炒房團上演“最后瘋狂”
盡管樓市調控越來(lái)越嚴，但身為浙江炒房團“總司令”的陳均（化名）卻一直在四處踩盤(pán)忙個(gè)不停。從高碑店、石家莊、定州、天津等環(huán)首都經(jīng)濟圈，到重慶、杭州千島湖、云南昆明、山東壽光，及湖州南潯古鎮，鞍山、吉林等地特色小鎮等，這是他這一年多來(lái)的投資考察路線(xiàn)。
“限購的城市是不少，但沒(méi)有限購限貸的城市尤其是三四線(xiàn)‘有概念’的城市和特色小鎮，投資機會(huì )還非常多?！标惥f(shuō)。在他看來(lái)，擔心房產(chǎn)稅是“吃著(zhù)賣(mài)白菜的飯，操著(zhù)賣(mài)白粉的心”，畢竟這不是七八年就能開(kāi)征得了的，而這七八年在他看來(lái)可是炒房的黃金期。
在暴利的驅使下，炒房團翻云覆雨，通過(guò)一系列手法，將房?jì)r(jià)炒高，然后迅速卷錢(qián)走人——這不是傳說(shuō)，是事實(shí)。炒房團近兩年可能稍顯靜寂，但從未離開(kāi)江湖，最近他們的身影頻頻被曝光。
比如昆明。陳均帶著(zhù)他的千人投資團已經(jīng)去了好幾次，“買(mǎi)房的大部分人都是全款購房。有的人一次全款購買(mǎi)七八套，有的人為搶不到房子而埋怨我?！卞X(qián)從哪里來(lái)？這是秘密。
不久前，一炒房團將丹東某樓盤(pán)由原價(jià)每平方米3500元炒到5500元，僅用了不到48個(gè)小時(shí)。
這種投資投機行為，正是當下監管層所擔憂(yōu)和重點(diǎn)打擊的對象。
“在政策搖擺中尋找投資商機。限購限售都是饑餓療法，最終政府幫我提價(jià)?！标惥f(shuō)。
他們嘴上調侃著(zhù)樓市調控，心里其實(shí)也在打鼓。如果這是一場(chǎng)貓鼠游戲，老鼠又怎么能逃離貓的爪牙呢？
政策動(dòng)蕩中尋找炒房商機
經(jīng)歷過(guò)多輪樓市調控的洗滌，留下的資深炒房者不再盲目跟風(fēng)，他們往往有著(zhù)較為高度的政策敏感性，善于把握時(shí)局，對區域經(jīng)濟、區域人口流入、交通規劃、旅游資源等做了深入了解。
他們多抱團投資，有一個(gè)領(lǐng)軍的智囊團長(cháng)。這樣也便于與開(kāi)發(fā)商周旋合謀。
陳均曾經(jīng)是一家報社的總編輯，浙江人，2000年起，他正式投入了專(zhuān)職炒房行列，那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)投資價(jià)值很高，沒(méi)有限貸限購這個(gè)說(shuō)法，幾乎閉著(zhù)眼隨便買(mǎi)都能賺到錢(qián)?！爱斈?0萬(wàn)元在北京買(mǎi)的一套房子，現在一平方米就10萬(wàn)元了?！?
后來(lái)，陳均成了浙江溫州炒房團團長(cháng)，他還有很多“兼職”，如產(chǎn)業(yè)對接研究院院長(cháng)、商會(huì )會(huì )長(cháng)、知名大學(xué)客座教授。
陳均的團隊里有很多浙商，“盡管中央一再強調房子自住不炒，但實(shí)際上絕大部分民營(yíng)企業(yè)在這十幾年生產(chǎn)過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式都在發(fā)生變化，他們已經(jīng)跟不上市場(chǎng)形勢，但其資金需要有投資去向，一大批民營(yíng)企業(yè)家轉向了投資房地產(chǎn)?！?
陳均帶領(lǐng)著(zhù)他的炒房團把從北京城區到房山、從一線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)炒得熱火朝天，多的時(shí)候組織過(guò)好幾千人的考察團，曾經(jīng)經(jīng)手過(guò)的資金量多的時(shí)候有十幾億。
不過(guò)，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續深入，炒房團生存空間逐漸變窄。
作為環(huán)京重鎮，燕郊在本輪房地產(chǎn)調控政策下率先急轉直下，房?jì)r(jià)幾乎腰斬，很多投資者和炒房客被牢牢套死。2015年，燕郊房?jì)r(jià)只有8000多元/平方米。2017年初燕郊房?jì)r(jià)攀上了“巔峰”，普遍在3多萬(wàn)元/平方米。至今已普遍下降1萬(wàn)元/平方米，有的項目甚至暴跌了近70%。
有的炒房者選擇割肉部分房源暫時(shí)逃離，有的則伺機抄底，但卻鮮少出現拋房現象，理由是：燕郊市場(chǎng)被打壓是由于雄安新區作為千年大計，周?chē)话俟锏牡胤椒績(jì)r(jià)一定要壓住，否則雄安建設的土地成本太高。但五六年后，燕郊房?jì)r(jià)還會(huì )漲，現在的降價(jià)只是政策調控下的區域經(jīng)濟的特殊性，并不代表市場(chǎng)走向。
“我們沒(méi)有能力去制定政策，也沒(méi)有能力去改變政策，我們只有在政策的左右搖擺中去尋找商機?！标惥f(shuō)。南方人特有的精明頭腦和對政策時(shí)局的精于揣摩，讓陳均的炒房路少有踏錯的時(shí)候。
只是，隨著(zhù)越來(lái)越多的熱點(diǎn)城市都被限購限貸限售，這支千人炒房大軍的實(shí)力已大不如前。
轉戰三四線(xiàn)樓市
海南限購了，海南熱已經(jīng)過(guò)去，但中國還有那么多地方?jīng)]有限購呢。中國有2700多個(gè)縣市，13億多人口，這讓投資客看到了滿(mǎn)滿(mǎn)的“錢(qián)景”。
2018年春節過(guò)后，陳均先后帶領(lǐng)著(zhù)兩批炒房團來(lái)到云南。這里有他去年下半年就看好的城市昆明，這個(gè)城市目前不在限購范圍內，可以享受不限購不限貸的政策，且是急需發(fā)展的城市。最重要的是，這里還處于價(jià)值洼地。
據一位投資客介紹，昆明附近一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商為了吸引人們前去，甚至是開(kāi)出了299元住五星級酒店并享受接送機，溫泉、游船等項目。
“可惜手慢沒(méi)有搶到?！闭憬捶繄F里一位來(lái)自杭州的投資客說(shuō)。而不少投資客出手闊綽，全款一次性購買(mǎi)了五六套。還有的選擇銀行貸款，首付比例才20%，利率非常優(yōu)惠，簡(jiǎn)直就是20年前的北京購房政策。
陳均并不是第一個(gè)瞄準這個(gè)地方的投資團團長(cháng)，“昆明下有個(gè)曲靖市。當時(shí)看的時(shí)候房?jì)r(jià)是每平方米3400元，稍微遲疑了下房?jì)r(jià)就漲到了4000元，而且房子漲了還有很多人在搶?zhuān)芸煨麻_(kāi)樓盤(pán)就被搶完了?！闭f(shuō)起當期的情景，陳均不無(wú)遺憾。
云南區域吸引了不少品牌房企進(jìn)駐。3月16日云南昆明的一場(chǎng)純住宅地塊拍賣(mài)，全程耗時(shí)4個(gè)半小時(shí)，經(jīng)過(guò)106輪競價(jià)后才完成競拍，溢價(jià)率達109%。參與競拍的幾乎都是知名房企，如保利、碧桂園、中海、中梁地產(chǎn)。融創(chuàng )更早已進(jìn)駐昆明。截至去年底，融創(chuàng )中國在昆明總占地面積為145.53萬(wàn)平方米，估計總建筑面積為483.06萬(wàn)平方米，估計可銷(xiāo)售、可出租建筑面積為400.4萬(wàn)平方米。
如今的昆明樓市，已經(jīng)在加熱過(guò)程中。端看熱到什么程度，樓市限購限貸才會(huì )降臨。
就在一二線(xiàn)城市樓市已經(jīng)退熱甚至愈發(fā)下行之際，三四線(xiàn)樓市熱起來(lái)了。新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的現象在很多個(gè)三四線(xiàn)城市上演。不得不說(shuō)，這里有著(zhù)開(kāi)發(fā)商和炒房客的“不謀而合”。
熱錢(qián)正迅速涌入更多三四線(xiàn)城市，甚至部分特色小鎮
“現在三四線(xiàn)城市亟須發(fā)展，很多大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)下沉到三四線(xiàn)城市了。1700多個(gè)縣都發(fā)達了，國家就發(fā)達了。所以現在三四線(xiàn)樓市很熱鬧?！标惥f(shuō)，20年前很多人往北京流，現在很多人流向老家，他們回去也要先買(mǎi)房。房子是固定的，但是人口是在流動(dòng)的。最根本的一點(diǎn)，地方政府的土地財政沒(méi)有改變。
而炒房客們賭的就是地方財政對賣(mài)地收入的依賴(lài)，GDP以及相關(guān)80多個(gè)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的倚賴(lài)。
一場(chǎng)貓鼠游戲
開(kāi)發(fā)商與炒房團合作，將樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即掃光，從而制造“一房難求”的恐慌局面，短時(shí)間內將房?jì)r(jià)抬高?！@是近期房?jì)r(jià)飆漲的三四線(xiàn)樓市快速崛起背后的一把旺火。而更多的老百姓往往就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，他們急著(zhù)進(jìn)場(chǎng)，不經(jīng)意間卻充當了接盤(pán)俠。
如丹東，這是最新因房?jì)r(jià)飆漲而迅速招致限購的三四線(xiàn)城市。
不久前，北京、天津、上海、深圳、浙江等發(fā)達地區的炒房客們，不遠千里奔赴位于朝鮮新義州特區對面的丹東。截至5月8日的半月之內，丹東新區的房?jì)r(jià)已經(jīng)從3000元~4000元/平方米，漲至5000元~8000元/平方米，漲幅破3成。更有開(kāi)發(fā)商一日兩次提價(jià)，房?jì)r(jià)近乎翻倍。丹東市政府被迫在5月14日深夜緊急出臺樓市調控政策，打壓投機者。
丹東限售了，2年后才能上市交易?？爝M(jìn)快出的賺錢(qián)方式顯然行不通了。
這樣的調控對于投資客而言似乎并沒(méi)有影響太大，“買(mǎi)了能出租就出租，不能出租就放著(zhù)。2年后，中朝貿易越來(lái)越好了，人越來(lái)越多，房?jì)r(jià)翻一倍、翻兩倍甚至更多都有可能?！币晃煌顿Y客說(shuō)。
投資客們看好的不止丹東，同樣位于朝鮮邊境的琿春市也是他們的投資目標?，q春市是吉林市延邊朝鮮自治州下轄的縣級市，離朝鮮慶源郡只有十公里。有媒體爆料，當地一家房地產(chǎn)公司的記錄顯示：有一位顧客一個(gè)人就買(mǎi)了20套，另外一位寧波顧客一個(gè)人買(mǎi)了5套。此外，還有七八個(gè)人組團買(mǎi)下了一整個(gè)單元。
中國炒房客，如同一群嗅覺(jué)靈敏的游擊隊，防不勝防。而監管層和炒房客之間的關(guān)系，就像是一場(chǎng)貓抓老鼠的游戲。
只是，中國樓市越調控房?jì)r(jià)越漲的怪圈，讓投資客們忌憚但不懼怕調控。
“限購限貸等饑餓療法的結果就是一旦放松，被抑制的需求就會(huì )迅速釋放，進(jìn)而激發(fā)新一輪房?jì)r(jià)上漲。而中國的房地產(chǎn)調控往往都是高高抬起，輕輕落下?！彼麄冋f(shuō)。
他們還舉出了一些例子：比如西安、武漢、天津等多地相繼祭出的吸引大才大戰，不就是變相地放松調控，吸引人購房嗎？北京也是一樣，只是吸引的是更高端一些的人才。這些人才進(jìn)入了一個(gè)城市，哪個(gè)不需要先解決住房問(wèn)題?房地產(chǎn)能最快帶動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展，也是政府聚財最快的手段。
不得不承認，有些道理。
他們嘴上調侃著(zhù)樓市調控，心里其實(shí)也在打鼓。房產(chǎn)稅的即將出臺，就像懸在頭上的一把利劍，曾讓投資客們一度擔憂(yōu)。只是房產(chǎn)稅一再沒(méi)有具體時(shí)間表，讓投資客們放松了下來(lái)。
5月14日中國社科院發(fā)布報告稱(chēng)，建議考慮以“空置稅”這一行為稅來(lái)替代房產(chǎn)稅，這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
房產(chǎn)稅、空置稅或許會(huì )遲到，但不會(huì )缺席。如果這是一場(chǎng)貓鼠游戲，老鼠又怎么能逃得出貓的爪牙呢？
