北京“學(xué)位房”價(jià)格已達數十萬(wàn) 仍一房難求
有房主叫價(jià)數十萬(wàn)賣(mài)學(xué)位 業(yè)內人士認為政策法律風(fēng)險大
今年本市出臺的義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見(jiàn)中，首次提出“符合條件的京籍無(wú)房家庭子女可跨區租房入學(xué)”的政策。這在一定程度上給“學(xué)區房”炒賣(mài)降了降溫，讓不少無(wú)力購買(mǎi)高價(jià)學(xué)區房的京籍家庭家長(cháng)看到了孩子進(jìn)入“教育大區”接受義務(wù)教育的希望。租房入學(xué)也成了不少等待入學(xué)家長(cháng)們的新希望。
但由于部分學(xué)校學(xué)位緊張，東城、朝陽(yáng)、海淀、石景山、通州等區今年“幼升小”入學(xué)都實(shí)行“六年一學(xué)位”的政策，因此，提前“下手”租“學(xué)位房”成了部分家長(cháng)面對這一政策所作出的反應。北青報記者從多區房產(chǎn)中介處了解到，目前所謂的租“學(xué)位房”價(jià)格已經(jīng)達到數十萬(wàn)，但仍一房難求。多家中介也表示，“學(xué)位房”出租合同只能和房主私下簽訂，不能寫(xiě)進(jìn)普通的租房合同里，如有任何糾紛，需要租戶(hù)和房主協(xié)商處理。
案例
亦莊家長(cháng)愿出50萬(wàn)在海淀租房換學(xué)位
常年工作生活在亦莊的余女士，最近正在瘋狂聯(lián)系地產(chǎn)中介，想在海淀租下一套學(xué)區房，為自己剛出生的孩子提前占得一個(gè)海淀的學(xué)位。她的計劃是，房子可以一下租個(gè)6年，但一定要先把寶貴的學(xué)位“占位費”交上，50萬(wàn)以?xún)人寄芙邮堋?
“京籍無(wú)房可在租賃地就近入學(xué)”。用余女士的話(huà)來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直就是在向她“伸出橄欖枝”，讓她產(chǎn)生了讓孩子在海淀上學(xué)的打算。
“既然租房就可以上學(xué)的話(huà)，那我為什么不去海淀租房？”早在去年剛懷孕時(shí)，看到住建部門(mén)出臺的“租售同權”政策，余女士就有所留心。今年，在認真研讀升學(xué)政策后，她做了一個(gè)縝密的盤(pán)算。首先，自己是京籍，符合政策要求。其次，無(wú)房，這一點(diǎn)好辦。雖有一套亦莊的學(xué)區房，但“無(wú)房”這一條件她隨時(shí)都可以“創(chuàng )造”，“我賣(mài)了不就行了”。最后，就差租房了。
這一縝密的盤(pán)算，還包括時(shí)間節點(diǎn)的“嚴密策劃”?！拔已芯苛讼抡?，說(shuō)是要在‘同一區連續單獨承租并實(shí)際居住3年以上，夫妻一方在該區合法穩定就業(yè)3年以上’?！庇嗯空f(shuō)，這兩方面的條件，她也已經(jīng)盤(pán)算好了，“我從現在開(kāi)始租的話(huà)，等到孩子6歲上學(xué)時(shí)，肯定能滿(mǎn)足3年以上的條件。但我現在工作還在亦莊，過(guò)去住不方便，我想的是等到最后3年，我們再把老人小孩帶過(guò)去住，以防入戶(hù)調查?！?
至于合法穩定就業(yè)3年這一條件，對于在亦莊高新技術(shù)企業(yè)工作的余女士而言，就更好“創(chuàng )造”了，“海淀高新企業(yè)多，我這3年內換去海淀的企業(yè)就行，這點(diǎn)很好辦”。
賣(mài)房、換工作，這些“條件創(chuàng )造”對于余女士而言都不難。她所有的盤(pán)算里，就差租房了。為何要從現在起租房、打算一下租個(gè)六年？這，也是她在對政策悉心研究后，縝密盤(pán)算里的一部分。
“我研究了一下，現在都是六年一學(xué)位，海淀很早就開(kāi)始實(shí)施這個(gè)政策了，也就是說(shuō)一個(gè)學(xué)區房的學(xué)位，六年內只能用一次?！庇嗯拷忉屨f(shuō)，她之所以計劃從現在開(kāi)始就租房，就是考慮到這個(gè)政策，“你想啊，我如果從現在開(kāi)始租房的話(huà)，6年后我孩子要上學(xué)，那就算這個(gè)學(xué)位此前用過(guò)也沒(méi)事，之后的6年我一直占著(zhù)就可以了?！?
“現在房子特別緊張，愿意租的很少。我已經(jīng)做好交50萬(wàn)甚至更多的準備”。余女士口中所說(shuō)的“50萬(wàn)”指的就是所謂的“學(xué)位占位費”，和中介口中所說(shuō)的“租房就能上學(xué)，其實(shí)是房東‘出賣(mài)’了自己的學(xué)位，當然是要多收一筆錢(qián)的”，是一個(gè)意思。
在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀萬(wàn)壽路學(xué)區和青龍橋學(xué)區，目前都處于無(wú)房可租的狀態(tài)，她打算擴大范圍，把海淀所有學(xué)區都納入計劃考慮，“我現在和中介說(shuō)了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。
對于這個(gè)計劃，余女士是算過(guò)賬的。在她看來(lái)，花50萬(wàn)在海淀租房上學(xué)，和花幾百萬(wàn)在海淀買(mǎi)學(xué)區房，前者還可以夠得著(zhù)，所以她隨時(shí)愿意賣(mài)掉亦莊的房，做個(gè)京籍“無(wú)房族”?！昂５淼膶W(xué)區房我是買(mǎi)不起。但現在租房可以的話(huà)，我算過(guò)了，就算交個(gè)50萬(wàn)的占位費，再加上6年的租金，也只用100萬(wàn)左右。如果能租到一個(gè)不錯的學(xué)區，很劃算”。
探訪(fǎng)
部分學(xué)區“學(xué)位”租用費20萬(wàn)
記者采訪(fǎng)西城、東城、海淀、朝陽(yáng)、豐臺等核心城區以及通州的房產(chǎn)中介機構發(fā)現，隨著(zhù)租房入學(xué)政策和6年一學(xué)位政策的疊加效應，租房的學(xué)位占位費市場(chǎng)正在形成。一些教育資源優(yōu)質(zhì)且緊俏的地區，占位費的價(jià)格已經(jīng)躥升到數十萬(wàn)元。
一位常年負責海淀學(xué)區房的地產(chǎn)中介告訴北青報記者，目前海淀的“學(xué)位占位費”均價(jià)已達10萬(wàn)至20萬(wàn)左右。作為全市的教育強區，這一“市場(chǎng)價(jià)”自然不菲。海淀常年負責萬(wàn)壽路學(xué)區的中介表示，雖然海淀學(xué)位很緊俏，但她和同事成功幫兩位客戶(hù)“租”到過(guò)學(xué)位，“我們學(xué)區一共就四所小學(xué)，有一所去年租到了，提前一次性交20萬(wàn)學(xué)位費，連租5年，后面就每個(gè)月5300元的租金，正常交”。附近一所中學(xué)的老師也注意到了學(xué)位費市場(chǎng)的形成?！拔疑磉吘陀幸话咐?，有一家在我們學(xué)校附近租了很久，也是為了孩子上學(xué)。今年房東要求必須交20萬(wàn)，要不然就不能再租了”。
一位朝陽(yáng)門(mén)附近的地產(chǎn)中介也告訴記者，只要占用學(xué)位肯定是要收費的，房東負責提供租“學(xué)位”所需要的材料，需要租客自己去辦，一般行情價(jià)都在8萬(wàn)左右?！斑@不前幾個(gè)月，剛辦了一個(gè)芳草地附近的，就給了8萬(wàn)，是租戶(hù)和房東私下簽的協(xié)議”。
東城區與通州區今年首次提出“六年一學(xué)位”的入學(xué)要求，雖然首次提出，但在租房市場(chǎng)上已經(jīng)有家長(cháng)開(kāi)始咨詢(xún)。
東城區一位中介向記者透露，今年已經(jīng)出現咨詢(xún)租“學(xué)位”上學(xué)的情況，“這個(gè)事情一般都要收錢(qián)的，因為你用人家的名額對人家賣(mài)房是有影響的。具體的價(jià)格也要跟業(yè)主商量”。
在通州區，一位中介人員也向北青報記者透露，如果想要租這種好一點(diǎn)學(xué)校附近帶學(xué)位的房子，他們可以幫忙找。但難度較大，一般愿意出租學(xué)位的多為家中孩子已經(jīng)超過(guò)入學(xué)年齡不再需要學(xué)位入學(xué)的家庭?！斑@個(gè)房子不是一下就能找到的，找到了人家要多少錢(qián)你得給人家多少錢(qián)，我們負責租房子，私底下你們負責協(xié)商價(jià)格，之前也出現過(guò)這種情況”。當北青報記者同樣提到“行情”價(jià)時(shí)，這位中介人員表示，這得看房主的心理?！叭思乙嗌倌阋驳媒o啊，有要三萬(wàn)的，也有要五萬(wàn)的，萬(wàn)八千肯定辦不成事”。
學(xué)位費根據學(xué)校排名定價(jià)高低
出租學(xué)位，是否真的有市場(chǎng)？能不能簽訂“相關(guān)合同？記者日前聯(lián)系了西城、豐臺、東城等城區的多家房屋租售中介。記者發(fā)現，每當談到“孩子過(guò)兩年要上小學(xué)”這一情況時(shí)，中介的“嗅覺(jué)”都很靈敏，馬上向記者詢(xún)問(wèn)，“孩子想上哪兒的學(xué)?！?、“是否有租學(xué)位的需求”。
記者以一位“無(wú)房”家長(cháng)的身份來(lái)到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3歲，希望孩子能通過(guò)租學(xué)位的方式在西城上學(xué)，中介首先詢(xún)問(wèn)了記者是京籍還是非京籍?！叭绻蔷┘渌麉^的戶(hù)口，現在就可以提前來(lái)西城租房，把學(xué)位占上了”，非京籍想租學(xué)位，還得首先保證“五證”俱全。中介同時(shí)也提出，想要通過(guò)租學(xué)位在西城上實(shí)驗二小、黃城根小學(xué)這些重點(diǎn)小學(xué)，基本上不可能，因為這些名校每年報名人數爆滿(mǎn)，學(xué)校會(huì )優(yōu)先考慮片區內“有房有戶(hù)”的家庭。當記者提出“不在乎學(xué)校，就是希望孩子能在西城上小學(xué)”這個(gè)需求后，該中介向記者推薦了回民小學(xué)附近的一個(gè)房源，他介紹說(shuō)，房主全家在國外，房子的學(xué)位沒(méi)有被占用，所以在出租房屋時(shí)也愿意一起出租學(xué)位，房租是4500元一個(gè)月，學(xué)位也按照這個(gè)標準收，“當然，如果租六年，價(jià)格還可以再和房主商量”。記者提出，是否還有其他地段的學(xué)區房可以出租學(xué)位時(shí)，中介介紹說(shuō)，學(xué)位費會(huì )根據學(xué)校排名定價(jià)高低，“好學(xué)校的學(xué)位占位費定價(jià)越高，而且越難碰上”。
“租學(xué)位的條款能寫(xiě)進(jìn)租房合同嗎？”針對這一問(wèn)題，中介明確告訴記者，“租學(xué)位”這件事不可能寫(xiě)入普通的“租房合同”，需要租戶(hù)和房主私下協(xié)商。因為市面上的租房合同不涉及這一條款，而且在這件事上，中介就扮演“介紹人”的角色，至于以后是否能通過(guò)這種方式讓孩子順利入學(xué)，中介是不承擔任何責任的?！暗悄膊挥糜腥魏我蓱]，因為現在很多區都實(shí)行‘六年一學(xué)位’，您的孩子只要占上他的學(xué)位，并順利入學(xué)，就能一下占六年”。中介看出記者的疑慮，提出可以和房主協(xié)商，先預付一部分定金，在孩子順利入學(xué)后再交剩下的“占位費”，并且，有“六年一學(xué)位”政策的制約，只要租戶(hù)入學(xué)成功，房主只能等六年后才可以再次使用這個(gè)學(xué)位，所以租戶(hù)不用擔心房主把“學(xué)位”租給別人或者中途拒租。
供不應求 不簽合同 無(wú)法核驗
雖然想租房的家長(cháng)很多，但市場(chǎng)真實(shí)的狀態(tài)是一房難求。由于“六年一學(xué)位”政策，對于租售房都有同等限制之效，所以按中介的說(shuō)法是，租了會(huì )影響賣(mài)，所以不少業(yè)主都不太愿意租?！坝腥碎_(kāi)到50萬(wàn)，也不行，因為我們這片最近已經(jīng)找不到房子?！币晃获R姓女中介表示，想在海淀通過(guò)租房上學(xué)并不容易，“能出得起這個(gè)學(xué)位費的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰?！睋@位中介介紹，去年她和同事經(jīng)手的像這樣“租學(xué)位”的成交率并不高，只有一兩個(gè)客戶(hù)成功租到“學(xué)位”。
即便交了占位費，就一定能保障入學(xué)嗎？北青報記者調查發(fā)現，實(shí)際上這種“租學(xué)位”的方式存在風(fēng)險，“占位費”也無(wú)法真的保障。
“我們只能幫你協(xié)商學(xué)位能不能用，以及學(xué)位能不能讓你用，至于價(jià)錢(qián)你們自己私下協(xié)商，最終能不能上學(xué)，我們是不能保證的。因為其中影響因素也很多，包括你自己的資質(zhì)，還有政策的變化，你自己心里也有個(gè)預期……”
為何不能寫(xiě)進(jìn)合同？東城區一位中介解釋說(shuō)，由于具體學(xué)位的“租用費”，是租戶(hù)與業(yè)主的私下商議，而他們唯一能保證的是，收取正常租房中介費用和租金，其他的無(wú)法保證，所以合同也不會(huì )把這部分內容寫(xiě)入，“我們只能算是幫忙，但是不保證肯定能入學(xué)”。
另外，怎么保證這個(gè)學(xué)位沒(méi)被用過(guò)？能不能查驗？也成為租房求學(xué)的家長(cháng)最大的顧慮。已經(jīng)幫客戶(hù)成功“租過(guò)學(xué)位”的一位海淀中介透露，實(shí)際上無(wú)法保證，“六年一學(xué)位，這個(gè)我們都沒(méi)辦法核實(shí)。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議，保障學(xué)位是否用過(guò)。但即使是這樣，也有風(fēng)險”。
按照海淀的政策，入學(xué)時(shí)家長(cháng)的登記住址會(huì )拿來(lái)和2016年以來(lái)這一登記住址用來(lái)入學(xué)的信息做比對。而這一信息系統，在“租學(xué)位”的過(guò)程中，房東、租戶(hù)以及中介實(shí)際上都無(wú)法觸及。這也意味著(zhù)，“租”來(lái)的學(xué)位，根本無(wú)從查驗。
說(shuō)法
符合條件租房戶(hù)可在區內入學(xué)但進(jìn)“理想”校有點(diǎn)難
記者從一些學(xué)校負責招生工作的老師處了解到，實(shí)際上“租學(xué)位”難以保證完全就近上學(xué)，只能在學(xué)區內協(xié)調解決，“像我們學(xué)校的情況是，入學(xué)第一順位就基本已經(jīng)滿(mǎn)了，也就是京籍有房，且房子戶(hù)口都在我們學(xué)校片內的，這些數量就已經(jīng)差不多了，所以我們滿(mǎn)足不了其他類(lèi)的。這兩年，通過(guò)租房進(jìn)來(lái)的幾乎沒(méi)有。所以，即使在我們學(xué)校附近‘租’到學(xué)位，符合政策條件，也只能學(xué)區內來(lái)協(xié)調安排入學(xué)，估計是進(jìn)不到我們學(xué)?！?。
雖然在今年的政策中，東城明確寫(xiě)出了“幼升小”符合本市非東城區戶(hù)籍租房家庭兒童在東城入學(xué)的需要通過(guò)電腦派位多校劃片。西城在“幼升小”的入學(xué)條件中也多了一條“法定監護人在其他區無(wú)獨立產(chǎn)權房”的限制條件，即父母為西城戶(hù)籍，居住在西城，但在外區有獨立產(chǎn)權房的孩子，也能在西城上學(xué)，但會(huì )根據“落戶(hù)年限、居住年限”等條件進(jìn)行排序，排序的位置比較靠后，基本上只能通過(guò)多校劃片在學(xué)區甚至是相鄰學(xué)區電腦派位入學(xué)。
不過(guò)，對于教育資源比較均衡的東西城來(lái)說(shuō)，即使租房入學(xué)參加電腦派位多校劃片，無(wú)法選擇學(xué)校，但對于部分無(wú)力購房的家長(cháng)而言，也是一個(gè)具有誘惑力的選擇。
額外支付“學(xué)位費”不在合同中寫(xiě)明存法律風(fēng)險
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人范辰律師認為，家長(cháng)為了孩子上學(xué)租賃“學(xué)位”房，額外支付“學(xué)位費”，如不能在合同里寫(xiě)明，既存在爭議點(diǎn)，也面臨極大的法律風(fēng)險。如果該學(xué)區房已有其他孩子在六年內登記上學(xué)，將面臨租戶(hù)的孩子無(wú)法如期上學(xué)的可能，同時(shí)也因未寫(xiě)明“學(xué)位費”款項，面臨維權缺乏證據、退費困難的風(fēng)險。
為降低家長(cháng)的風(fēng)險，范辰律師建議家長(cháng)如果存在這種情況，第一要求在合同中寫(xiě)明“學(xué)位費”。明確如果不能上學(xué)，應退還“學(xué)位費”，并可以解除房屋租賃合同。第二，在租房時(shí)詢(xún)問(wèn)房東，房子六年內是否有其他孩子登記上學(xué)、占用過(guò)入學(xué)名額。必要時(shí)，雙方就此簽訂備忘錄。第三，可以去居委會(huì )查詢(xún)。一般情況下，租戶(hù)的孩子想上片內學(xué)校需要居委會(huì )開(kāi)具居住證明，居委會(huì )需要備案。因此，可以據此查詢(xún)。另外，還可以讓房東陪同前往戶(hù)籍派出所進(jìn)行所在戶(hù)口查詢(xún)，看是否有適齡兒童的戶(hù)口登記在房屋內，由此判斷該房屋六年內是否占用過(guò)入學(xué)名額。
