全國首個(gè)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)亮相？專(zhuān)家：并非全國首例
據中國之聲《新聞縱橫》報道。近日，一則名為《全國首個(gè)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)深圳龍華金茂府亮相》的消息引發(fā)關(guān)注。公開(kāi)報道顯示，這次試點(diǎn)現房銷(xiāo)售的地塊位于深圳龍華新區，土地面積3.57萬(wàn)平方米，于2016年掛牌出讓。當時(shí)深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認為深圳商品房現售試點(diǎn)項目，本宗地上建筑物、附著(zhù)物不得預售，只能以現售形式對外銷(xiāo)售。
“現房出售”不等于“現房銷(xiāo)售試點(diǎn)”
看到這里，你可能會(huì )心生疑惑，平時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商提到“現房出售”，怎么這個(gè)就成全國首個(gè)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)了？合碩機構首席分析師郭毅告訴中國之聲，這個(gè)現房銷(xiāo)售和平時(shí)我們所看到的開(kāi)發(fā)商所打出的“現房出售”的廣告，可不是一回事：“樓盤(pán)在前期會(huì )有相當大的一部分是預售的，銷(xiāo)售進(jìn)行到尾聲時(shí)，部分的產(chǎn)品就已經(jīng)進(jìn)入到現房的狀態(tài)了。但是像深圳這個(gè)試點(diǎn)項目的話(huà)，它應該是所有的產(chǎn)品、所有的樓棟都應該是以現房交付使用之后才能銷(xiāo)售的。這兩者概念還是有區別的?！?
龍茂金府此次試點(diǎn)并非全國首例
弄清楚了什么是現房銷(xiāo)售，接下來(lái)要弄清楚就是——龍茂金府這個(gè)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)究竟是不是如媒體所說(shuō)，是全國首例呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中國之聲，該項目可以說(shuō)是深圳進(jìn)行的首次試點(diǎn)，但并非全國首個(gè)。
張大偉：“這塊地的實(shí)際情況應該是在16年的時(shí)候，當時(shí)整個(gè)樓市比較活躍，所以當地也是從嘗試的角度上推出了這個(gè)地塊，當時(shí)的地價(jià)還是比較高的，超過(guò)了房?jì)r(jià)。這個(gè)是深圳的第一個(gè)試點(diǎn)，但是像其他城市，包括南京、長(cháng)沙等很多城市過(guò)去也都推出過(guò)一些個(gè)案的試點(diǎn)。
梳理公開(kāi)報道可發(fā)現，在鼓勵和推行“現房模式”上，深圳并非是第一個(gè)吃“螃蟹”的，在此之前已經(jīng)有部分城市實(shí)行了住宅封頂銷(xiāo)售、現房銷(xiāo)售試點(diǎn)等。例如，2016年南京修改了土地拍賣(mài)的規則，當地價(jià)達到最高限價(jià)的90%時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地后必須實(shí)行現房銷(xiāo)售，不過(guò)，這一制度在今年8月被叫停。
2014年6月，上海也曾試水預售制改革，當時(shí)掛牌出讓的黃浦區五里橋街道的某宗地塊，就被要求地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷(xiāo)售。在更早的2012年，山東的《齊魯晚報》當時(shí)報道說(shuō)：我省同時(shí)將總結改善商品房預售管理辦法，開(kāi)展商品住房現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
此前有關(guān)“將取消預售制”的消息并不準確
再說(shuō)回我們一開(kāi)始提到的所謂“廣東省房協(xié)內部討論逐步取消商品房預售制”的消息，做一個(gè)澄清——這個(gè)消息源自于今年9月21號，一紙抬頭為“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )”，標題為“關(guān)于請提供商品房預售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知”的紅頭文件。有媒體將該事件以“廣東醞釀取消商品房預售制度”為題報道，讓人遐想連篇。但當時(shí)中國之聲向廣東省房協(xié)求證，這并不是房協(xié)在給各房企發(fā)警報說(shuō)廣東就要取消預售了，只是當時(shí)住建部在就此征詢(xún)多省意見(jiàn)，房協(xié)也是想“聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)的意見(jiàn)”。
廣東省房協(xié)相關(guān)負責人鐘武貞當時(shí)說(shuō)：“這個(gè)其實(shí)只是一個(gè)內部的征求意見(jiàn)，然后不知道誰(shuí)把它傳出去，一傳出去大家可能覺(jué)得這個(gè)預售制度要取消了，其實(shí)也不是這個(gè)情況，現在是看到住建部有一個(gè)征求意見(jiàn)這么一個(gè)文件，我們省住建廳也起草了這個(gè)意見(jiàn)，那我們作為行業(yè)協(xié)會(huì )就想著(zhù)站在行業(yè)發(fā)展這個(gè)角度多聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)的意見(jiàn)，既然是研究論證那就應該是大家都可以各抒己見(jiàn)，我們就想多聽(tīng)聽(tīng)行業(yè)對這個(gè)制度調整的一個(gè)看法?！?
我國的商品房預售制度起始于1994年通過(guò)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進(jìn)一步明確。它的好處是開(kāi)發(fā)商能提前回籠資金，買(mǎi)房人也能得到一些優(yōu)惠。但弊端也很明顯——有不少分析認為，房屋預售制度是房?jì)r(jià)居高不下的重要原因之一，因為開(kāi)發(fā)商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有條件囤積居奇、推高房?jì)r(jià)。更大的風(fēng)險在于，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤(pán)爛尾，買(mǎi)房人可能也會(huì )血本無(wú)歸。
“現房銷(xiāo)售”是大勢所趨
那么，拋開(kāi)之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味商品房預售制度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業(yè)內分析人士表示，現房銷(xiāo)售是大勢所趨，但不宜“一刀切”在全國即刻迅速推廣，還是需要因地制宜進(jìn)行試點(diǎn)，并且還可能面臨相關(guān)法律法規的修正、調整等諸多問(wèn)題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“目前來(lái)看我認為不具備‘一刀切’的市場(chǎng)基礎，否則會(huì )造成供應的突然短缺，另外對企業(yè)資金壓力也會(huì )有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應該說(shuō)對于這種土地的拿地意愿就不會(huì )很充足，供應的資金成本高，周期長(cháng)，也會(huì )受到影響。從目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，預售依然是主流，現售還是再逐漸增加一些試點(diǎn)?！?
合碩機構首席分析師郭毅也指出，現房銷(xiāo)售制度如果實(shí)施，開(kāi)發(fā)商資金流轉周期就會(huì )變長(cháng)，而資金使用成本的上升最終必然會(huì )體現在房?jì)r(jià)上，也會(huì )影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著(zhù)對于市場(chǎng)的供應環(huán)節會(huì )形成一個(gè)供應的空窗期，就會(huì )造成房?jì)r(jià)在這個(gè)階段會(huì )有一個(gè)相對比較大幅度的上漲。再往前推進(jìn)一步，那么就會(huì )影響到他再次去拿地，同時(shí)地方政府的財政收入也會(huì )受到影響?！?
