北京樓市：長(cháng)效機制下購房政策向剛需傾斜
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是按照調控周期的規律不斷在“漲跌”之間徘徊，按照一般規律每隔一段時(shí)間的調控之后，政策就會(huì )有所松動(dòng)，被抑制的需求釋放，房地產(chǎn)迎來(lái)增長(cháng)。然而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現了巨大的變化。在新的長(cháng)效機制面前，曾經(jīng)的經(jīng)驗與市場(chǎng)規律不再起作用，各種政策性住房在帶給人們實(shí)惠的同時(shí)，也難免讓人面臨眼花繚亂的選擇，那么在這樣的市場(chǎng)環(huán)境之下人們究竟應該如何選擇自己心儀的房子呢？
按照樓市的一般規律，每年兩會(huì )都會(huì )成為北京樓市的風(fēng)向標。作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的城市之一，北京的調控力度和規模往往都是相對比較嚴苛的。而今年兩會(huì )上透露出的樓市指導思想則非常明確，即：“還原房子居住屬性，去投資需求?！蹦壳敖^大多數政策都是圍繞著(zhù)這一思路在進(jìn)行。北京顯然也不能例外。
據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統計，自2016年“9·30”調控政策出臺以來(lái)，北京已經(jīng)有超過(guò)19個(gè)政策日，發(fā)布了各種房地產(chǎn)調控78條細則?？梢哉f(shuō)，這一輪的調控政策無(wú)論是從密度還是具體舉措上來(lái)說(shuō)都是空前的。
從供應端上來(lái)看，大量的商品住宅用地以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的形式出讓?zhuān)谕恋爻鲎尩耐瑫r(shí)就已經(jīng)確定了未來(lái)房?jì)r(jià)。而從需求端來(lái)看，愈發(fā)嚴格的限購政策以及金融杠桿的收緊讓北京樓市開(kāi)始從周期性的調控政策輪回中跳出來(lái)，進(jìn)入到長(cháng)效機制的作用范圍之內。在這樣的前提下，顯然政策正在愈發(fā)向著(zhù)剛需購房者傾斜。
據仲量聯(lián)行統計數據顯示，新房售價(jià)繼續受到政策限制，豪華公寓新房售價(jià)連續三個(gè)季度保持負增長(cháng)(環(huán)比下降0.8%)。2018年1季度僅有四個(gè)豪華公寓項目入市，新增供應231一套，而別墅項目則沒(méi)有新增供應。對此，仲量聯(lián)行中國研究部總監周志峰表示：“3月份召開(kāi)的‘兩會(huì )’更加明確了政府對住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向。住宅市場(chǎng)仍將保持緊縮性調控的政策環(huán)境，不過(guò)北京將優(yōu)先著(zhù)重滿(mǎn)足市民居住的剛性需求，長(cháng)租公寓未來(lái)將進(jìn)一步得到發(fā)展?！?
樓市成交量明顯下降
政策最直觀(guān)的作用就體現在成交數據上，在這樣的大背景之下，從2017年開(kāi)始，北京樓市的數據就出現了明顯降溫，無(wú)論是一手房還是二手房，在進(jìn)入2017年之后，成交量或者成交面積的下降都是市場(chǎng)的主旋律。
在一手房方面，據上海易居研究院提供的數據資料顯示，成交面積從2017年年初的54萬(wàn)平方米到當年10月時(shí)已經(jīng)下降到27.9萬(wàn)平方米。而今年三月份這一數據為16.7萬(wàn)平方米，僅相當于去年同期的21.8%。
而在二手房方面，據麥田房產(chǎn)統計，在原先常見(jiàn)的交易高峰的2017年9、10月份，二手房網(wǎng)簽成交量同比下降高達70%。這一情況直到今年年初才得以好轉。
調控政策帶來(lái)的市場(chǎng)“去投機化”有目共睹。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅就分析認為，隨著(zhù)調控深化，北京二手房?jì)r(jià)格普降15%-20%。這等于是將前期積累的房?jì)r(jià)泡沫削減，使房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區間，吸引對價(jià)格敏感度較高的剛需購房者回流。
“限競房”開(kāi)始入市帶來(lái)更多選擇
從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，政策為樓市帶來(lái)的震蕩正在逐漸趨緩，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)平穩的發(fā)展周期。無(wú)論是市場(chǎng)還是開(kāi)發(fā)商都在逐步適應新政策環(huán)境之下的游戲規則，并且拿出符合規則的解決方案。在2018年，北京樓市最為顯著(zhù)的特點(diǎn)是共有產(chǎn)權房、限價(jià)房以及商品住宅和集中式租賃住房同時(shí)出現在市場(chǎng)上。其中尤其是在“限競地”上打造的限價(jià)房的入市，讓北京樓市的供應結構開(kāi)始出現明顯的變化。因其出讓條件中，限定后續銷(xiāo)售房?jì)r(jià)的基礎上競拍土地出讓價(jià)格，成為此類(lèi)地塊的標志性特點(diǎn)。
在此之前，由于2015年、2016年北京土地市場(chǎng)供應了大量高價(jià)地，開(kāi)發(fā)商為了保證利潤不得不將其產(chǎn)品定位為高端產(chǎn)品。而去年，北京市場(chǎng)上共成交40余宗限競房土地，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期，無(wú)疑在今年，北京樓市供應的主力將是限競房。
同時(shí)，由于這些限競地塊通常還限定住房戶(hù)型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。這意味著(zhù)在今年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，90平方米戶(hù)型將是主流，這些項目基本都將被定位為剛需或者剛改產(chǎn)品。因此，這些地塊的大規模入市無(wú)疑將帶動(dòng)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)從前兩年的“大戶(hù)型”“改善類(lèi)”商品住宅為主向“剛需類(lèi)”產(chǎn)品轉型。
