京滬人口減少？40年來(lái)首次 房?jì)r(jià)會(huì )暴跌嗎！
京滬的人居然少了！
1月19日，北京與上海分別召開(kāi)的國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會(huì )顯示，2017年，京滬的常住人口同時(shí)下降，這在1978年以來(lái)還是首次。
2015年，上海的常住人口出現1978年以來(lái)的首次下降，但在此后出現了反彈。2016年，北京常住人口增加2.4萬(wàn)人，增長(cháng)幅度為0.1%.
2016年底，北京常住人口達到了2172.9萬(wàn)。2017年，這一數字下降到2170.7萬(wàn)。
2016年上海常住人口為2419.70萬(wàn)人，比2015年增加了約4萬(wàn)人。2017年則為2418.33萬(wàn)人，比上年末減少1.37萬(wàn)人。
京滬人口同時(shí)減少，這是最近40年來(lái)首次出現。
人口少了，那么房?jì)r(jià)會(huì )暴跌嗎？
按照正常的邏輯，如果人少了，房?jì)r(jià)肯定會(huì )暴跌，但偉哥覺(jué)得，在中國特別是京滬，需要辯證的看人口減少。
1：人口真少了嗎？
中國統計數據有爭議，很大情況下，數據來(lái)源是服務(wù)于某些目標的。人口數據是不是真減少了，這要打個(gè)問(wèn)號。
實(shí)際中，因為統計人口來(lái)源主要有兩部分，戶(hù)籍人口與非戶(hù)籍人口。
戶(hù)籍人口很容易統計。
北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公布的數據顯示，在北京市2170.7萬(wàn)的常住人口中，城鎮人口1876.6萬(wàn)人、鄉村人口294.1萬(wàn)人。從年齡看，0至14歲常住人口226.4萬(wàn)人，占全市常住人口的比重為10.4%;15至59歲常住人口1586.1萬(wàn)人，占73.1%;60歲及以上常住人口358.2萬(wàn)人，占16.5%。2017年末，北京常住人口比上年末減少2.2萬(wàn)，同比下降0.1%。
北京2017年常住人口自然增長(cháng)8.2萬(wàn)，比上一年減少了7000人左右。
也就是減少的主要是外地戶(hù)籍比例更高，這個(gè)與統計口徑和清理部分產(chǎn)業(yè)有關(guān)系。
驗證這個(gè)數據的真實(shí)性難度很大，只能邊緣的看看一些用電，交通等數據，但也不能全面反映數據真實(shí)度。很快就能看到春運數據，如果春運數據不出現下調，很難說(shuō)人口真下調了。
2018年1月22日北京電網(wǎng)最大負荷達到1853.2萬(wàn)千瓦，創(chuàng )冬季歷史新高。當然這和煤改電肯定有關(guān)系。
北京地鐵公司預計春運40天，所轄16條線(xiàn)將運送乘客2.8億人次，日均700.4萬(wàn)人次，同比增長(cháng)3%左右。
2：購房人群減少了嗎？
首先：理解戶(hù)口這個(gè)數據對中國房地產(chǎn)的巨大意義：
戶(hù)口即戶(hù)籍，由公安機關(guān)戶(hù)政管理機構所制作的，用以記載和留存住戶(hù)人口的基本信息的法律文書(shū)。
全球只有少數幾個(gè)國家：比如朝鮮、古巴、及其他國家有戶(hù)籍制度。
其次：除了一線(xiàn)城市，其他城市有房即可有戶(hù)口。
從2000年-2016年，我國的城鎮化率從36.22%上升到了58.52%，但是我國的城市戶(hù)籍率，兩者相差18.87%。
那么這個(gè)數據非常關(guān)鍵，其實(shí)可以代表未來(lái)中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢：
從全國人口數量計算，有2億人，需要或者可能需要城市房屋。
中國除了一線(xiàn)城市外，其他城市，落戶(hù)條件基本都是三種口徑：婚育、大學(xué)生就業(yè)、購房。其中購房比例與大學(xué)生就業(yè)比例均非常高。而購房落戶(hù)也一直是城市落戶(hù)的一大主要來(lái)源。
現在還沒(méi)有城市戶(hù)籍的人，基本都屬于買(mǎi)不起房人群
中國房地產(chǎn)的價(jià)格上漲迅速，過(guò)去的城市化可以說(shuō)已經(jīng)吸收了城鎮化過(guò)程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房無(wú)當地戶(hù)籍現象，其他城市，有房基本不存在不落戶(hù)的現象。
順義、昌平、房山、大興則是人口承接區域。但整體僅看這公布了目標的9個(gè)區縣，北京在2020年之前要減少超過(guò)70萬(wàn)人。對房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確有一定的影響；
那么從人口角度看，對于未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的結論是什么？
首先：人口控制目標都是中長(cháng)期目標，房地產(chǎn)價(jià)格是短期體現，現在看，北京作為一線(xiàn)城市，限購限貸政策已經(jīng)非常嚴格，常住人口的控制主要是非戶(hù)籍人口，所以未來(lái)的調控主要體現在低端產(chǎn)業(yè)的轉移，從人口角度對房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)影響相對較小。
其次：從政策的預期看，如果產(chǎn)業(yè)出現外溢，的確會(huì )對主城區和郊區房?jì)r(jià)有一定拉平，但如果教育和醫療不出現根本性變化，房?jì)r(jià)依然是核心區高
第三，人口疏解政策，目前看，主要還是落點(diǎn)在低端產(chǎn)業(yè)轉移，對房?jì)r(jià)影響暫時(shí)不大，部分區域比如東西城城中村改造、棚戶(hù)區改造，反而有利于區域居住環(huán)境。
東城區：5年后，東城區常住人口規模比2016年下降13%左右，控制在76.2萬(wàn)人以?xún)取?
西城區：未來(lái)5年，力爭全區常住人口總量控制在110.7萬(wàn)人以?xún)取?
朝陽(yáng)區：2017年，將全力實(shí)現年內常住人口降至374.1萬(wàn)人以?xún)取?
海淀區：到2020年，全區常住人口比2014年下降15%左右，即312.6萬(wàn)人以?xún)取?
豐臺區：將確保到2020年底常駐人口控制在195.5萬(wàn)人以?xún)?，?014年底下降15%。
石景山區：確保2017年底全區常住人口控制在61.6萬(wàn)人以?xún)取?
房山區：未來(lái)5年，常住人口規模計劃控制在130萬(wàn)人以?xún)取?015年為104.6萬(wàn)
順義區：今后5年，全區常住人口規?？刂圃?30萬(wàn)人以?xún)取?
昌平區：2017年昌平的常住人口控制目標暫定為206萬(wàn)。
大興區：2016年大興區常住人口總數計劃控制在170萬(wàn)人，預計控制在170萬(wàn)以?xún)取?
結論：當下的人口變化，更多是統計數據的變化，部分體現的是產(chǎn)業(yè)調整，北京上海等特大城市的人口數據，還未出現趨勢性的降低現象。所以對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需求依然龐大。否則現在就不應該供應住宅土地了！
