史上最密集調控奏效 2018年中國樓市“穩”字當頭
2017年堪稱(chēng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策“史上最密集”的一年。多位專(zhuān)家指出，在保持現有調控力度不放松的同時(shí)，明年將會(huì )是樓市基礎性制度和長(cháng)效機制建設年，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出此前的“超級繁榮周期”，表現出“穩”字當頭的特點(diǎn)。
自1998年“房改”啟動(dòng)后，中國樓市在近20年的時(shí)間內，處在業(yè)內人士稱(chēng)為“超級繁榮周期”階段。期間，中國城鎮人均住房面積由18平方米增長(cháng)到36平方米。不過(guò)，鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)指出，2017年可能是這一“超級繁榮周期”的頂峰，也是2016年以來(lái)本輪上行短周期的終結，此后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )逐漸走向平穩運行階段。
國家統計局數據顯示，2017年前11個(gè)月，中國新建商品住宅銷(xiāo)售面積達12.6億平方米，同比增長(cháng)5.4%；銷(xiāo)售金額為9.58萬(wàn)億元人民幣，同比增長(cháng)9.9%。不過(guò)，增長(cháng)已現疲態(tài)，與2016年相比，無(wú)論是銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額增速都明顯放緩。2018年，樓市可能迎來(lái)一輪新的調整和降溫。
從政策層面看，官方已經(jīng)釋放出2018年房地產(chǎn)調控不放松的明確信號。從近期的幾場(chǎng)中央高層會(huì )議到全國住房城鄉建設工作會(huì )議，官方繼續嚴格執行房地產(chǎn)調控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的信號已經(jīng)清晰可見(jiàn)。在此背景下，2018年一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難現反彈。
據中原地產(chǎn)研究中心統計，在北京、天津、上海等15個(gè)全國調控最嚴格的核心熱點(diǎn)城市，今年以來(lái)商品住宅合計簽約同比大跌49%。部分城市房?jì)r(jià)出現實(shí)質(zhì)性下跌。鏈家研究院統計數據顯示，在重點(diǎn)監測城市中，11月份廊坊二手房成交均價(jià)比3月累計下跌36.1%，北京二手房?jì)r(jià)累計下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房?jì)r(jià)也出現下跌。
2017年新房市場(chǎng)的主要推動(dòng)力——三四線(xiàn)城市樓市顯現出“后繼無(wú)力”的趨勢。楊現領(lǐng)指出，大部分三四線(xiàn)城市面臨人口流出、老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期動(dòng)力不足。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認為，三四線(xiàn)城市商品住宅的成交量雖然還在增長(cháng)，但土地供應面積幾乎逐年下降，這意味著(zhù)未來(lái)三四線(xiàn)城市的住房供應也將下降。
中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華指出，中共十九大對住房市場(chǎng)的定位更加科學(xué)，關(guān)于長(cháng)效機制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對房?jì)r(jià)的投機炒作。
中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》預測，2018年樓市將迎來(lái)新一輪調整和降溫期。其中，住房?jì)r(jià)格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷(xiāo)售額增幅較2017年將明顯回落。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，明年，隨著(zhù)租購并舉等制度的逐步落地，部分非理性的購房需求將被更好地引導到租房上。長(cháng)效機制的建立能夠摒棄部分帶有“副作用”的短期異化手段，對構建階梯型消費，解決高房?jì)r(jià)和庫存區域不平衡問(wèn)題將持續產(chǎn)生積極作用。
中國指數研究院近期發(fā)布的年度報告也指出，明年將是長(cháng)效機制與短期調控結合的轉折點(diǎn)，中國將進(jìn)一步加快相關(guān)長(cháng)效機制政策的落實(shí)和細化。房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現成交回落，價(jià)格趨穩，新開(kāi)工、投資中低速增長(cháng)等特點(diǎn)。
