部分項目認購率降低西安樓市回歸平穩
時(shí)間：2018/10/28
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今年初，火爆的西安樓市歷經(jīng)幾次調控仍然熱度不減。但近日曲江二期精裝修項目三迪曲江香頌楓丹核驗通過(guò)的登記家庭數量為零，引發(fā)了市場(chǎng)猜測，西安樓市降溫？
寫(xiě)字樓 (3)
記者近日實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，三迪曲江香頌楓丹僅是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特例。盡管在西安搖號政策實(shí)行后，也有部分項目出現了意向登記數量少于可購房源數量的現象，這些現象主要出現在單價(jià)高、位置偏、配套差等項目上。
從研究機構統計的數據來(lái)看，近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的矛盾有所緩解，但未獲得大幅改善。按照計劃，今年西安上市的房源面積共約2697萬(wàn)平方米，共計225509套，但目前的供應量只占了原計劃的40%。
樓市遇冷？
近日，三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出后，現場(chǎng)核驗通過(guò)的家庭為零，引發(fā)外界關(guān)注，加之其他省市房?jì)r(jià)下跌、開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售等各種消息不斷傳來(lái)，也讓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒變得更加濃厚。
記者根據西安市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西安房管局”）商品住房意向登記平臺公布的數據粗略統計，今年9月份，西安共有11個(gè)項目意向登記數少于房源套數，合計推出的房源共有3126套。外界分析認為，這些項目多存在單價(jià)高、位置偏、配套差等一項或多項客觀(guān)因素。
以三迪曲江香頌楓丹為例，項目?jì)蓷澗b高層備案價(jià)為14496元/平方米，而在同一區域內的金地南湖藝境銷(xiāo)售的同類(lèi)型房源均價(jià)為12490元/平方米。
在三迪曲江香頌楓丹項目售樓部，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)，登記數量少于可售房源數量而不需要搖號的最大原因就是價(jià)格高，“但是仍然不愁賣(mài)，現在已經(jīng)只剩下100多套房源?！?br /> 記者了解到，之前登記人數較少的萬(wàn)科翡翠國賓和保利中央公園的均價(jià)分別為20380元/平方米和15301元/平方米，相對周邊同類(lèi)型項目?jì)r(jià)格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個(gè)項目位置則相對偏遠。
從統計數據來(lái)看，在剛剛過(guò)去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房預售項目11個(gè)，預售總面積44.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.2%；新增商品住宅預售項目7個(gè)，預售住宅總面積28.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲28.6%。同期，西安普通住宅成交面積30.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲114.1%，成交套數2684套，環(huán)比上漲120.3%。
朱郁認為，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)比較溫和平穩，沒(méi)有出現業(yè)界和媒體所說(shuō)的以?xún)r(jià)換量、以?xún)r(jià)跑量的現象，大量的優(yōu)惠策略在西安各個(gè)區域當中也不明顯，受制于供應量較少的影響，成交量依然緩漲，而價(jià)格也沒(méi)有下探，但漲幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香頌楓丹項目的單價(jià)高是登記數量少的主要原因，“新推的房源比一期的價(jià)格要高2000元，所以造成了量和價(jià)之間的明顯反差?！?br /> 近期記者走訪(fǎng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商在現場(chǎng)核驗購房者的信息時(shí)都要求購房者出示不低于總房款30%的資產(chǎn)證明，且會(huì )明確告訴購房者，大部分銀行要求首付比例達到四成，只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經(jīng)達到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例為三成，二套房首付比例四成。
“首付比例提高，從金融風(fēng)險來(lái)說(shuō)，是在有意識的管控，提高首付意味著(zhù)征信風(fēng)險降低。另一方面和開(kāi)發(fā)商自身的現金流有關(guān)系，現金流如果不能夠快速回正的話(huà)，對開(kāi)發(fā)會(huì )產(chǎn)生較大影響?！敝煊粽f(shuō)。
供需仍不平衡
今年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系依舊未改善，西安克而瑞6月~9月的統計月報中，均出現了供不應求的分析，6月全市供應136.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，成交186.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.7%；7月全市供應73.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46.3%，成交119.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；8月全市供應81.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.4%，成交142.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.3%；9月全市供應113.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.5%，成交124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
據記者了解，西安房管局意向登記平臺中可登記的樓盤(pán)并不多，截至10月16日，長(cháng)安區正在登記的項目為零，城六區及各開(kāi)發(fā)區正在登記的項目只有3個(gè)，暫未開(kāi)始的項目2個(gè)。3個(gè)正在登記的項目房源總數不到700套，開(kāi)放登記僅一天，就有2個(gè)項目的意向登記數超過(guò)了可售房源數，其中，大華公園世家項目可售房源數為334套，登記家庭數量已經(jīng)達到了857個(gè)；中南·樾府可售房源共104套，登記家庭數量已經(jīng)達到了443個(gè)（上述統計時(shí)間截止到2018年10月16日23時(shí)）。按照規定，上述2個(gè)項目必須搖號開(kāi)盤(pán)。
進(jìn)入10月份后，除了上述3個(gè)項目外，西安全市有8個(gè)項目共計1731套房源做開(kāi)盤(pán)登記。8個(gè)項目中，只有2個(gè)項目意向登記申請數少于可售房源數，一個(gè)是香榭御澄項目意向登記申請數(共計136個(gè)，含撤銷(xiāo))少于全部可售房源（246套），另外一個(gè)是西安壹號院，可售房源共68套，意向登記申請數為12個(gè)，后者是面積190平方米以上的大戶(hù)型，均價(jià)22506元/平方米。其余6個(gè)項目的意向登記人數均多于可售房源數量，需要搖號售房。其中，位于西安航天經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的融創(chuàng )·攬月府三期項目全部可售房源共56套，意向登記申請數達到了511個(gè)(含撤銷(xiāo))，其中核驗通過(guò)392個(gè)，未通過(guò)3個(gè)，未核驗或申請撤銷(xiāo)116個(gè)。其余幾個(gè)項目的意向登記數也是可售房源數量的2~4倍之間。
記者走訪(fǎng)多個(gè)正在做意向登記的項目發(fā)現，大部分項目售樓部人頭攢動(dòng)，不少購房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結心理，但“搶著(zhù)上車(chē)”的心態(tài)仍未改變?！胺?jì)r(jià)漲上去，哪有降下來(lái)的說(shuō)法？”在名流印象售樓部，多名購房者給出了同一個(gè)說(shuō)法。最終，該項目的497套新房源推出后，有1196個(gè)家庭做了意向登記。
西安克而瑞的研究分析報告指出，9月，全市共開(kāi)盤(pán)項目42個(gè)，總推房源13118套，銷(xiāo)售9302套，總去化率為71%。商品房市場(chǎng)依然表現為供不應求，供求比為0.91；成交量同比上漲14.5%；成交價(jià)趨穩，為14199元/平方米。其中，住宅成交106.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為13342元/平方米，住宅市場(chǎng)供求比為0.84，供需矛盾稍有緩解。
寫(xiě)字樓 (3)
記者近日實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，三迪曲江香頌楓丹僅是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特例。盡管在西安搖號政策實(shí)行后，也有部分項目出現了意向登記數量少于可購房源數量的現象，這些現象主要出現在單價(jià)高、位置偏、配套差等項目上。
從研究機構統計的數據來(lái)看，近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的矛盾有所緩解，但未獲得大幅改善。按照計劃，今年西安上市的房源面積共約2697萬(wàn)平方米，共計225509套，但目前的供應量只占了原計劃的40%。
樓市遇冷？
近日，三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出后，現場(chǎng)核驗通過(guò)的家庭為零，引發(fā)外界關(guān)注，加之其他省市房?jì)r(jià)下跌、開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售等各種消息不斷傳來(lái)，也讓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒變得更加濃厚。
記者根據西安市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西安房管局”）商品住房意向登記平臺公布的數據粗略統計，今年9月份，西安共有11個(gè)項目意向登記數少于房源套數，合計推出的房源共有3126套。外界分析認為，這些項目多存在單價(jià)高、位置偏、配套差等一項或多項客觀(guān)因素。
以三迪曲江香頌楓丹為例，項目?jì)蓷澗b高層備案價(jià)為14496元/平方米，而在同一區域內的金地南湖藝境銷(xiāo)售的同類(lèi)型房源均價(jià)為12490元/平方米。
在三迪曲江香頌楓丹項目售樓部，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)，登記數量少于可售房源數量而不需要搖號的最大原因就是價(jià)格高，“但是仍然不愁賣(mài)，現在已經(jīng)只剩下100多套房源?！?br /> 記者了解到，之前登記人數較少的萬(wàn)科翡翠國賓和保利中央公園的均價(jià)分別為20380元/平方米和15301元/平方米，相對周邊同類(lèi)型項目?jì)r(jià)格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個(gè)項目位置則相對偏遠。
從統計數據來(lái)看，在剛剛過(guò)去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房預售項目11個(gè)，預售總面積44.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.2%；新增商品住宅預售項目7個(gè)，預售住宅總面積28.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲28.6%。同期，西安普通住宅成交面積30.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲114.1%，成交套數2684套，環(huán)比上漲120.3%。
朱郁認為，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)比較溫和平穩，沒(méi)有出現業(yè)界和媒體所說(shuō)的以?xún)r(jià)換量、以?xún)r(jià)跑量的現象，大量的優(yōu)惠策略在西安各個(gè)區域當中也不明顯，受制于供應量較少的影響，成交量依然緩漲，而價(jià)格也沒(méi)有下探，但漲幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香頌楓丹項目的單價(jià)高是登記數量少的主要原因，“新推的房源比一期的價(jià)格要高2000元，所以造成了量和價(jià)之間的明顯反差?！?br /> 近期記者走訪(fǎng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商在現場(chǎng)核驗購房者的信息時(shí)都要求購房者出示不低于總房款30%的資產(chǎn)證明，且會(huì )明確告訴購房者，大部分銀行要求首付比例達到四成，只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經(jīng)達到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例為三成，二套房首付比例四成。
“首付比例提高，從金融風(fēng)險來(lái)說(shuō)，是在有意識的管控，提高首付意味著(zhù)征信風(fēng)險降低。另一方面和開(kāi)發(fā)商自身的現金流有關(guān)系，現金流如果不能夠快速回正的話(huà)，對開(kāi)發(fā)會(huì )產(chǎn)生較大影響?！敝煊粽f(shuō)。
供需仍不平衡
今年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系依舊未改善，西安克而瑞6月~9月的統計月報中，均出現了供不應求的分析，6月全市供應136.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，成交186.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.7%；7月全市供應73.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46.3%，成交119.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；8月全市供應81.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.4%，成交142.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.3%；9月全市供應113.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.5%，成交124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
據記者了解，西安房管局意向登記平臺中可登記的樓盤(pán)并不多，截至10月16日，長(cháng)安區正在登記的項目為零，城六區及各開(kāi)發(fā)區正在登記的項目只有3個(gè)，暫未開(kāi)始的項目2個(gè)。3個(gè)正在登記的項目房源總數不到700套，開(kāi)放登記僅一天，就有2個(gè)項目的意向登記數超過(guò)了可售房源數，其中，大華公園世家項目可售房源數為334套，登記家庭數量已經(jīng)達到了857個(gè)；中南·樾府可售房源共104套，登記家庭數量已經(jīng)達到了443個(gè)（上述統計時(shí)間截止到2018年10月16日23時(shí)）。按照規定，上述2個(gè)項目必須搖號開(kāi)盤(pán)。
進(jìn)入10月份后，除了上述3個(gè)項目外，西安全市有8個(gè)項目共計1731套房源做開(kāi)盤(pán)登記。8個(gè)項目中，只有2個(gè)項目意向登記申請數少于可售房源數，一個(gè)是香榭御澄項目意向登記申請數(共計136個(gè)，含撤銷(xiāo))少于全部可售房源（246套），另外一個(gè)是西安壹號院，可售房源共68套，意向登記申請數為12個(gè)，后者是面積190平方米以上的大戶(hù)型，均價(jià)22506元/平方米。其余6個(gè)項目的意向登記人數均多于可售房源數量，需要搖號售房。其中，位于西安航天經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的融創(chuàng )·攬月府三期項目全部可售房源共56套，意向登記申請數達到了511個(gè)(含撤銷(xiāo))，其中核驗通過(guò)392個(gè)，未通過(guò)3個(gè)，未核驗或申請撤銷(xiāo)116個(gè)。其余幾個(gè)項目的意向登記數也是可售房源數量的2~4倍之間。
記者走訪(fǎng)多個(gè)正在做意向登記的項目發(fā)現，大部分項目售樓部人頭攢動(dòng)，不少購房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結心理，但“搶著(zhù)上車(chē)”的心態(tài)仍未改變?！胺?jì)r(jià)漲上去，哪有降下來(lái)的說(shuō)法？”在名流印象售樓部，多名購房者給出了同一個(gè)說(shuō)法。最終，該項目的497套新房源推出后，有1196個(gè)家庭做了意向登記。
西安克而瑞的研究分析報告指出，9月，全市共開(kāi)盤(pán)項目42個(gè)，總推房源13118套，銷(xiāo)售9302套，總去化率為71%。商品房市場(chǎng)依然表現為供不應求，供求比為0.91；成交量同比上漲14.5%；成交價(jià)趨穩，為14199元/平方米。其中，住宅成交106.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為13342元/平方米，住宅市場(chǎng)供求比為0.84，供需矛盾稍有緩解。
“原計劃（供應）22萬(wàn)套房也就是2200萬(wàn)平方米，現在實(shí)際上市的只是占了原計劃的40%。剩余的房源都在政府的調控當中，通過(guò)搖號、簽發(fā)預售證、禁土令等政策，從源頭將工期壓縮和調整?！敝煊粽J為，今年因為迫于政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境影響，導致目前大量的推貨全部都在四季度?！八募径热绻霾涣素?，開(kāi)發(fā)商今年糧草過(guò)冬的問(wèn)題就更嚴峻了?！?
