共有產(chǎn)權房或擴圍至限價(jià)房 限價(jià)房新規影響誰(shuí)？
北京即將上市的“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)”地塊，將迎來(lái)新的銷(xiāo)售規則。
昨天，北京市住建委針對《關(guān)于加強限房?jì)r(jià)項目銷(xiāo)售管理的通知》向社會(huì )征求意見(jiàn)，提出對于評估價(jià)與限定銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)差較大的項目，將轉化為共有產(chǎn)權房，并向具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭銷(xiāo)售。
限定價(jià)與評估價(jià)之比小于85%轉為共有產(chǎn)權房
“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)”地塊(簡(jiǎn)稱(chēng)限價(jià)房地塊)指的是土地地塊在招拍掛出讓時(shí)，不僅嚴控地價(jià)，還提前鎖定未來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)和最高銷(xiāo)售單價(jià)。自政策出臺至今，北京市已出讓了62塊限價(jià)房地塊，多集中在門(mén)頭溝、平谷、房山、大興、順義、亦莊等區域，其中，首批地塊有可能在年內入市。
《征求意見(jiàn)稿》提出，在限房?jì)r(jià)項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì )同市保障房中心對該項目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估，形成評估價(jià)。當銷(xiāo)售均價(jià)與評估價(jià)之比高于85%時(shí)，由開(kāi)發(fā)建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售，所售住房為商品房，但應取得分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后滿(mǎn)5年方可上市交易；而當銷(xiāo)售均價(jià)與評估價(jià)之比低于85%時(shí)，則由市保障房中心收購轉化為共有產(chǎn)權住房，面對具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭銷(xiāo)售。
收購轉化的共有產(chǎn)權住房，具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時(shí)，項目所在區戶(hù)籍和在項目所在區工作的本市其他區戶(hù)籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
舉例來(lái)說(shuō)，限價(jià)房地塊“永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊”當初銷(xiāo)售均價(jià)限價(jià)為53400元/平方米。假設評估價(jià)為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購房資格的家庭均可購買(mǎi)，只是有5年的“禁售期”。假設評估價(jià)為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項目將轉為共有產(chǎn)權房。
我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院院長(cháng)胡景暉表示，“這一政策的實(shí)質(zhì)就是將與市場(chǎng)價(jià)格相差過(guò)大的限價(jià)房轉為共有產(chǎn)權房，從而避免有人利用限價(jià)房?jì)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的套利空間進(jìn)行投資投機，保障中低收入人群的自住需求?！?
剛需優(yōu)先兼顧改善需求
從《通知》內容來(lái)看，既堅持了剛需優(yōu)先，又兼顧改善需求。
對于限價(jià)房地塊，當初執行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶(hù)型，但其中也會(huì )有一小部分面積較大的戶(hù)型。
《征求意見(jiàn)稿》特別提出，具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，對于剩余的大于140平方米的戶(hù)型，如果北京戶(hù)籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買(mǎi)，不再限定必須名下無(wú)房。
“類(lèi)似政策實(shí)際上為后續共有產(chǎn)權住房的來(lái)源提供了一個(gè)渠道，即對于部分限價(jià)房來(lái)說(shuō)，未來(lái)將有機會(huì )轉化為共有產(chǎn)權住房，這樣能夠滿(mǎn)足各類(lèi)夾心層的需求，也符合當前北京共有產(chǎn)權市場(chǎng)領(lǐng)域的改革導向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)表示，所以后續此類(lèi)房源將增加，也利好購房者的選房需求。
涉及限價(jià)房總貨值達3000億新規將影響誰(shuí)
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，從2016年下半年以來(lái)，北京陸續供應限價(jià)房用地，到目前為止，總量達440萬(wàn)平方米，這些地塊加上地下附屬設施，總的可售面積達600萬(wàn)平方米，貨值達3000億元。
根據北京市土地出讓信息，全市涉及限競房的開(kāi)發(fā)商有56家，項目68個(gè)，成交金額2363億元，2018年北京市場(chǎng)約有三分之一新房項目為限競房。
他表示，當前北京已經(jīng)拿地的限房?jì)r(jià)項目，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項目，可能會(huì )轉成共有產(chǎn)權房，其他大部分還是會(huì )作為商品房來(lái)銷(xiāo)售。
“無(wú)論是對標新房，還是二手房?jì)r(jià)格，城北五環(huán)內，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì )達到限售價(jià)占評估價(jià)的比值低于85%的標準，從而被轉化為共有產(chǎn)權住房?！彼J為。
嚴躍進(jìn)表示，按照85%的設定比例，目前已推出的限房?jì)r(jià)地塊，80%左右的項目不會(huì )被收購，將按照普通商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售，因此對這類(lèi)項目總體影響不大。
“這種轉化只針對價(jià)差比不低于15%的一些熱點(diǎn)項目，使得限房?jì)r(jià)項目因提前限定售價(jià)而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人等持續地傳遞下去?！彼f(shuō)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，通過(guò)梯級過(guò)濾匹配機制的設立，將共有產(chǎn)權模式應用拓展到市場(chǎng)供給，使其不再局限于住房保障領(lǐng)域的應用，實(shí)現了住房保障、住房支持和住房市場(chǎng)的自然銜接，是完善住房供應體系的一個(gè)創(chuàng )新性探索。
