國務(wù)院定調棚改貨幣化安置政策 庫存不足城市將加速退出
時(shí)間：2018/10/16
瀏覽量:
1274
10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
值得注意的是，在全國去庫存壓力釋放的情況下，雖然一二線(xiàn)城市樓市出現降溫跡象，但部分三四線(xiàn)城市依然維持房?jì)r(jià)上漲趨勢，庫存則急劇下降。
易居研究院《百城住宅庫存報告》統計的100個(gè)城市中，有66個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，去庫存周期相對偏小。在存銷(xiāo)比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三四線(xiàn)城市；在存銷(xiāo)比后10位的城市中，有7個(gè)城市為三四線(xiàn)城市，其中惠州和贛州存銷(xiāo)比僅為2.3個(gè)月，柳州2.4個(gè)月，揚州3、4個(gè)月，嘉善3.6個(gè)月，清遠3.9個(gè)月，湖州4.1個(gè)月。
在這些庫存偏低的三四線(xiàn)城市中，相當一部分棚改貨幣化安置力度較大。有些城市此前已經(jīng)取消棚改貨幣化安置，如呼和浩特、長(cháng)春、岳陽(yáng)等城市，而更多城市仍在執行棚改貨幣化安置政策，下一步這些城市將成為棚改貨幣化安置政策調整的重點(diǎn)。
曾經(jīng)的去庫存“利器”
我國的大規模棚改已持續10年時(shí)間。2008年棚戶(hù)區改造作為保障性安居工程的主要內容全面啟動(dòng)，這一階段棚改采用實(shí)物化安置和貨幣化安置相結合的方式。2015年前后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企，國務(wù)院以及財政部、住建部等部委發(fā)文強調積極推進(jìn)棚改的貨幣化安置。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出在商品住房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。
據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數據顯示，2013年棚改貨幣化安置率僅為7.90%，到2017年已達53.9%。2014年貨幣化安置去庫存面積為3596萬(wàn)平方米，2017年為31059萬(wàn)平方米，呈逐年上漲趨勢，棚改貨幣化安置政策實(shí)施效果立竿見(jiàn)影。
據易居研究院《百城住宅庫存報告》資料顯示，100個(gè)城市中，有15個(gè)城市的存銷(xiāo)比大于16個(gè)月，去庫存壓力依然較大；有19個(gè)城市的存銷(xiāo)比位于12~16個(gè)月之間，去庫存周期相對適中；有66個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，去庫存周期相對偏小。
值得注意的是，三四線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯，三四線(xiàn)城市去化周期達到10年來(lái)的最低值。在存銷(xiāo)比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三四線(xiàn)城市；在存銷(xiāo)比后10位的城市中，有7個(gè)城市為三四線(xiàn)城市，惠州和贛州存銷(xiāo)比僅為2.3個(gè)月，柳州2.4個(gè)月，杭州3個(gè)月，揚州3.4個(gè)月。
據悉，截至2018年8月底，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2288萬(wàn)、21702萬(wàn)和18269萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從三類(lèi)城市的庫存走勢來(lái)看，一線(xiàn)城市有所抬頭，而二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市則依然呈現下滑態(tài)勢。
究其原因，恒大研究院副院長(cháng)夏磊指出，庫存去化周期與供地有關(guān)。早在2017年，一線(xiàn)城市就加快供地，今年已形成有效供給；當時(shí)很多三四線(xiàn)城市庫存周期長(cháng)，供地受到嚴格限制，經(jīng)過(guò)幾年去庫存，有效供應出現下滑。
對于三四線(xiàn)城市庫存去化周期創(chuàng )新低，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，這得益于本輪去庫存周期中，三四線(xiàn)城市棚改等政策釋放出的強勁購買(mǎi)力?！耙宰罱容^熱門(mén)的丹東為例，實(shí)際上丹東在2017年就落實(shí)了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現了連續9個(gè)月的去庫存周期變小的現象。歷史上丹東的去庫存周期最高可以達到63個(gè)月，而目前僅為13個(gè)月?！?br />
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷此前曾表示，棚改資金發(fā)放進(jìn)度超出預期，帶動(dòng)了三四線(xiàn)城市和縣城銷(xiāo)售增長(cháng)。
嚴躍進(jìn)向記者表示，“三四線(xiàn)城市整體呈現出低庫存的結構，這說(shuō)明此類(lèi)城市市場(chǎng)表現不錯。這也要求停止各類(lèi)優(yōu)惠政策，尤其是棚改貨幣化安置的優(yōu)惠政策?！?br />
取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，不等于取消貨幣化安置方式。即使在一些房?jì)r(jià)上漲壓力大的新一線(xiàn)或二線(xiàn)城市，政策調整也僅限于取消貨幣化安置補償的各種獎勵、激勵政策，而不會(huì )取消貨幣補償安置這一補償方式。
部分三四線(xiàn)城市
去庫存壓力仍較大
經(jīng)過(guò)本輪市場(chǎng)上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬，但仍有大量三四線(xiàn)城市，去庫存壓力依然較大。
某房企人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，房企更愿意布局熱點(diǎn)城市和城市圈周邊的三四線(xiàn)城市，從而能更好地承接外溢需求。對于其他三四線(xiàn)城市，企業(yè)傾向于選擇經(jīng)濟基礎較好、擁有能源、旅游等資源、人口結構合理的類(lèi)型。但目前三四線(xiàn)城市內部出現明顯分化，部分三四線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比數據依然偏高。
據易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，在三四線(xiàn)城市中，有部分城市的存銷(xiāo)比數據相對偏高，如廈門(mén)、香河、燕郊、固安等，分別為33.6個(gè)月、38.5個(gè)月、23.4個(gè)月、18.4個(gè)月。
對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉指出，“目前調控政策較嚴格，造成部分三四線(xiàn)城市去化速度跟不上，同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商不想降價(jià)銷(xiāo)售，所以庫存量較大，導致部分三四線(xiàn)城市出現存銷(xiāo)比較高的情況”。就拿北京周邊的香河、燕郊、固安等城市來(lái)說(shuō)，庫存的增加主要源于嚴格的限購政策導致需求的急劇下降。
中泰證券研究所高級經(jīng)濟學(xué)家楊暢向記者表示，從宏觀(guān)經(jīng)濟的角度來(lái)看，短期內棚改貨幣化對于部分三四線(xiàn)城市消化房地產(chǎn)庫存確實(shí)起到明顯作用，但由于部分三四線(xiàn)城市并不具備人口流入的基礎，很難消化庫存。
上述局面體現出樓市形態(tài)的進(jìn)一步分化，三四線(xiàn)城市之間，經(jīng)濟、資源、人口、環(huán)境等不同，會(huì )極大影響樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場(chǎng)帶來(lái)深遠影響。同時(shí)，嚴躍進(jìn)也表示，棚改貨幣化安置存在部分資金運作不規范的現象，部分資金會(huì )進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
“不同城市有不同的邏輯，對于存銷(xiāo)比數據偏高的三四線(xiàn)城市，在棚改貨幣化安置方面力度依然需要加大?！眹儡S進(jìn)表示。
值得注意的是，在全國去庫存壓力釋放的情況下，雖然一二線(xiàn)城市樓市出現降溫跡象，但部分三四線(xiàn)城市依然維持房?jì)r(jià)上漲趨勢，庫存則急劇下降。
易居研究院《百城住宅庫存報告》統計的100個(gè)城市中，有66個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，去庫存周期相對偏小。在存銷(xiāo)比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三四線(xiàn)城市；在存銷(xiāo)比后10位的城市中，有7個(gè)城市為三四線(xiàn)城市，其中惠州和贛州存銷(xiāo)比僅為2.3個(gè)月，柳州2.4個(gè)月，揚州3、4個(gè)月，嘉善3.6個(gè)月，清遠3.9個(gè)月，湖州4.1個(gè)月。
在這些庫存偏低的三四線(xiàn)城市中，相當一部分棚改貨幣化安置力度較大。有些城市此前已經(jīng)取消棚改貨幣化安置，如呼和浩特、長(cháng)春、岳陽(yáng)等城市，而更多城市仍在執行棚改貨幣化安置政策，下一步這些城市將成為棚改貨幣化安置政策調整的重點(diǎn)。
曾經(jīng)的去庫存“利器”
我國的大規模棚改已持續10年時(shí)間。2008年棚戶(hù)區改造作為保障性安居工程的主要內容全面啟動(dòng)，這一階段棚改采用實(shí)物化安置和貨幣化安置相結合的方式。2015年前后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企，國務(wù)院以及財政部、住建部等部委發(fā)文強調積極推進(jìn)棚改的貨幣化安置。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出在商品住房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。
據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數據顯示，2013年棚改貨幣化安置率僅為7.90%，到2017年已達53.9%。2014年貨幣化安置去庫存面積為3596萬(wàn)平方米，2017年為31059萬(wàn)平方米，呈逐年上漲趨勢，棚改貨幣化安置政策實(shí)施效果立竿見(jiàn)影。
據易居研究院《百城住宅庫存報告》資料顯示，100個(gè)城市中，有15個(gè)城市的存銷(xiāo)比大于16個(gè)月，去庫存壓力依然較大；有19個(gè)城市的存銷(xiāo)比位于12~16個(gè)月之間，去庫存周期相對適中；有66個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，去庫存周期相對偏小。
值得注意的是，三四線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯，三四線(xiàn)城市去化周期達到10年來(lái)的最低值。在存銷(xiāo)比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三四線(xiàn)城市；在存銷(xiāo)比后10位的城市中，有7個(gè)城市為三四線(xiàn)城市，惠州和贛州存銷(xiāo)比僅為2.3個(gè)月，柳州2.4個(gè)月，杭州3個(gè)月，揚州3.4個(gè)月。
據悉，截至2018年8月底，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2288萬(wàn)、21702萬(wàn)和18269萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分別為4.7%、-10.2%和-4.7%。從三類(lèi)城市的庫存走勢來(lái)看，一線(xiàn)城市有所抬頭，而二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市則依然呈現下滑態(tài)勢。
究其原因，恒大研究院副院長(cháng)夏磊指出，庫存去化周期與供地有關(guān)。早在2017年，一線(xiàn)城市就加快供地，今年已形成有效供給；當時(shí)很多三四線(xiàn)城市庫存周期長(cháng)，供地受到嚴格限制，經(jīng)過(guò)幾年去庫存，有效供應出現下滑。
對于三四線(xiàn)城市庫存去化周期創(chuàng )新低，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，這得益于本輪去庫存周期中，三四線(xiàn)城市棚改等政策釋放出的強勁購買(mǎi)力?！耙宰罱容^熱門(mén)的丹東為例，實(shí)際上丹東在2017年就落實(shí)了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現了連續9個(gè)月的去庫存周期變小的現象。歷史上丹東的去庫存周期最高可以達到63個(gè)月，而目前僅為13個(gè)月?！?br />
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷此前曾表示，棚改資金發(fā)放進(jìn)度超出預期，帶動(dòng)了三四線(xiàn)城市和縣城銷(xiāo)售增長(cháng)。
嚴躍進(jìn)向記者表示，“三四線(xiàn)城市整體呈現出低庫存的結構，這說(shuō)明此類(lèi)城市市場(chǎng)表現不錯。這也要求停止各類(lèi)優(yōu)惠政策，尤其是棚改貨幣化安置的優(yōu)惠政策?！?br />
取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，不等于取消貨幣化安置方式。即使在一些房?jì)r(jià)上漲壓力大的新一線(xiàn)或二線(xiàn)城市，政策調整也僅限于取消貨幣化安置補償的各種獎勵、激勵政策，而不會(huì )取消貨幣補償安置這一補償方式。
部分三四線(xiàn)城市
去庫存壓力仍較大
經(jīng)過(guò)本輪市場(chǎng)上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬，但仍有大量三四線(xiàn)城市，去庫存壓力依然較大。
某房企人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，房企更愿意布局熱點(diǎn)城市和城市圈周邊的三四線(xiàn)城市，從而能更好地承接外溢需求。對于其他三四線(xiàn)城市，企業(yè)傾向于選擇經(jīng)濟基礎較好、擁有能源、旅游等資源、人口結構合理的類(lèi)型。但目前三四線(xiàn)城市內部出現明顯分化，部分三四線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比數據依然偏高。
據易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，在三四線(xiàn)城市中，有部分城市的存銷(xiāo)比數據相對偏高，如廈門(mén)、香河、燕郊、固安等，分別為33.6個(gè)月、38.5個(gè)月、23.4個(gè)月、18.4個(gè)月。
對此，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉指出，“目前調控政策較嚴格，造成部分三四線(xiàn)城市去化速度跟不上，同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商不想降價(jià)銷(xiāo)售，所以庫存量較大，導致部分三四線(xiàn)城市出現存銷(xiāo)比較高的情況”。就拿北京周邊的香河、燕郊、固安等城市來(lái)說(shuō)，庫存的增加主要源于嚴格的限購政策導致需求的急劇下降。
中泰證券研究所高級經(jīng)濟學(xué)家楊暢向記者表示，從宏觀(guān)經(jīng)濟的角度來(lái)看，短期內棚改貨幣化對于部分三四線(xiàn)城市消化房地產(chǎn)庫存確實(shí)起到明顯作用，但由于部分三四線(xiàn)城市并不具備人口流入的基礎，很難消化庫存。
上述局面體現出樓市形態(tài)的進(jìn)一步分化，三四線(xiàn)城市之間，經(jīng)濟、資源、人口、環(huán)境等不同，會(huì )極大影響樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場(chǎng)帶來(lái)深遠影響。同時(shí)，嚴躍進(jìn)也表示，棚改貨幣化安置存在部分資金運作不規范的現象，部分資金會(huì )進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
“不同城市有不同的邏輯，對于存銷(xiāo)比數據偏高的三四線(xiàn)城市，在棚改貨幣化安置方面力度依然需要加大?！眹儡S進(jìn)表示。
