北京擬修訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同 對稅費影響幾何？
北京市民王渝(化名)最近完成了換房的第一步——剛剛把家里的房子賣(mài)了出去，正要松一口氣，卻被中介叫了回去，擺在他面前的是一份沒(méi)見(jiàn)過(guò)的聲明，中介讓他在這份“關(guān)于稅費繳納的聲明”上簽字。
王渝一開(kāi)始有點(diǎn)不明所以，在中介的解釋下才明白，這與北京市近日正在修訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)。中介告訴他，如果修訂完成后使用新版合同，他這套近百平方米的住房交易會(huì )多繳近百萬(wàn)元的稅費，這令王渝大吃一驚。
新合同的威力
從北京市住建委的官方網(wǎng)站上可見(jiàn)，《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本自2017年12月21日起開(kāi)始為期一周的公開(kāi)征求意見(jiàn)，目前征求意見(jiàn)工作已經(jīng)結束。
新合同細化了出賣(mài)人對房屋情況的告知義務(wù)、逾期遷出戶(hù)口的違約責任以及付款方式及違約責任等，其中，明確房屋成交價(jià)格構成及金額的條款引起了廣泛關(guān)注。
新合同文本中明確：“該房屋附屬設施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)格已全部包含在上述房屋成交價(jià)格內?！边@被認為在現實(shí)中殺傷力巨大。
以王渝此次賣(mài)出的住房為例，九十多平方米、滿(mǎn)兩年未滿(mǎn)5年的唯一住房(原價(jià)值300萬(wàn)元)，現在實(shí)際成交價(jià)800萬(wàn)元，實(shí)踐中通常比照最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽，即468萬(wàn)元，契稅1.5%即7萬(wàn)元，算普通住宅無(wú)增值稅，不滿(mǎn)5年征收差額20%的個(gè)稅即33.6萬(wàn)元，共計約40萬(wàn)元稅費。
如果按照新版合同，網(wǎng)簽價(jià)即實(shí)際成交價(jià)，契稅仍是7萬(wàn)元，算非普通住宅，增值稅按差額的5.6%征收即28萬(wàn)元，個(gè)稅則上升為100萬(wàn)元，共計135萬(wàn)元的稅費。
一下多出了將近百萬(wàn)元的稅費，這也是王渝為此咋舌的原因，而中介讓他去簽字的聲明，也正是為了應對這一新情況。
聲明上寫(xiě)的是，如果在合同履行過(guò)程中，地稅部門(mén)要求交易雙方按照房屋成交價(jià)格及該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價(jià)部分合計作為計稅依據的，雙方應當如何解決。
據《北京日報》報道，北京市住建委相關(guān)負責人解釋上述修改時(shí)說(shuō)，主要是防止買(mǎi)賣(mài)雙方為了規避稅收，將房屋成交價(jià)格拆分為凈房屋價(jià)格和裝飾裝修等價(jià)格的情況發(fā)生。
眾所周知，這種做法在實(shí)務(wù)中極為普遍，一般買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì )簽訂兩份合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房款，通常是為避稅而約定為地區指導價(jià)最低限，上稅也是以這一份為依據，另一份補充協(xié)議則約定房屋配套設施折價(jià)款，兩部分相加才是房屋的實(shí)際成交價(jià)。即是俗稱(chēng)的陰陽(yáng)合同現象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，陰陽(yáng)合同在實(shí)踐中很普遍，即便不采用陰陽(yáng)兩份合同的方式，也會(huì )采用一份合同陰陽(yáng)價(jià)格的方式，這種現象產(chǎn)生的根本原因，還是在于地區指導價(jià)與市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)存在巨大差距，從而導致繳稅數額上的巨大差距。
可能的影響
“最大的影響還是相當于把原來(lái)可算成普通住宅都變成非普通住宅了，這樣一來(lái)各種稅就上來(lái)了?！辨溂业囊晃恢薪閷Ψㄖ沃苣┯浾哒f(shuō)，動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元的稅費不僅可能導致目前的在途單無(wú)法成交，估計也會(huì )對二手房市場(chǎng)產(chǎn)生不小影響。
多位近日剛剛簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但尚未網(wǎng)簽的市民也表達了類(lèi)似的擔憂(yōu)，急切地想知道征求意見(jiàn)結束之后，“新政”何時(shí)施行，在途單的稅費會(huì )不會(huì )受影響。
不過(guò)，張大偉認為上述條款完全不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響，他一再跟記者強調，陰陽(yáng)合同產(chǎn)生的原因在于指導價(jià)與實(shí)際成交價(jià)的巨大差距，只要作為納稅最低價(jià)的指導價(jià)不變，最后提交的合同肯定是按指導價(jià)，新合同范本的上述條款就沒(méi)有任何意義：“那只是一個(gè)范本，買(mǎi)賣(mài)雙方到底按哪個(gè)價(jià)格來(lái)納稅，不以此為準，雙方完全可以有兩份合同?！?
受訪(fǎng)專(zhuān)家一致認定新版合同只具有范本意義，實(shí)踐中委托中介來(lái)交易可能會(huì )使用該范本，不過(guò)，有些中介版本的合同也未必完全遵照范本，而買(mǎi)賣(mài)雙方也可以自行簽訂合同成交。
不過(guò)，根據北京市住建委的解讀，此前合同示范文本在實(shí)際使用過(guò)程中被一些中介機構人為刪減，達不到保護交易雙方權益的目的，因此，本次修訂會(huì )進(jìn)一步明確示范文本的地位和效力，明確要求不得隨意刪減。
據法治周末記者了解，在為期一周的公開(kāi)征求意見(jiàn)過(guò)程中，已有不少民眾針對此條修改內容向北京市住建委提出了建議。
網(wǎng)友“流動(dòng)大師”就在極為專(zhuān)業(yè)的建議中提到，如果要對家電和裝修裝飾部分收取增值稅和個(gè)人所得稅，應充分考慮在房屋買(mǎi)賣(mài)中實(shí)際產(chǎn)生的增值和個(gè)人收入。
他也注意到，現行增值稅暫行條例第十五條規定的免征增值稅項目中，包括了“銷(xiāo)售的自己使用過(guò)的物品”，而如果對家電和裝修裝飾收取增值稅，可能存在與該條例相違背的嫌疑。
他還專(zhuān)門(mén)提到新版合同推行應充分考慮在途交易，留有一定緩沖時(shí)間：“北京房?jì)r(jià)常年居高，人民群眾買(mǎi)一套房子不容易，民生多艱。如因快速推行新合同導致產(chǎn)生大量交易糾紛，不僅不利于社會(huì )和諧安定，而且會(huì )浪費大量的社會(huì )資源解決糾紛?！?
多位提交建議的網(wǎng)友提到，對使用過(guò)的家具家電、裝修裝飾部分征收契稅既缺乏合法性基礎，也并不合理。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析說(shuō)，明確房屋的價(jià)格構成，一方面是防范各類(lèi)偷逃稅等現象，另一方面也與實(shí)踐中出現的一些糾紛有關(guān)，比如，當時(shí)定價(jià)不清晰，對房屋附屬設施等概念界定不清，交付之后容易引起糾紛。
“這類(lèi)修改本身是對于交易秩序的規范，隨著(zhù)房屋交易復雜性的增加，條款也需要與時(shí)俱進(jìn)；清晰化也會(huì )加快交易效率，因此，是具有積極作用的?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。
