北京城市總體規劃獲批一月后 北京發(fā)生了哪些變化
時(shí)隔15年，歷時(shí)幾個(gè)月的公示與征詢(xún)意見(jiàn)，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新《規劃》”）于9月底正式發(fā)布，對北京未來(lái)20年甚至更長(cháng)遠的發(fā)展指明了方向。
盡管《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》獲批已一月有余，但仍受社會(huì )各界廣泛關(guān)注。從歷史經(jīng)驗來(lái)看，歷次規劃最后都基本會(huì )變成現實(shí)，引領(lǐng)城市不斷發(fā)展。目前，新《規劃》中已將通州定位為北京城市副中心，亦莊、順義也定位為重點(diǎn)的首都創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展前沿陣地。
中國指數研究院分析認為，從新規指向來(lái)看，未來(lái)北京發(fā)展將不只局限于本市，而是強化其首都功能，發(fā)揮首都輻射帶動(dòng)作用，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，打造以首都為核心的世界級城市群。為了實(shí)現這一目標，北京城市戰略定位做出了調整，將舊規中世界著(zhù)名古都、現代國際城市的定位改為國際交往中心和科技創(chuàng )新中心。
通過(guò)對北京的經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)和土地利用等相關(guān)數據進(jìn)行綜合分析，仲量聯(lián)行中國及華北區戰略顧問(wèn)部總監張藝藝認為，北京過(guò)去三十年的快速發(fā)展主要依靠人口和產(chǎn)業(yè)的高速增長(cháng)，以及土地供應的擴張。但新版總規在城市人口和土地等方面均做出嚴格限制，這使得北京的發(fā)展速度將面臨挑戰。如果位于通州的城市副中心、豐臺麗澤金融商務(wù)區、以及包括中關(guān)村[股評]科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、未來(lái)科學(xué)城和北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區在內的“三城一區”等重點(diǎn)功能區的開(kāi)發(fā)計劃進(jìn)展順利，北京將無(wú)疑建成國際一流的和諧宜居之都。
人口和產(chǎn)業(yè)的成倍增長(cháng)，系北京城市發(fā)展的主要驅動(dòng)力
對比新規 （《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》與舊規 （《北京市城市總體規劃（2004-2020）》），在某種程度上的規劃側重內容發(fā)生了變化，這些變化會(huì )怎樣影響北京未來(lái)的發(fā)展呢？
對此，中國指數研究院將其歸納為六大變化，即國家戰略一 --“京津冀”獨立成章，城市群內尋求區域協(xié)調發(fā)展；首都核心功能擔當，北京致力“強化”、“疏解”；城市“副中心”雛形初具，打造和諧宜居之都示范區；“科技創(chuàng )新”定位引領(lǐng)高端經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，北京未來(lái)將成科技人才之都；“住房”回歸居住本質(zhì)， 構建購租并舉穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)；歷史文化保護終能落地，文化自信彰顯大國首都形象。
作為中國的首都以及唯一位于北方的“一線(xiàn)城市”，北京云集中央政府機構、知名內外資企業(yè)，以及完善優(yōu)質(zhì)的教育、醫療、交通等配套資源，一直以來(lái)都對人口和資金有著(zhù)強大的引力效應。
仲量聯(lián)行通過(guò)梳理發(fā)現，改革開(kāi)放伊始的1978年，北京擁有871.5萬(wàn)的常住人口，此后北京的政策優(yōu)勢、資源優(yōu)勢逐漸凸顯，吸引大量人口涌入。尤其是北京奧運會(huì )成功舉辦后的2008年至2010年，常住人口分別增加95萬(wàn)、98萬(wàn)和93萬(wàn)，達到人口凈流入的頂峰。隨后人口增量及增速雖然呈現出下降趨勢，但仍然處于“正增長(cháng)”的區間，截至2016年末，北京常住人口已經(jīng)達到2172.9萬(wàn)。
伴隨人口成倍增長(cháng)的是北京產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速增長(cháng)。2012年以來(lái)，北京全市地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)7.3%、2016年全年實(shí)現地區生產(chǎn)總值2.49萬(wàn)億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值就接近2萬(wàn)億元，與1978年的108.84億元和2008年的1.11萬(wàn)億元相比，北京的經(jīng)濟規模無(wú)論是體量和質(zhì)量均獲得高水平提升。金融業(yè)、信息傳輸與軟件服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究與技術(shù)服務(wù)業(yè)、以及租賃與商務(wù)服務(wù)等四大產(chǎn)業(yè)是支撐北京城市發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。其中金融業(yè)人均GDP達77萬(wàn)元，遠超11.5萬(wàn)元的全市人均GDP數據，而且金融與商務(wù)服務(wù)人員集中的金融街[股評]、CBD等區域，以及信息科技人員集中的海淀和望京等區域，也正是北京城市發(fā)展水準較高的地區。
副中心和新機場(chǎng)加持，通州、大興領(lǐng)跑產(chǎn)業(yè)承載
北京市行政轄區總面積16410平方公里，雖然約等于紐約、巴黎、倫敦、首爾及東京五大國際都市圈面積的總和，但平原面積僅占不到四成，如何利用土地是城市發(fā)展成敗的關(guān)鍵因素。
仲量聯(lián)行針對北京的土地利用情況進(jìn)行了綜合分析后發(fā)現，與人口增速在2010年左右達到頂峰類(lèi)似的是，從2003年到2010年，北京土地供給出讓呈現逐年上升的趨勢，并自2011年開(kāi)始出現下降。
在通過(guò)招拍掛推出的1，800多宗，總面積1.2億平方米的土地中，商業(yè)金融用地共有385宗，面積約占22%，此類(lèi)用地供應量最大區域的是城市副中心——通州、北京新機場(chǎng)所在地——大興、以及中央商務(wù)區所在地——朝陽(yáng)。而在工業(yè)用地方面，共計出讓683塊，成交金額469億元，用地面積3，722萬(wàn)平方米。除通州和大興外，順義作為臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地，也成為了工業(yè)工地出讓集中的區域。
有分析指出，未來(lái)隨著(zhù)非首都功能疏解，會(huì )騰退出更多空間用于科技創(chuàng )新，這會(huì )為北京催生一批新的高端經(jīng)濟。在創(chuàng )新力量推動(dòng)下，北京將被打造成世界高端企業(yè)總部聚集之都、世界高端人才聚集之都，這會(huì )進(jìn)一步增強北京核心競爭力。尤其部分被賦予重要使命的區域將迎來(lái)發(fā)展機遇，未來(lái)會(huì )有更多創(chuàng )新型資源流入該類(lèi)區域，有利于地區產(chǎn)業(yè)升級，同時(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展目標也將被大力推進(jìn)。
中國指數研究院分析認為，建立城市副中心緩解中心城區壓力并不是北京首創(chuàng )的做法，卻是最有效的緩解城市病的手段之一。城市副中心的職責為疏解、分流中心城區現有的存量功能、產(chǎn)業(yè)，如果只是一味的添加新型功能產(chǎn)業(yè)，追求“大而全”，最終只可能是借勢造新城。所以，一個(gè)“副”字，已然指明了未來(lái)的發(fā)展方向。
總體而言，無(wú)非遵循北京“四個(gè)中心”的戰略定位，特別是“政治中心”與“國際交往中心”的首都職能，示范帶動(dòng)中心城區的功能與人口疏解。
新功能區發(fā)展獲益，也是房企拿地主場(chǎng)
9月底獲批的《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》最引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內人士關(guān)注的一點(diǎn)莫過(guò)于對人口和建設用地規模的嚴格限制：常住人口到2020年要控制在2300萬(wàn)以?xún)?，并在以后長(cháng)期穩定在這一水平；同時(shí)城鄉建設用地規模由現在的2921平方公里減到2860平方公里，到2035年要減到2760平方公里。
由于此前30年北京的城市發(fā)展主要由人口增長(cháng)和土地供應所驅動(dòng)，因此在新版“總規”的嚴格限制下，要實(shí)現城市發(fā)展水平的進(jìn)一步提升，北京的挑戰與機遇并存。由于東、西、北五環(huán)和南四環(huán)內嚴禁新建大型辦公樓、酒店等公建項目，中心城區的產(chǎn)業(yè)外溢勢在必行。
張藝藝表示：“通州、順義、大興將作為外溢產(chǎn)業(yè)的主要承載地，而房山、昌平、懷柔等地也將在做好生態(tài)涵養保育工作的基礎上，兼顧產(chǎn)業(yè)轉移?！蓖瑫r(shí)，根據新版“總規”，到2035年北京軌道交通將擁有28條線(xiàn)路，通車(chē)里程將超過(guò)2500公里?！耙虼诵麻_(kāi)線(xiàn)路沿線(xiàn)的朝陽(yáng)區金盞、東壩地區、豐臺區麗澤金融商務(wù)區、通州區環(huán)球影城以及”三城一區“等功能區值得重點(diǎn)關(guān)注”，張藝藝最后補充道。
中國指數研究院指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受供應主導顯著(zhù)，可以說(shuō)供應端的規劃決定了未來(lái)市場(chǎng)量?jì)r(jià)、結構及空間布局?？臻g布局優(yōu)化仍以疏解中心城區部分功能和人口為首要任務(wù)，居住用地與住房供應以中心城區以外地區為主，而中心城區將適度增加居住用地和租賃住房。所以房企在布局時(shí)，中心城區以外地區仍是拿地主場(chǎng)，中心城區可適當關(guān)注租賃市場(chǎng)及舊城改造機會(huì )。
