租房貸款 你會(huì )用么？
自2016年起，從國家到地方出臺了一系列鼓勵租購并舉的政策，黨的十九大報告中首次明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將租賃市場(chǎng)的重要性提高到前所未有的高度。北京市住建委聯(lián)合7個(gè)委辦局出臺的《關(guān)于加快發(fā)展和規范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》10月31日起正式實(shí)施，北京市住房租賃監管平臺和服務(wù)平臺也同步上線(xiàn)運行。在首批運行的平臺中，除了常見(jiàn)的品牌中介，還出現了銀行的身影?！稄V廈時(shí)代》了解到，多家銀行近期都在響應“租購并舉”方面有所動(dòng)作，建設銀行更是在上周宣布進(jìn)軍長(cháng)租市場(chǎng)，同時(shí)推出全新租房貸款產(chǎn)品，為長(cháng)租租客提供金融支持。業(yè)內人士稱(chēng)，這類(lèi)產(chǎn)品的出現是推進(jìn)“租購并舉”住房制度的一種突破，但對市場(chǎng)的影響還要看產(chǎn)品設計和覆蓋面。
北京租房新政實(shí)施
監管服務(wù)平臺同步上線(xiàn)
10月31日，北京市住建委聯(lián)合7個(gè)委辦局聯(lián)合出臺的《關(guān)于加快發(fā)展和規范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》正式實(shí)施，北京市住房租賃監管平臺和服務(wù)平臺同步上線(xiàn)運行。
市住建委表示，建立住房租賃監管平臺和服務(wù)平臺不僅是落實(shí)《通知》的一項重要內容，也是深入貫徹落實(shí)黨的十九大報告提出的加快建立租購并舉的住房制度的重要載體，通過(guò)監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門(mén)根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶(hù)口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項。
《廣廈時(shí)代》了解到，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是指監管平臺，由市住房城鄉建設委牽頭搭建，通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)的信息共享和數據集成，完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作。此前北京市住建委曾發(fā)布公告，租賃監管平臺技術(shù)合作項目由京東的全資控股公司中選。
“N”是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò )交易平臺，通過(guò)數據接口與監管平臺對接，運用互聯(lián)網(wǎng)大數據、云計算和人工智能技術(shù)等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、資金監管、市場(chǎng)主體信用信息查詢(xún)、信用評價(jià)等服務(wù)。
服務(wù)平臺出現銀行身影
金融機構響應“租購并舉”
此次市住建委對外發(fā)布消息中，首批上線(xiàn)運營(yíng)的服務(wù)平臺除了市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )、鏈家、我愛(ài)我家外，還首次出現了銀行的身影，建設銀行建立的服務(wù)平臺也同步上線(xiàn)。
《廣廈時(shí)代》了解到，建設銀行上線(xiàn)的App平臺“CCB建融家園”是專(zhuān)為租客打造的品牌長(cháng)租公寓。平臺具有搜索房源、預約看房、在線(xiàn)簽約、在線(xiàn)備案、在線(xiàn)報修、在線(xiàn)評價(jià)、繳費支付等功能，實(shí)現全流程線(xiàn)上租賃交易。
在市住建委對外發(fā)布的消息中，建行進(jìn)軍租房市場(chǎng)的消息出現端倪。上周，建設銀行深圳分行舉行簽約儀式正式證實(shí)了這一傳言。
11月3日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬(wàn)科、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內的長(cháng)租房源。當天，建行參與投資的兩家住房租賃服務(wù)公司——由建信信托控股的建信住房服務(wù)（深圳）有限公司及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司正式揭牌。
據了解，建行首批在深圳推出的包括“CCB建融家園”在內的長(cháng)租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的6個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇，由建信住房（深圳）負責租賃專(zhuān)業(yè)化管理、批量小區品牌化管理，并保證房源穩定長(cháng)租。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了積極參與租賃市場(chǎng)，為租客服務(wù)外，銀行等金融機構也在針對企業(yè)發(fā)展長(cháng)租業(yè)務(wù)提供創(chuàng )新金融服務(wù)。近日，碧桂園集團與中信銀行完成簽約，根據協(xié)議，中信銀行將在未來(lái)三年為碧桂園在長(cháng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金。同時(shí)整合中信集團各類(lèi)金融資源，為碧桂園集團在長(cháng)租住宅方面提供“定制式”“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿(mǎn)足其在長(cháng)租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。
中信銀行方面表示，中信銀行將以此次簽約為契機，大力推動(dòng)長(cháng)租住宅保障性基金業(yè)務(wù)開(kāi)展，與主流房地產(chǎn)企業(yè)一同開(kāi)展租賃物業(yè)金融合作創(chuàng )新，開(kāi)創(chuàng )銀企合作新模式。
另外，租賃住房資產(chǎn)的證券化也迎來(lái)破冰，10月初，國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃獲得深交所審核通過(guò)。10月23日，國內首單央企租賃住房類(lèi)REITs、首單儲架發(fā)行類(lèi)REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃獲得上交所審核通過(guò)。這兩個(gè)項目的參與方戴德梁行表示，這兩個(gè)項目的成功落地，對加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設具有積極的示范效應，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設的宏觀(guān)導向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
銀行租房貸款瞄準長(cháng)租市場(chǎng)
貸款最高金額可達100萬(wàn)元
除了提供長(cháng)租房源，此次建行的簽約儀式上，建行深圳分行當天還同時(shí)發(fā)布了個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長(cháng)租需求的個(gè)人發(fā)放，旨在培育和發(fā)展長(cháng)租市場(chǎng)，支持個(gè)人住房租賃需求，著(zhù)力打造“要租房，到建行”的住房租賃服務(wù)品牌。
從當天發(fā)布的信息看，此次建設銀行推出的租房貸款，與以往的各種租房金融產(chǎn)品有本質(zhì)的不同。
《廣廈時(shí)代》調查發(fā)現，目前銀行層面，沒(méi)有專(zhuān)項針對租房的貸款，一些租客使用的貸款，主要都是中介或品牌公寓與金融平臺合作推出的產(chǎn)品，主要解決的痛點(diǎn)是一些年輕人租房時(shí)面臨的“押一付三”。在網(wǎng)絡(luò )貸款發(fā)展最火熱的階段，市場(chǎng)上有超過(guò)十家以上的平臺在運行此業(yè)務(wù)，但經(jīng)過(guò)了幾年的發(fā)展，很多平臺都已銷(xiāo)聲匿跡，留下的只有幾個(gè)背靠巨頭的大平臺。
這些平臺采用的模式大多是：租客在平臺上選擇房源，確定合同期，一般都在一年以?xún)?。平臺一次性支付給房東合同期所有房租，而租客則按月將房租付給金融平臺，并支付一定的服務(wù)費或利息。
以鏈家旗下長(cháng)租公寓品牌自如聯(lián)手京東金融推出的自如白條為例，申請自如白條后，用戶(hù)首期提交押金、首期房租及服務(wù)費后入住，后續每月支付當期房租、服務(wù)費及分期手續費。如果月租金2000元，簽約一年，使用白條后，首付為4140元，每月支付2275元，其中包括135元的分期服務(wù)費。
而此次該銀行推出的租房貸款則不同，該產(chǎn)品主要針對的是一年以上的長(cháng)租客戶(hù)，貸款額度期限最長(cháng)十年，單筆支用最長(cháng)五年，而且還款自由，無(wú)違約金。租客可以借助該貸款，一次性約定多年租約并支付全部房租，從房東獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來(lái)較長(cháng)時(shí)間內的租金水平。
協(xié)議內容顯示，“按居貸”目前執行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，這一利率水平相比其他消費貸非常優(yōu)惠，而且貸款無(wú)需抵押，如果合作方幫助租客進(jìn)行擔保，可以提高租客的授信額度，額度最高可達100萬(wàn)元。
據了解，該產(chǎn)品未來(lái)入市后會(huì )與品牌地產(chǎn)中介及開(kāi)發(fā)商達成戰略合作，并在申請平臺上上線(xiàn)各品牌社區供租客選擇，通過(guò)該平臺租約簽署可以與貸款支付無(wú)縫對接，幾分鐘就可以完成貸款過(guò)程，款項直接進(jìn)入房東賬戶(hù)。
《廣廈時(shí)代》了解到，此次建行宣布提供租房貸款只是個(gè)開(kāi)始，目前多家銀行都在醞釀推出針對租房市場(chǎng)的產(chǎn)品?！癈CB建融家園”、“按居貸”在深圳啟動(dòng)試點(diǎn)后，未來(lái)會(huì )拓展至全國市場(chǎng)，12月，中國建設銀行總行或針對此次動(dòng)作進(jìn)行全國范圍的發(fā)布。
租房貸款市場(chǎng)反饋有待觀(guān)察
推行“租購并舉”需要更多金融支持
銀行做租房貸款還是個(gè)新鮮事，市場(chǎng)反饋還有待觀(guān)察。但對于很多租客來(lái)說(shuō)，在租房時(shí)，也很少會(huì )想到去貸款。
針對建行的此次動(dòng)作，不少租客也表示了自己的擔心。一方面，有很多租客擔心自己租不到這樣的長(cháng)租房源。此次建行推出的房源主要是和深圳的一些公司簽訂了租房協(xié)議，為其員工解決居住問(wèn)題。另一方面，未來(lái)這些簽約的房源，會(huì )不會(huì )通過(guò)轉租的形式，以更高的租金進(jìn)入市場(chǎng)。除此之外，雖然鎖定了長(cháng)期的租金，不用面對房東的隨意漲價(jià)、房源收回，但使用貸款租房的利息成本，相對租金來(lái)說(shuō)，也不算低。
《廣廈時(shí)代》簡(jiǎn)單計算了一下，以一套房源月租金6000元計算，一次性鎖定十年租期的租金一共是72萬(wàn)元，如果通過(guò)“按居貸”解決，租客每月需還款金額為7602元，而總支付利息約為192189元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房貸款本質(zhì)是一種消費貸款，買(mǎi)房貸款主要是由于其中有投資的訴求，所以可以接受利息等成本。但租房是一種剛性需求，如果也可以貸款，可能會(huì )帶來(lái)不理性的消費行為。另外，銀行該如何判斷租客對租房貸款的還款能力，這對于銀行控制租房貸款的風(fēng)險也是一個(gè)考驗。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析認為，市場(chǎng)上對于租房貸款肯定還是有需要，但能夠覆蓋哪些人群、覆蓋面多廣還是要看貸款產(chǎn)品設計。
由于銀行的租房貸款主要針對的是長(cháng)租市場(chǎng)，很多人首先就想到了北京近幾年出讓的、由開(kāi)發(fā)商自持的土地，這些土地開(kāi)發(fā)商未來(lái)會(huì )如何運營(yíng)還是未知數，目前尚未有一個(gè)項目落地。這項貸款的推出，對這類(lèi)地塊會(huì )不會(huì )是一個(gè)利好消息？對此，業(yè)內人士并不樂(lè )觀(guān)。
“租房貸款影響不了供需”，張大偉指出，租房的信貸政策不會(huì )像買(mǎi)房信貸政策的調整，會(huì )直接影響支付能力和支付成本，所以買(mǎi)房信貸政策的調整會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。而租房很難影響到供需關(guān)系。
郭毅則表示，以釋放的信息看，這樣的貸款在產(chǎn)品上有一定的突破，但并沒(méi)有完全解決市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題。能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力緩解只是杯水車(chē)薪。按30平方米一間算，即使拿到100萬(wàn)元的最高額度，相當于每平方米3萬(wàn)多，一些項目的地價(jià)成本都無(wú)法覆蓋，更別說(shuō)建安、裝修等成本。
郭毅同時(shí)指出，政府引導租賃，倡導租購并舉，要做的事情還有很多。首先，對于非市場(chǎng)化的這部分產(chǎn)品，也就是帶有住房保障性質(zhì)的產(chǎn)品，政府在土地出讓金上應該作出一些讓步，對于這類(lèi)土地的土地出讓金盡量不收，或者少收。以這樣的方式來(lái)給予這種產(chǎn)品一定的支持。這樣才能把租金降到實(shí)處，而開(kāi)發(fā)商只是作為承建方及運營(yíng)商的角色來(lái)參與，而政府則是作為這個(gè)土地的提供方。這樣開(kāi)發(fā)商才能負荷運營(yíng)這類(lèi)產(chǎn)品的成本。
其次，對于市場(chǎng)化的這部分產(chǎn)品，從政府的角度上來(lái)說(shuō)，還是更多地通過(guò)金融的層面去引導和支持，同時(shí)，在公共服務(wù)上給予大力的配合，就像現在各地推出的“租售同權”政策，還需要更細化的方案支持。
