共有產(chǎn)權房遇組合貸難題 盼降低還款壓力
一個(gè)是比普通商品房低幾十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元的政策性住房，一個(gè)是為買(mǎi)房人節省利息的貸款方式，放在一起卻無(wú)法“兼容”？
去年9月30日后，北京開(kāi)始推出共有產(chǎn)權房，已有不少區有項目開(kāi)放申購。然而，多個(gè)項目在申請貸款過(guò)程中，都存在拒絕購房人使用“公積金貸＋商貸”組合貸款方式的現象。記者近日調查發(fā)現，在一些購房人眼中，組合貸利息少，降低了日后月供的壓力；但另一面，由于組合貸審批時(shí)限長(cháng)、手續繁瑣，開(kāi)發(fā)商和銀行方面積極性不高。
現狀：多項目拒絕組合貸
“要么你就全部從公積金貸款，要么就全部商貸?！笔畮滋烨?，陳峰（化名）剛剛通過(guò)昌平區綠海家園共有產(chǎn)權房項目的資格審核。臨近搖號，他向售樓處咨詢(xún)時(shí)被直接告知該項目“不支持組合貸”。
綠海家園是昌平區第一批共有產(chǎn)權房項目，可提供2000多套房源，均價(jià)1.8萬(wàn)元／平方米。如果按照陳峰相中的90平方米最大戶(hù)型計算，總房款大約162萬(wàn)元。根據共有產(chǎn)權最少3成首付計算，他需要貸款113.4萬(wàn)元。
但陳峰的公積金貸款的最大額度只有70萬(wàn)元左右。一般購房時(shí)，發(fā)生這種公積金額度不夠的情況，往往會(huì )考慮“公積金貸＋商業(yè)貸”的組合貸模式：從公積金貸出70萬(wàn)元，其余40多萬(wàn)則依靠商業(yè)銀行貸款解決。但按照綠海家園售樓處的說(shuō)法，如果公積金額度不夠，想要貸款的話(huà)，只能全部走商貸。
這并不是本市共有產(chǎn)權房項目中唯一一個(gè)遭遇組合貸難題的。記者先后對此前已經(jīng)啟動(dòng)選房的順義區金隅大成·金成雅苑、延慶區天潤·和麗嘉苑等項目調查發(fā)現，均不支持使用組合貸款。
其實(shí)，北京第一個(gè)共有產(chǎn)權房項目——朝陽(yáng)區保利首開(kāi)錦都家園也曾出現過(guò)無(wú)法組合貸的問(wèn)題。去年年底，有申購家庭在人民網(wǎng)開(kāi)設的“地方領(lǐng)導留言板”欄目中給朝陽(yáng)區領(lǐng)導留言，投訴開(kāi)發(fā)商“拒絕使用組合貸”。網(wǎng)站的官方回復顯示該問(wèn)題“超出朝陽(yáng)區管轄范圍，建議咨詢(xún)北京市住建委”。記者昨天也從售樓處了解到，目前該項目已經(jīng)改為“支持組合貸”。不過(guò)，包括綠海家園在內的本市后續推出的共有產(chǎn)權房中，仍存在不支持組合貸的問(wèn)題。
算賬：組合貸還款壓力小不少
以陳峰申購的90平方米戶(hù)型為例，如果不支持“組合貸”，他只有兩個(gè)辦法解決。
第一個(gè)辦法是申請公積金貸款。只能貸出70萬(wàn)元，超過(guò)貸款額度的40多萬(wàn)元就得變成首付的一部分。這個(gè)辦法的缺點(diǎn)是高首付，對于申請政策房這種收入不高的家庭，也是“壓力山大”。最終，他要籌的首付款為92萬(wàn)元，首付比超過(guò)55%。
第二個(gè)辦法則是完全走純商業(yè)貸款，貸113萬(wàn)元。這個(gè)辦法雖然首付壓力小，但其實(shí)是把壓力轉嫁到了日后還貸月供上。
特別是在當前貸款利率上浮情況下。如果按照一些商業(yè)銀行“基準利率1.1倍”的標準計算，貸款113萬(wàn)元、25年，總利息93萬(wàn)元，日后等額本息月均還款6865元。
“月收入7成左右都還了房貸?！标惙逑Ｍ梢灾С纸M合貸款，因為公積金貸款利率較低，日后還款壓力也小。記者按照組合貸款的方法計算發(fā)現，如果公積金貸款70萬(wàn)元、組合貸43萬(wàn)元，那么貸款25年總支付利息為67.7萬(wàn)元，比純商貸少了25.3萬(wàn)元；日后等額本息月均還款6024元，每月減少800多元。
調查：經(jīng)辦銀行費力難賺錢(qián)
北京市公積金中心相關(guān)負責人此前就已公開(kāi)表示，組合貸款是公積金貸款主推的一個(gè)品種，開(kāi)發(fā)商拒絕買(mǎi)房人申請組合貸款，屬于違規行為。
《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》也明確規定，購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。
既然政策并未對組合貸說(shuō)不，為何這些項目要堵死組合貸的路？記者進(jìn)一步調查發(fā)現，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是銀行，都對共有產(chǎn)權房組合貸的積極性不高。
“辦理組合貸需要先到公積金中心辦理審批，再到銀行辦理審批，整個(gè)手續比商貸的時(shí)間多出好幾倍?！北臼心彻灿挟a(chǎn)權房樓盤(pán)負責人向記者說(shuō)出實(shí)情，如果銀行方面額度充足，商貸一周左右基本辦完，但組合貸甚至得用幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商方面就覺(jué)得回款太慢。
記者也咨詢(xún)了公積金中心客服人員，僅組合貸中公積金貸款部分，從初審到面簽就需要至少15個(gè)工作日，即使完成面簽離放款還有一段時(shí)間。
銀行對共有產(chǎn)權房組合貸也有“偏見(jiàn)”?！肮灿挟a(chǎn)權房房?jì)r(jià)低，貸款額不像普通商品房那么高，組合貸中留給銀行的份額往往不多了?！痹摴灿挟a(chǎn)權房樓盤(pán)負責人以陳峰的113萬(wàn)元貸款額為例向記者解釋?zhuān)绻捎媒M合貸（公積金貸70萬(wàn)元，商貸43萬(wàn)元），這個(gè)流程是開(kāi)發(fā)商交給最終辦理商貸的商業(yè)銀行去完成，這家銀行作為經(jīng)辦銀行也要去辦理公積金貸款的各項手續。也就是說(shuō)，只獲得40多萬(wàn)元的貸款利潤，卻要走完全程極其復雜的手續，銀行方面最終盈利很低，因此也就不愿意?！爸邦?lèi)似樓盤(pán)就遇到了因為商貸額度較低而被銀行直接拒絕，如今銀行內部貸款額度從緊，這種問(wèn)題也就更嚴重?！?
“開(kāi)發(fā)商和銀行為了圖方便，其實(shí)是侵犯了購房人的利益?！币拙又菐煅芯靠偙O嚴躍進(jìn)說(shuō)，既然屬于政策房，相關(guān)部門(mén)在申購環(huán)節對開(kāi)發(fā)商應有更明確的要求，防止鉆空子，同時(shí)也應該為這類(lèi)保障房開(kāi)辟更便捷的通道，壓縮審批時(shí)限。
