下一個(gè)抄底機會(huì )在哪里？牛市尾聲的城市選擇建議
很多粉絲經(jīng)常在后臺問(wèn)，xx城市還能不能買(mǎi)？從問(wèn)題本身來(lái)看，發(fā)現大部分粉絲還是比較喜歡追漲的，這是異地買(mǎi)房的大忌諱。提問(wèn)最多的就是對西安、海南這些城市的后市看法，而這些城市都屬于主升浪已經(jīng)過(guò)去的牛市尾聲，現在買(mǎi)入并不是說(shuō)幾個(gè)月內不會(huì )再漲，但拉長(cháng)到二、三年來(lái)看，漲幅表現不會(huì )好到哪里去。
接下來(lái)結合幾個(gè)城市，聊下看法。
大背景
首先要弄明白的是，現在是一輪大牛市的尾聲。
這一輪牛市，從2014年的深圳領(lǐng)漲開(kāi)始，到今天全國絕大部分城市的翻倍，已經(jīng)走完了大半。這么兇狠上漲的原因，是由于2010年至2014年這五年期間，全國樓市基本沒(méi)有像樣的大漲過(guò)，積蓄了多年的需求。
另外國家2014年大力刺激，貨幣上放水和降息，調控上放開(kāi)認房認貸，輿論上鼓勵去庫存，多管齊下，徹底改變了預期，促成了近十年以來(lái)的最大牛市。
牛市的牛，不光是漲幅，更是體現在上漲城市的全面性上。一、二線(xiàn)城市自不用說(shuō)，連三、四線(xiàn)小城市都輕松翻倍。這樣的全面牛市，歷史上只有2009年4萬(wàn)億刺激有過(guò)，后面是5年不漲。
大家一定要明白，像2014年那樣的刺激政策并不是很常見(jiàn)的。這一輪全面上漲的經(jīng)驗，不能簡(jiǎn)單復制到未來(lái)。下一個(gè)五年，一二線(xiàn)核心城市因為有經(jīng)濟、人口的支撐，房?jì)r(jià)夯實(shí)之后繼續向上，更多的三、四線(xiàn)小城市人口被吸干之后，價(jià)格會(huì )被慢慢打回原形，被套很多年。
原則上，只選擇一、二線(xiàn)城市。
機會(huì )和尷尬
理解了這個(gè)大背景之后，看當下機會(huì )是不少的，但是都有瑕疵，挺尷尬。
第一種機會(huì )是走完一輪牛市的一線(xiàn)，北上深。
一線(xiàn)城市上漲的支撐是高端人口流入、高薪產(chǎn)業(yè)積聚和控制供地面積?，F在一線(xiàn)主推共有產(chǎn)權住房、公租房的策略，會(huì )進(jìn)一步加劇一線(xiàn)城市供地緊張。所以一線(xiàn)城市的基本面是最好的，但是一線(xiàn)城市有很?chē)栏竦南拶彺胧?，沒(méi)有辦法通過(guò)第三方渠道打通或者硬過(guò)獲得購房資格，只能是少數人的狂歡。
另一方面，一線(xiàn)城市現在是徹底的靜淡市，價(jià)格筑底中，不少近郊還在探底中，現在買(mǎi)入，不會(huì )立即產(chǎn)生利潤，不適合短線(xiàn)炒作，長(cháng)線(xiàn)拿會(huì )有一定的資金成本。我們只知道北上深未來(lái)一定會(huì )率先領(lǐng)漲，但不知道什么時(shí)候會(huì )漲。
第二種機會(huì )是牛市尾聲的強二線(xiàn)城市，比如南京、無(wú)錫、杭州、武漢、長(cháng)沙、西安、成都、鄭州。還有走完牛市正在筑底的合肥，以及如火如荼還在上漲的重慶。
因為國家鼓勵產(chǎn)業(yè)和人口遷入的關(guān)系，強二線(xiàn)城市近些年的基本面一直在走好。前面這些城市里，未來(lái)應該能走出一、二個(gè)新一線(xiàn)城市，即便不能成為一線(xiàn)，人口和經(jīng)濟大省的單核省會(huì )城市，未來(lái)前景也是持續看好的。
強二線(xiàn)城市的優(yōu)勢是低單價(jià)，低基數，萬(wàn)一買(mǎi)中新一線(xiàn)，單價(jià)會(huì )有暴擊。但是強二線(xiàn)城市的最大尷尬，是房?jì)r(jià)已經(jīng)完成了主升浪，除非能運氣很好抽中限價(jià)一手，現在買(mǎi)不限價(jià)的二手，后續牛市結束，價(jià)格回調后，你現在的買(mǎi)入價(jià)可能會(huì )買(mǎi)在高點(diǎn)被套住一、二年。
雖然基本面沒(méi)有什么問(wèn)題，未來(lái)一定能解套，但損失了很多機會(huì )成本，浮虧的心態(tài)挺讓人不好受的。還有強二線(xiàn)城市不靠譜的供地計劃，萬(wàn)一遇到天量供地，下一輪牛市的時(shí)機要再往后。這一、二年杭州供地就很大。
第三種機會(huì )是還沒(méi)發(fā)動(dòng)的弱二線(xiàn)城市，比如沈陽(yáng)、昆明、貴陽(yáng)、太原。這些城市是牛市里被遺忘的角落，到目前為止也沒(méi)有像樣的漲幅。
城市基本面肯定是不如強二線(xiàn)的，人口還在流失中。但價(jià)格也是被低估的，在這些城市的近郊，能輕易能找到單價(jià)七、八千的漂亮公寓。根據板塊輪動(dòng)的規律，這些弱二線(xiàn)城市應該是這一輪大牛市的最后一波拉升。一旦基本面改善，這個(gè)漲幅可能更加驚人。
交易建議
大資金建議一定要先買(mǎi)入一線(xiàn)。
二線(xiàn)城市單套價(jià)格300萬(wàn)以上就沒(méi)有流動(dòng)性，即便是并發(fā)買(mǎi)入兩套，也只能消耗不多的資金。
一線(xiàn)目前還在筑底中，只要耐心淘筍和二手房議價(jià)，是能找到便宜機會(huì )的。限購資格上，北上土著(zhù)用戶(hù)口買(mǎi)，用家庭裂變買(mǎi)。非北上的，先遷深戶(hù)，然后買(mǎi)入。
深圳是這一輪牛市率先觸底的，下一波牛市也會(huì )率先上漲，盯緊它即可。一線(xiàn)城市買(mǎi)入，就是價(jià)值投資機會(huì )，走的是長(cháng)線(xiàn)，資金安排上要撐滿(mǎn)5年為準。事實(shí)上，考慮到限購、限貸的困難，我建議一線(xiàn)原則不賣(mài)出。未來(lái)需要資金可以通過(guò)融資方式來(lái)解決。
強二線(xiàn)城市里南京、杭州、武漢、成都這樣的城市都是基本面非常好，但是價(jià)格也已經(jīng)上漲到位。這些城市里如果買(mǎi)不到限價(jià)一手，買(mǎi)二手意思是不大的。買(mǎi)入后未來(lái)幾年吃套可能性極大，浪費大量時(shí)間，我建議停止買(mǎi)入。
最近去了鄭州走了走，中部人口大省，未來(lái)的潛力不小，近郊能買(mǎi)到1萬(wàn)不到一手新盤(pán)，可以考慮買(mǎi)入。除了重慶不限購，但是外地三無(wú)不能做按揭貸款外，其他城市都是很?chē)栏竦南拶彺胧?，需要遷入戶(hù)口才能買(mǎi)到（鄭州可以破）。這對戶(hù)口不在北上的同學(xué)是大利好，可以先遷戶(hù)口去某個(gè)二線(xiàn)，買(mǎi)完之后再遷戶(hù)口去另一個(gè)二線(xiàn)，只要你有精力的話(huà)。
弱二線(xiàn)城市是交易型機會(huì )了。沈陽(yáng)、昆明、貴陽(yáng)、太原這樣的城市，放在平時(shí)，我肯定不會(huì )去考慮的。但是之前也說(shuō)了，如此波濤洶涌的大牛市，板塊輪動(dòng)之下，未來(lái)這些弱二線(xiàn)城市有補漲的機會(huì )。
基本面注定了他們不會(huì )成為下一個(gè)核心城市，但好在足夠低的價(jià)格，抓住補漲的機會(huì )，也會(huì )收獲不錯的漲幅。最近有個(gè)朋友組織了沈陽(yáng)的團購，幾十萬(wàn)總價(jià)，一口氣集合八十幾套需求。這樣的機會(huì )，是不太適合手上資金不多的新手的。但對于富余資金足夠的老手，嘗試下打暴擊未必不可。
總結
對于手上資金比較富裕，且在一線(xiàn)有房票的同志，我建議別去外地追擊，不如靜下心來(lái)守株待兔，在一線(xiàn)慢慢淘筍。一線(xiàn)的戰略建倉期，已經(jīng)不遠了，下一輪領(lǐng)漲一定是從一線(xiàn)開(kāi)漲的。為了搶二線(xiàn)機會(huì )丟掉了一線(xiàn)，實(shí)在沒(méi)有必要。
對于手上資金不多，但又著(zhù)急買(mǎi)入的朋友來(lái)說(shuō)。就目前而言，適合買(mǎi)入的和走長(cháng)線(xiàn)的，最有把握的是長(cháng)沙和重慶，另外鄭州、無(wú)錫也還不錯，因為價(jià)格足夠低，人口足夠多，雖然城市能級趕不上其他明星城市，但性?xún)r(jià)比高。
記住我們選擇的不是聲望最高的城市，而是容易產(chǎn)生利潤的城市。如果風(fēng)險容忍度足夠高的話(huà)，可以去沈陽(yáng)試一下，單價(jià)五千左右，總價(jià)四十萬(wàn)左右的盤(pán)，幾乎不會(huì )跌，一旦漲起來(lái)，三、五成的漲幅是有的，唯一的風(fēng)險就是不知道什么時(shí)候會(huì )漲。
