五年25萬(wàn)套！北京大波共有產(chǎn)權住房要來(lái)了
時(shí)間：2017/9/26
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9月20日，北京市住建委聯(lián)合多部門(mén)對外正式發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，將從9月30日起開(kāi)始正式實(shí)施。
共有產(chǎn)權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開(kāi)發(fā)建設，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jì)r(jià)格水平，并限定使用和處分權利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房。
共有產(chǎn)權住房項目的銷(xiāo)售均價(jià)，應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項目開(kāi)發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷(xiāo)售均價(jià)在土地供應文件中予以明確。
北京市住建委相關(guān)人士表示，《辦法》標志著(zhù)北京“?；?、分層次、廣覆蓋”住房供應體系進(jìn)一步完善，引導居民形成梯級消費理念，加快構建購租并舉的住房制度，建立完善符合首都特點(diǎn)的住房基礎性制度和長(cháng)效機制。
暫不出讓共有產(chǎn)權住房份額
經(jīng)梳理發(fā)現，與8月3日發(fā)布的征求意見(jiàn)稿相比，最大的變化是刪除了購房人可購買(mǎi)政府份額的內容，這意味著(zhù)政府將暫不出讓共有產(chǎn)權住房份額。
將《辦法》與征求意見(jiàn)稿的內容逐條對比后發(fā)現，對于共有產(chǎn)權住房的再上市管理，征求意見(jiàn)稿中有一段表述是這樣的：“共有產(chǎn)權住房購房人和代持機構經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權。購房人和代持機構按照所占產(chǎn)權份額獲得轉讓總價(jià)款的相應部分。購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購買(mǎi)政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權?！倍谡桨l(fā)布的《辦法》中，這段話(huà)被全部刪除了。
再度重申四大焦點(diǎn)
北京市住建委相關(guān)負責人介紹，總體來(lái)看，社會(huì )各界對本市共有產(chǎn)權住房制度表示支持和贊同，認為是本市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的重要舉措。同時(shí)，針對《辦法》中一些具體細節問(wèn)題也進(jìn)行了討論，主要集中在單身年齡30周歲、離婚及轉出住房記錄限制、東城西城區房源、能否落戶(hù)入學(xué)等方面。
一是關(guān)于單身申請年齡。有群眾反映30歲年齡限制過(guò)高，同時(shí)也有群眾贊成，認為共有產(chǎn)權住房應優(yōu)先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。不滿(mǎn)30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”，形成梯度消費。下一步，本市將制定支持政策，引導30周歲以下單身青年通過(guò)租房方式解決住房困難問(wèn)題，形成租售并舉、先租后售、梯度消費，確保政策有效銜接。
二是關(guān)于離婚、有住房轉出記錄人員限制申請。對于離婚人員申請問(wèn)題，已在《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異不滿(mǎn)三年單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無(wú)住房或再婚家庭，不受此限制。
對于要求無(wú)住房轉出記錄，目的是聚焦無(wú)房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性，杜絕投資投機需求。同時(shí)，采納部分群眾提出應將“家成員名下無(wú)住房”、“無(wú)住房轉出記錄”明確為“家庭成員在本市均無(wú)住房”、“在本市無(wú)住房轉出記錄”的意見(jiàn)建議，在《辦法》中予以修改完善。
三是關(guān)于東城、西城等區房源。對此，《辦法》第五條規定，市住房城鄉建設委在發(fā)展新區統籌部分房源用于彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定，東城、西城區戶(hù)籍但在項目所在區工作的家庭，與項目所在區戶(hù)籍家庭具有同等待遇。
四是關(guān)于能否落戶(hù)、入學(xué)等問(wèn)題。共有產(chǎn)權住房屬于產(chǎn)權類(lèi)住房，在落戶(hù)、入學(xué)上和購買(mǎi)其他普通商品住房政策一致。
今后五年25萬(wàn)套！大波共有產(chǎn)權住房要來(lái)了
據北京市住建委相關(guān)負責人透露，今后五年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權住房供地，通過(guò)加快房源供應，提升建設品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩定社會(huì )預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行。
一是指導各區貫徹實(shí)施，確保政策落地；二是加大政策解讀力度，引導合理預期；三是加快土地供應速度，推進(jìn)項目入市。
值得關(guān)注的是，北京市相關(guān)部門(mén)會(huì )同各區政府加快推進(jìn)今年5萬(wàn)套共有產(chǎn)權住房的土地供應和組織建設工作，推進(jìn)項目盡快入市。
專(zhuān)家：共有產(chǎn)權住房應該是長(cháng)效機制的重要組成部分之一
在業(yè)內人士看來(lái)，北京推出共有產(chǎn)權住房政策，對于完善住房保障體系、完善住房制度、建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，支持中端購房，抑制投機、促進(jìn)公平將起到重要作用。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志：北京推出了共有產(chǎn)權住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，支持中端購房，抑制投機，促進(jìn)公平，具有重大意義。北京推出的共有產(chǎn)權住房制度在探討房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的推進(jìn)上，又邁出了一大步。北京市的共有產(chǎn)權住房，應該是長(cháng)效機制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng )新點(diǎn)。它兼顧了公平，特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權的創(chuàng )新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境以及將來(lái)物業(yè)費的繳納等等，各個(gè)方面都透露出同質(zhì)同權的意圖。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉：推出共有產(chǎn)權住房是北京市住房保障政策的一個(gè)突破，借助共有產(chǎn)權住房模式，可以有效降低住房所有權進(jìn)入門(mén)檻，顯著(zhù)提升家庭購房支付能力，增加了自有住房機會(huì )，滿(mǎn)足國人擁有住房愿望，提高住房自有自住比率；與公租房比，共有產(chǎn)權住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長(cháng)期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續性。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛民：北京市通過(guò)共有產(chǎn)權住房政策統籌各類(lèi)銷(xiāo)售型保障房，有利于制度的規范統一，住房制度也更加簡(jiǎn)潔明晰。政策明確了政府與購房家庭所持份額，對政府與購房家庭的權利界定更加清晰，政府和購房家庭之間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)康俊亮：按照市場(chǎng)化原則確定購房人產(chǎn)權份額的方式，以保障居住的政策落到了實(shí)處，使保障對象有房可??；同時(shí)，可以保證保障對象分享基于房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，但又有效避免了保障對象謀求不合理利益。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：北京市的共有產(chǎn)權住房制度體現了居住(社會(huì ))功能、保障屬性與財產(chǎn)權利的有機統一。居住(社會(huì ))功能、保障屬性與財產(chǎn)權利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒(méi)有的稟賦。其財產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權住房的管理、運作提供了更多的靈活性。從政府的角度看，共有產(chǎn)權房除了行政手段管理，還可以通過(guò)民法手段管理，更便于貫徹落實(shí)共有產(chǎn)權房最基本的功能——保障居住。歸根結底，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，“三位一體”的根本還是其居住(社會(huì ))屬性。
首都經(jīng)貿大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池：北京市共有產(chǎn)權住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。提供共有產(chǎn)權住房的供應，以區為單位優(yōu)先當地戶(hù)籍、就地就業(yè)的人員購買(mǎi)，實(shí)現了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問(wèn)題的解決。趙秀池表示，共有產(chǎn)權住房準入條件更加嚴格，聚焦無(wú)房家庭首次購房需求，有利于解決住房民生問(wèn)題，建立購租并舉的住房制度。由于目前北京房?jì)r(jià)較高，使很多人沒(méi)有購房能力。通過(guò)提供共有產(chǎn)權住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權份額，降低了購房人的房?jì)r(jià)，有助于百姓住房夢(mèng)的實(shí)現。
小貼士
1 誰(shuí)能申購共有產(chǎn)權房？
共有產(chǎn)權住房的申請條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請購買(mǎi)的，申請人應當年滿(mǎn)30周歲。而自住房對單身申請人的年齡限定條件是年滿(mǎn)25周歲。
《辦法》也列出了一個(gè)“負面清單”，具體說(shuō)明了哪些人不能申請。
新規明確，在北京有住房轉出記錄的家庭不得申請，這意味著(zhù)申請家庭如有房屋通過(guò)交易、贈與、法院判決轉出去的，一樣不能再申請。
另外，申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房的，應在購房合同網(wǎng)簽前書(shū)面承諾騰退所租住房屋。
《辦法》規定，申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產(chǎn)權住房。
對于弄虛作假者的處罰，共有產(chǎn)權住房比自住房更加嚴厲?！掇k法》提出，經(jīng)查實(shí)，申請人不如實(shí)申報、變更家庭戶(hù)籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實(shí)證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規定期限內拒不騰退的，禁止其10年內再次申請本市各類(lèi)保障性住房和政策性住房。
2 “新北京人”能否申購？
此次共有產(chǎn)權住房和自住房一樣，也覆蓋到了“新北京人”。
《辦法》指出，市規劃國土委、市住建委應當根據北京共有產(chǎn)權住房需求、城鄉規劃實(shí)施和土地利用現狀、經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平等情況合理安排共有產(chǎn)權住房建設用地，并在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優(yōu)先供應。
各區根據共有產(chǎn)權住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權住房用地，用于滿(mǎn)足本區符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿(mǎn)足在本區工作的非本市戶(hù)籍家庭住房需求的房源應不少于30%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛民認為，北京市共有產(chǎn)權住房政策的出臺，是落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，是適應加快推進(jìn)以人為本的新型城鎮化建設要求，在全國起到了帶頭引領(lǐng)作用。政策提出，在兼顧本地居民住房需求的同時(shí)，對于穩定就業(yè)的“新北京人”的房源供應要不少于30%，擴大保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對于北京市建設國際一流和諧宜居之都具有重要意義。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志認為，北京的共有產(chǎn)權住房，應該是長(cháng)效機制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng )新點(diǎn)。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權的創(chuàng )新。
3 購房者如何共享產(chǎn)權？
《辦法》指出，購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jì)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是看搖號、選房時(shí)該項目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jì)r(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來(lái)計算，共有產(chǎn)權房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權份額就占多大比例。
舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權住房，供地時(shí)確定將來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，在搖號、選房時(shí)該項目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房?jì)r(jià)格是4萬(wàn)元/平方米的話(huà)，那么購房人占有的產(chǎn)權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權份額。
《辦法》規定，共有產(chǎn)權住房項目銷(xiāo)售均價(jià)和共有份額比例，應分別在共有產(chǎn)權住房項目土地上市前和房屋銷(xiāo)售前，由代持機構委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，并由市住房城鄉建設委會(huì )同市發(fā)展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果應面向社會(huì )公開(kāi)。
4 房屋租售有哪些限制？
根據《辦法》，已購共有產(chǎn)權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產(chǎn)權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。
以出租為例，購房人產(chǎn)權份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應是3000元。
根據規定，購房人應在市級代持機構建立的網(wǎng)絡(luò )服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭出租。
共有產(chǎn)權住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)5年的，不允許轉讓房屋產(chǎn)權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。
回購價(jià)格按購買(mǎi)價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續作為共有產(chǎn)權住房使用。
