標普：房企上半年平均毛利率增至33% 債務(wù)規模不斷攀升
9月6日，標普全球評級稱(chēng)，盡管今年上半年中國開(kāi)發(fā)商創(chuàng )紀錄的利潤水平在一定程度上緩解了其資產(chǎn)負債表壓力，但其債務(wù)規模仍在不斷攀升；業(yè)內眾多企業(yè)的杠桿比率也在持續走高。這說(shuō)明中國受評開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有在監管及融資環(huán)境收緊之時(shí)放慢腳步，反而在激進(jìn)地謀求更大的市場(chǎng)份額。
標普認為，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商加快舉債購地步伐，其總債務(wù)規模將在未來(lái)12個(gè)月內繼續擴大。盡管現金利潤水平強勁，約40%-50%的受評開(kāi)發(fā)商的債務(wù)對息稅及折舊攤銷(xiāo)前利潤（EBITDA）比率較2017年末有所上漲。
融資狀況更好的房企將融資環(huán)境收緊視作獲取市場(chǎng)份額的有利時(shí)機。但與此同時(shí)，一些財務(wù)杠桿和流動(dòng)性水平不斷惡化的較弱房企也在持續擴張。
而隨著(zhù)房地產(chǎn)緊縮措施出臺及非標影子銀行融資（眾多房企常用的融資方式）遭遇監管打擊，土地價(jià)格也出現了一定程度的降溫。土地拍賣(mài)高溢價(jià)現象不再。
此外，開(kāi)發(fā)商依舊可通過(guò)部分傳統融資渠道（包括項目貸款和部分信托融資）獲得資金以支持不斷上漲的建設開(kāi)支，只是融資成本有所上升。眾多受評開(kāi)發(fā)商積累了大量現金余額及合約銷(xiāo)售額，為應對不利環(huán)境及支持公司資本開(kāi)支提供了空間。
2018年上半年，受評開(kāi)發(fā)商的平均毛利潤率從2017年的約30%升至33%。近50%受評企業(yè)的毛利潤率增幅超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，只有15%出現下滑。然而，由于一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)限制舉措，房企利潤率上漲局面恐難以在未來(lái)12個(gè)月之后延續。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，盡管市場(chǎng)環(huán)境嚴峻，大部分開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況在上半年依舊保持穩定，其現金對短期債務(wù)的平均覆蓋比率依舊保持在1.2倍附近。標普表示，一些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商所面臨的流動(dòng)性風(fēng)險將大幅上升。這類(lèi)開(kāi)發(fā)商往往嚴重依賴(lài)短期信托貸款和資產(chǎn)管理計劃等非標融資渠道，從而面臨著(zhù)巨大的再融資風(fēng)險。
也有一些開(kāi)發(fā)商利用自身強勁的現金銷(xiāo)售收入償還了債務(wù)而沒(méi)有尋求繼續擴張，從而降低了企業(yè)債務(wù)杠桿。約15%-20%的受評開(kāi)發(fā)商在上半年成功地改善了自身的債務(wù)對EBITDA比率，使其將至低于2017年末水平。
另一方面，隨著(zhù)境內外債券到期，企業(yè)的再融資需求將繼續攀升。2018年下半年，“實(shí)際到期”（包括行使回售權）的境內債券規模將達到1,500億元人民幣（約合220億美元），2019年全年將達到2,500億元人民幣（約合370億美元）。同時(shí)，今年下半年將有60億美元（約合408億元人民幣）的境外債券實(shí)際到期，2019年全年還將有110億美元（約合750億元人民幣）境外債券到期。因此，企業(yè)流動(dòng)性狀況能否改善將取決于市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)商是否進(jìn)行積極的財務(wù)管理。
人民幣走弱是持有美元債務(wù)的開(kāi)發(fā)商面臨的另一不利因素。但是我們預計，匯率影響仍將維持在可控水平，因為人民幣對美元匯率尚未降至低于2016年12月時(shí)的近期最低水平。另外我們認為，開(kāi)發(fā)商已總體降低了境外債務(wù)在其資本結構中的比例，從而降低了匯率風(fēng)險對其償還境外債務(wù)能力的影響。
