與康美新農投資有限公司合資成立了北京創(chuàng )客小鎮科技有限公司，負責“中關(guān)村創(chuàng )客小鎮”這一項目的運營(yíng)工作。合資公司中，北京興泉置業(yè)公司占股51%。而占股49%的康美新農曾在科技園區建設運營(yíng)、新農村建設等方面有經(jīng)驗，北京創(chuàng )客小鎮科技有限公司CEO胡堃也曾在該公司工作。
職住平衡的樣本意義
由于規劃中的辦公區域建設還未完成，在走訪(fǎng)創(chuàng )客小鎮時(shí)，記者看到許多入駐的團隊仍然在原有的公租房公寓一樓區域辦公。即便如此，團隊的辦公成本還是大大減少了。
北京知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴記者，在入駐創(chuàng )客小鎮之前，租金對公司而言是巨大的壓力，團隊十幾人在北大科技園辦公，兩年的場(chǎng)地租金與物業(yè)費合計逾百萬(wàn)。而現在承租90平方米左右的“創(chuàng )客公寓”辦公，月租不過(guò)3千多元，水電都是按照民用標準收費。
除了辦公場(chǎng)地的優(yōu)惠，租住在園區也給團隊辦公帶來(lái)了便利。有創(chuàng )業(yè)者反饋，雖然規定每個(gè)團隊不能超過(guò)10人入住創(chuàng )客公寓，但人均一千多元的住房成本可以由公司承擔，員工不需要自己再出資租房。他們也表示，對于創(chuàng )業(yè)公司來(lái)說(shuō)，有的創(chuàng )業(yè)團隊成員薪資水平不高，以前租住在郊區6點(diǎn)起床可能9點(diǎn)才到公司，每天至少花費4小時(shí)在通勤上，一位創(chuàng )業(yè)者表示，“創(chuàng )業(yè)者的時(shí)間成本是最大的成本，現在住在小鎮，下樓就是上班。按一人省下2小時(shí)計算，4個(gè)人就省出了一個(gè)勞動(dòng)力?！?
這個(gè)公式對于官方層面也似有啟發(fā)。
今年年初，《北京市城市發(fā)展總體規劃（2016—2030）草案》出爐，其中對城市宜居度、通勤能力有重要影響的“職住平衡”首次被涉及。草案稱(chēng)，北京市擬在未來(lái)開(kāi)展“職住平衡”的政策機制創(chuàng )新，并以長(cháng)期圍繞“職住平衡”為目標，開(kāi)展綜合治理工作。
在密集的調研隊伍中，今年9月創(chuàng )客小鎮出現了北京市代市長(cháng)陳吉寧一行的身影。在采訪(fǎng)中記者曾感嘆希望能少花些時(shí)間在路上，當天負責接待的一位運營(yíng)人員告訴記者，“你們想的，市長(cháng)也想到了！”
資金賬本
由于缺乏先例，“溫泉鎮351項目”除了在集體建設用地上面臨一系列審批問(wèn)題，建設方的資金來(lái)源也成為一大挑戰。
根據北京興泉置業(yè)公司知情人士介紹，項目整體未經(jīng)審計決算的投入是13億元左右。在建設起步期，官方給予了大力支持。例如海淀區房管局在簽訂十年租賃合同的基礎上，預付了建設方3年共計1.7億元的躉租租金作為啟動(dòng)資金。有了房管局的十年租賃協(xié)議，建設方向北京市農商行申請貸款，從而獲得項目建設資金。
而按照規劃，創(chuàng )客小鎮的建設才剛剛完成十分之一，據官方介紹，創(chuàng )客小鎮遠期規劃為120萬(wàn)平方米，目前一期投入使用的只有19萬(wàn)平方米，后期還需要大量的資金投入建設。
上述人士也坦承，即便有了官方的支持，目前資金還是存在較大缺口。且由于租賃項目投資運營(yíng)周期長(cháng)，在當時(shí)的政策情況下，銀行對于集體土地的產(chǎn)權都有一定顧慮，很難發(fā)放貸款。農商行由于了解基層經(jīng)濟組織的情況，屬于率先破冰發(fā)放。而在項目收益不多的情況下，其他高成本的融資方式是他們無(wú)力承擔的。
北京創(chuàng )客小鎮科技有限公司CEO胡堃告訴記者，其團隊算了一筆賬，按照目前的收益，項目大概要16年左右才能回收成本。
興泉置業(yè)相關(guān)人士介紹到，一期是在既定的公租房物理空間上進(jìn)行的調整；二期和三期同樣服務(wù)于創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)，但服務(wù)的方式方法和現在以提供創(chuàng )客公寓為主的方式存在區別。他透露，在目前一期提供2722套公寓的基礎上，二三期將對住宿部分進(jìn)行一定的收縮，實(shí)現一定的職住平衡。
胡堃表示，小鎮還是要在增值運營(yíng)上下功夫。比如后期小鎮將為入駐團隊提供22800平方米的眾創(chuàng )空間，設有孵化辦公區、集中辦公區、功能展示區、創(chuàng )客工場(chǎng)區四大區域。他也表示，如果有一定的資金實(shí)力，運營(yíng)方會(huì )考慮設立基金，直接對項目進(jìn)行投資。
“如果能孵化出一些符合北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項目，是我們所希望的?！鄙鲜雠d泉置業(yè)人士也表達了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。
