禁止開(kāi)發(fā)商承諾后 以前的學(xué)區房還有沒(méi)有效？
房管、工商、教育三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，禁止房屋銷(xiāo)售與學(xué)區、學(xué)校關(guān)聯(lián)……換句話(huà)說(shuō)，上學(xué)的事兒，以后只能教育部門(mén)說(shuō)了算，開(kāi)發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行承諾。
西安樓市再拋重磅炸彈！
昨日，房管、工商、教育三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，禁止房屋銷(xiāo)售與學(xué)區、學(xué)校關(guān)聯(lián)……換句話(huà)說(shuō)，上學(xué)的事兒，以后只能教育部門(mén)說(shuō)了算，開(kāi)發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行承諾。
這紙《關(guān)于禁止將房屋銷(xiāo)售與學(xué)區、學(xué)校相關(guān)聯(lián)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），行文簡(jiǎn)練，共五條，尚待進(jìn)一步明確的信息極多。粉巷君（微信ID：nbdfxcj）重點(diǎn)圍繞大家關(guān)心的幾個(gè)話(huà)題來(lái)談一談：
A、文件出臺，揮刀斬斷學(xué)位房，首先是要從根源上規避“學(xué)位承諾”引發(fā)的諸多維權亂象，讓房子的歸房子，教育的歸教育。
B、那么問(wèn)題來(lái)了，禁止開(kāi)發(fā)商承諾后，以前的學(xué)區房、學(xué)位房還有沒(méi)有效？
C、此外，斬斷“學(xué)位附加值”這塊蛋糕，對西安房?jì)r(jià)后續會(huì )產(chǎn)生哪些影響？
斬斷樓市教育亂象
此次《通知》核心一點(diǎn)，將房屋附帶的教育資源屬性在銷(xiāo)售環(huán)節被徹底剝離……
這里所謂的“附帶教育資源屬性”，大概算是西安近年來(lái)樓市諸多亂象的根源之一。
今年4-6月，西安樓盤(pán)集中爆發(fā)的那一波學(xué)位維權風(fēng)波，想必大家印象深刻。
以西安某樓盤(pán)為例，開(kāi)發(fā)商最初銷(xiāo)售時(shí)承諾了學(xué)位，交房后又將學(xué)位與車(chē)位捆綁銷(xiāo)售，并且小學(xué)和初中分開(kāi)叫賣(mài)，一個(gè)車(chē)位帶賣(mài)一個(gè)學(xué)位，要求業(yè)主買(mǎi)車(chē)位孩子才能有上學(xué)的資格。
開(kāi)發(fā)商的學(xué)位承諾無(wú)法兌現，最終引發(fā)業(yè)主大規模前往長(cháng)安區政府維權。
類(lèi)似現象，舉不勝舉。
作為公權部門(mén)，每遇維權，不得不派出公安、城管、信訪(fǎng)等多部門(mén)，維持現場(chǎng)秩序的同時(shí)，還得盡快了解訴求，協(xié)調多方，迅速尋找解決方案，從而消耗大量公務(wù)資源成本。
教育，作為社會(huì )最大的公共資源，本應由政府配套調劑，以維護社會(huì )最基本的公平。
西安此次三部門(mén)發(fā)文，將開(kāi)發(fā)商一切教育承諾的形式斷絕：“購房人所購商品房相對應的學(xué)區或學(xué)校，應以教育主管部門(mén)制定的當年入學(xué)政策為準，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一律無(wú)權承諾?！?
正如一位律師所言：教育部門(mén)的職權不應由開(kāi)發(fā)商或其它社會(huì )機構作出入學(xué)承諾。開(kāi)發(fā)商或者其它社會(huì )機構無(wú)權、也沒(méi)有能力對教育行政部門(mén)關(guān)于學(xué)區劃分，入學(xué)計劃等具體職權行為作出承諾和保證。
此次《通知》，從根源上切斷未來(lái)因學(xué)位、學(xué)區產(chǎn)生的一切亂象同時(shí)，教育資源分配，也將回到本來(lái)的軌道上來(lái)。
過(guò)去的學(xué)位協(xié)議依舊有效
《通知》頒布以后，大家最關(guān)心同時(shí)又懸而未決的一個(gè)問(wèn)題是：開(kāi)發(fā)商的學(xué)位/學(xué)校承諾或協(xié)議是否還有效？該通知是針對公立學(xué)校，還是公立私立都包含在內？
西安主城區新盤(pán)已經(jīng)極少。這其中不乏大量學(xué)位學(xué)區房。當初以高出周邊房?jì)r(jià)一兩千的房款夠得，現在還能繼續享受學(xué)位嗎？
此外，很多大型樓盤(pán)目前還未開(kāi)發(fā)完畢，過(guò)去在銷(xiāo)售時(shí)，對一、二期業(yè)主有承諾學(xué)位甚至簽訂了學(xué)位協(xié)議，《通知》生效后，三期以后不再承諾學(xué)位，那一、二期的承諾該如決斷。
就此問(wèn)題，粉巷君與西安市房管局進(jìn)行溝通，得到的回復非常明確：
其一，一切以合同為主。從文件發(fā)布之日起，以后房屋合同上不能有教育承諾的條款。但已經(jīng)簽訂的合同，依舊有效。
其二，《通知》不分公立私立學(xué)校，就是針對購房合同中教育承諾。無(wú)論是公立私立學(xué)校，在購房合同中均不能有教育承諾。
此外，房管局認為，該《通知》實(shí)際上是對業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方的保護。
仔細看文件的話(huà)，還有一個(gè)細節耐人尋味，文件落款日為9月7日，發(fā)布時(shí)間是9月19日，恰恰是在新學(xué)年報名之后。
文件發(fā)布時(shí)機避開(kāi)了開(kāi)學(xué)季，事實(shí)上已經(jīng)透露出對過(guò)去合同承諾的認可。
取消“學(xué)位房”影響房?jì)r(jià)嗎？
事實(shí)上，西安并不是第一個(gè)提出將房屋銷(xiāo)售與學(xué)區、學(xué)校解綁的城市。
早在2013年，東莞市就逐步取消了“購房配套學(xué)位”政策，當時(shí)的誘因同樣為開(kāi)發(fā)商無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主需求，但僅限定在公辦學(xué)校。
2014年，合肥則是僅規范了廣告宣傳，實(shí)際上學(xué)校仍可以與樓盤(pán)簽約。
2015年底，國家工商行政管理總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規定》，禁止在房地產(chǎn)廣告宣傳中出現入學(xué)承諾。該項規定之后，學(xué)區房或學(xué)位房的承諾，仍保留在購房合同或補充協(xié)議中。承諾依舊存在，只是不能明面宣傳。
對比來(lái)看，西安禁止教育承諾的《通知》寥寥5條，但顯然更為嚴格，不但聯(lián)合了房管、教育、工商三部門(mén)，同時(shí)，5條有其2是對違規懲處的重申。
當然，公眾最關(guān)心的還是房?jì)r(jià)。
一手房市場(chǎng)上，同等地段同等質(zhì)量，有學(xué)位和沒(méi)學(xué)位的房?jì)r(jià)差別1k~3k，未來(lái)不讓打“學(xué)位牌”，相關(guān)樓盤(pán)的價(jià)格應該會(huì )下調？
有業(yè)內人士認為，依照現行學(xué)區劃分原則，總體上，各小區歸屬學(xué)區依舊穩定，每年雖有微調，但變動(dòng)不大。因此在二手房市場(chǎng)上，擁有更好學(xué)校的小區及樓盤(pán)，依舊更受消費者青睞。
教育資源在各區域之間質(zhì)量的不均衡，依舊會(huì )影響相關(guān)區域房?jì)r(jià)。
因此，教育部門(mén)在不斷建設新學(xué)校，補足教育資源數量的同時(shí)，如何平衡各學(xué)校，尤其是提升公辦學(xué)校的教育質(zhì)量，最終實(shí)現教育資源的真正公平分配，才是房產(chǎn)剝離教育屬性的最終途徑。
