比房產(chǎn)稅更狠，空置稅要來(lái)了？
時(shí)間：2018/10/19
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中國樓市有無(wú)數個(gè)謎題，最大的謎題當屬住房空置率。
近日，原住建部副部長(cháng)仇保興在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：
我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，一般國際上都是5%左右。
仇保興的建議是，征收空置稅。
一石激起千層浪。
01
為什么有那么多房空置？
北京空置率高達20%，這個(gè)結論讓很多人大吃一驚。
且不論這個(gè)數據真實(shí)與否，中國住宅空置率之高，早已不是新話(huà)題。只要夜晚到郊區新城的樓盤(pán)看看，基本都是烏黑一片。從小區“亮燈率”，就可簡(jiǎn)單窺見(jiàn)住房空置的真相。
那么，為什么會(huì )出現大量住宅空置？
一個(gè)原因是，房?jì)r(jià)上漲預期強烈，空置成本相比于上漲收益，基本可以忽略不計。
同時(shí)，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能賣(mài)更高價(jià)錢(qián)。所以，不少業(yè)主寧愿空著(zhù)也不愿出租
另一個(gè)原因是，大量新盤(pán)位于人跡罕至的郊區，夜晚連燈都不會(huì )亮。
雖然當初在概念炒作之下，房?jì)r(jià)一路上行，但幾乎無(wú)人接盤(pán)，出租率更是少得可憐，想要不空置也難。
02
住房空置率之謎
長(cháng)期以來(lái)，我國住房空置率一直都是一個(gè)謎題。
雖然“亮燈率”可以提供直觀(guān)觀(guān)察，但終究只是微觀(guān)數據。我國每年出售的新房高達1700萬(wàn)套，這些房子流入市場(chǎng)，究竟是用來(lái)自住，還是出租，抑或長(cháng)期空置，一直都沒(méi)有明確答案。
這方面，有一些第三方數據可作為參考。
一個(gè)數據是，中國家庭金融調查與研究中心發(fā)布的“城鎮住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢”調研報告：
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。
其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
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不過(guò)，這是5年前的數據，現在究竟如何，仍舊沒(méi)有答案。
另一個(gè)數據是，前不久，在2018陸家嘴論壇上，原中財辦副主任楊偉民在演講中提到：
在中央財辦時(shí)，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過(guò)對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，結果顯示我國無(wú)論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。
這很不正常，說(shuō)明用來(lái)炒的房子真不少，有關(guān)部門(mén)應該盡快制定空置標準。
這個(gè)數據應該更權威，也更接近當下的現實(shí)。
日本是13%的空置率，如果說(shuō)我國比日本還要高，那就意味著(zhù)空置率“百分之十幾到二十”的論斷，并非聳人聽(tīng)聞。
03
香港與溫哥華
征收空置稅，聽(tīng)起來(lái)很新鮮，其實(shí)已經(jīng)在多個(gè)城市落地。
最近的兩個(gè)案例是香港和溫哥華。
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今年6月，香港對新房征收空置稅。
對于捂盤(pán)一年以上的新房征收5%左右的空置稅，通過(guò)這種舉措，刺激新房上市交易。
香港的空置稅只對新房征收，存量房源不在其列，其意圖很簡(jiǎn)單，以稅收成本防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，從而刺激新房入市，進(jìn)一步緩解樓市供求緊張的局面。（更多參閱《香港宣布開(kāi)征空置稅，中國內地會(huì )跟進(jìn)嗎？》）
事實(shí)上，香港人多地少，住房一直都相當緊張。住宅空置率已從2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在國際上也算是合理水平。
與之對比，加拿大溫哥華更進(jìn)一步。
2017年，溫哥華就推出空置稅，對空置住宅按照1%房?jì)r(jià)按年征收空置稅。
空置的界定標準是一年內居住不滿(mǎn)6個(gè)月，當時(shí)共確定8000套房子符合空置標準。
在具體操作上，溫哥華要求業(yè)主自主申報，并輔之以水電數據作為參考。
如果存在虛假申報或造假情形，將被課以1萬(wàn)加元（5.32萬(wàn)人民幣）的罰款。
溫哥華的空置率也僅有5%，即便如此，空置稅還是粉墨登場(chǎng)。
溫哥華征收空置稅，目的在于遏制海外投機。這個(gè)華人規模最為龐大的北美城市，征起稅來(lái)一點(diǎn)都不手軟。
不僅有空置稅，還有房產(chǎn)稅，更加專(zhuān)門(mén)針對外籍人士的房產(chǎn)投機稅：轉讓房產(chǎn)要征收20%的房產(chǎn)轉讓稅。
這一招，不可謂不狠。從下半年開(kāi)始，溫哥華房?jì)r(jià)開(kāi)始一轉大漲行情，掉頭向下。
04
空置稅落地有多難？
香港和溫哥華的例子說(shuō)明，征收空置稅并不難，而且也能起到立竿見(jiàn)影的效果，但回到內地，空置稅果真有可能落地嗎？
其一，空置率都搞不清楚，如何征收空置稅？
想要開(kāi)征空置稅，首先必須搞清住房空置率。同樣，想要進(jìn)行精準的樓市調控，也離不開(kāi)對于空置情況的精準把握。然而，在我們這里，住房空置率卻一直諱莫如深。
其二，如何界定住房空置，也是一個(gè)問(wèn)題。
香港對新房征收空置稅，容易界定；溫哥華對所有住宅征收空置稅，靠的是自主申報，這有賴(lài)于國外相對發(fā)達的自主申報體系和法律體系。
回到內地，如何界定空置房，這面臨一系列的技術(shù)或法律問(wèn)題。
首先，空置多久算是空置，出國一年或到別的城市工作一年，算不算空置？這方面容易引發(fā)社會(huì )爭議。
其次，依靠水電煤氣表數進(jìn)行監管，在智能電器日益發(fā)達的年代，同樣容易被規避。
其三，站在官方的角度來(lái)看，與房產(chǎn)稅相比，空置稅性?xún)r(jià)比不高，且副作用卻很大。
我們在后面重點(diǎn)來(lái)講這一點(diǎn)。
05
空置稅VS房產(chǎn)稅
在空置稅與房產(chǎn)稅的對壘中，從來(lái)都沒(méi)有懸念。
在官方各類(lèi)文件中，房產(chǎn)稅自始至終都是主角，并且已經(jīng)被納入人大五年立法計劃，出臺只是時(shí)間問(wèn)題。（詳見(jiàn)《房產(chǎn)稅還有多遠？》）
而空置稅，則一直都是學(xué)者和各類(lèi)智庫的主戰場(chǎng)，從2006年見(jiàn)諸報章，但從來(lái)都沒(méi)有被納入正式的決策議程。
之所以出現這樣的局面，原因主要存在于三個(gè)方面。
其一，征稅的目的并不是降房?jì)r(jià)。
如果是為了降房?jì)r(jià)，空置稅比房產(chǎn)稅更加立竿見(jiàn)影，但對樓市的副作用也更大?？梢韵胂?，如果中國住房空置率真的超過(guò)20%，一旦開(kāi)征空置稅，影響無(wú)異于一場(chǎng)地震。
顯然，如今的市場(chǎng)穩字當頭，空置稅這種“大殺器”顯然不會(huì )輕易啟用。
其二，房產(chǎn)稅能提供更持久的穩定稅源。
開(kāi)征任何一項新稅，其核心目的都在于獲得更多稅源。
房產(chǎn)稅是持有稅，只要買(mǎi)了房就要一直繳下去，因而可以作為土地財政的替代。
空置稅更大的作用在于遏制投機，讓房子流入租賃市場(chǎng)，雖能在短期帶來(lái)一定稅賦，但缺乏持久性。
其三，我們缺乏推進(jìn)空置稅的動(dòng)力。因為空置稅不僅涉及直接的利益，更涉及整個(gè)房地產(chǎn)模式的正當性與持久性。
這背后的秘密在于，容忍住房空置，是維系房地產(chǎn)泡沫的重要基礎。平時(shí)你知我知，只要不說(shuō)破，對于市場(chǎng)情緒沒(méi)有任何影響；一旦真的將住房空置納入監管，甚至征稅進(jìn)行約束，這比房地產(chǎn)稅更容易引發(fā)市場(chǎng)的震蕩。
所以，現階段，空置稅無(wú)論喊得如何震天響，都不會(huì )比房產(chǎn)稅推出的可能性更大。
當然，未來(lái)某一天，兩個(gè)稅同時(shí)上馬，也未必不可能。哪一天官方開(kāi)始大張旗鼓調查住房空置率，這個(gè)時(shí)候，空置稅就真的不遠了。
近日，原住建部副部長(cháng)仇保興在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：
我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，一般國際上都是5%左右。
仇保興的建議是，征收空置稅。
一石激起千層浪。
01
為什么有那么多房空置？
北京空置率高達20%，這個(gè)結論讓很多人大吃一驚。
且不論這個(gè)數據真實(shí)與否，中國住宅空置率之高，早已不是新話(huà)題。只要夜晚到郊區新城的樓盤(pán)看看，基本都是烏黑一片。從小區“亮燈率”，就可簡(jiǎn)單窺見(jiàn)住房空置的真相。
那么，為什么會(huì )出現大量住宅空置？
一個(gè)原因是，房?jì)r(jià)上漲預期強烈，空置成本相比于上漲收益，基本可以忽略不計。
同時(shí)，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能賣(mài)更高價(jià)錢(qián)。所以，不少業(yè)主寧愿空著(zhù)也不愿出租
另一個(gè)原因是，大量新盤(pán)位于人跡罕至的郊區，夜晚連燈都不會(huì )亮。
雖然當初在概念炒作之下，房?jì)r(jià)一路上行，但幾乎無(wú)人接盤(pán)，出租率更是少得可憐，想要不空置也難。
02
住房空置率之謎
長(cháng)期以來(lái)，我國住房空置率一直都是一個(gè)謎題。
雖然“亮燈率”可以提供直觀(guān)觀(guān)察，但終究只是微觀(guān)數據。我國每年出售的新房高達1700萬(wàn)套，這些房子流入市場(chǎng)，究竟是用來(lái)自住，還是出租，抑或長(cháng)期空置，一直都沒(méi)有明確答案。
這方面，有一些第三方數據可作為參考。
一個(gè)數據是，中國家庭金融調查與研究中心發(fā)布的“城鎮住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢”調研報告：
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。
其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
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不過(guò)，這是5年前的數據，現在究竟如何，仍舊沒(méi)有答案。
另一個(gè)數據是，前不久，在2018陸家嘴論壇上，原中財辦副主任楊偉民在演講中提到：
在中央財辦時(shí)，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過(guò)對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，結果顯示我國無(wú)論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。
這很不正常，說(shuō)明用來(lái)炒的房子真不少，有關(guān)部門(mén)應該盡快制定空置標準。
這個(gè)數據應該更權威，也更接近當下的現實(shí)。
日本是13%的空置率，如果說(shuō)我國比日本還要高，那就意味著(zhù)空置率“百分之十幾到二十”的論斷，并非聳人聽(tīng)聞。
03
香港與溫哥華
征收空置稅，聽(tīng)起來(lái)很新鮮，其實(shí)已經(jīng)在多個(gè)城市落地。
最近的兩個(gè)案例是香港和溫哥華。
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今年6月，香港對新房征收空置稅。
對于捂盤(pán)一年以上的新房征收5%左右的空置稅，通過(guò)這種舉措，刺激新房上市交易。
香港的空置稅只對新房征收，存量房源不在其列，其意圖很簡(jiǎn)單，以稅收成本防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，從而刺激新房入市，進(jìn)一步緩解樓市供求緊張的局面。（更多參閱《香港宣布開(kāi)征空置稅，中國內地會(huì )跟進(jìn)嗎？》）
事實(shí)上，香港人多地少，住房一直都相當緊張。住宅空置率已從2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在國際上也算是合理水平。
與之對比，加拿大溫哥華更進(jìn)一步。
2017年，溫哥華就推出空置稅，對空置住宅按照1%房?jì)r(jià)按年征收空置稅。
空置的界定標準是一年內居住不滿(mǎn)6個(gè)月，當時(shí)共確定8000套房子符合空置標準。
在具體操作上，溫哥華要求業(yè)主自主申報，并輔之以水電數據作為參考。
如果存在虛假申報或造假情形，將被課以1萬(wàn)加元（5.32萬(wàn)人民幣）的罰款。
溫哥華的空置率也僅有5%，即便如此，空置稅還是粉墨登場(chǎng)。
溫哥華征收空置稅，目的在于遏制海外投機。這個(gè)華人規模最為龐大的北美城市，征起稅來(lái)一點(diǎn)都不手軟。
不僅有空置稅，還有房產(chǎn)稅，更加專(zhuān)門(mén)針對外籍人士的房產(chǎn)投機稅：轉讓房產(chǎn)要征收20%的房產(chǎn)轉讓稅。
這一招，不可謂不狠。從下半年開(kāi)始，溫哥華房?jì)r(jià)開(kāi)始一轉大漲行情，掉頭向下。
04
空置稅落地有多難？
香港和溫哥華的例子說(shuō)明，征收空置稅并不難，而且也能起到立竿見(jiàn)影的效果，但回到內地，空置稅果真有可能落地嗎？
其一，空置率都搞不清楚，如何征收空置稅？
想要開(kāi)征空置稅，首先必須搞清住房空置率。同樣，想要進(jìn)行精準的樓市調控，也離不開(kāi)對于空置情況的精準把握。然而，在我們這里，住房空置率卻一直諱莫如深。
其二，如何界定住房空置，也是一個(gè)問(wèn)題。
香港對新房征收空置稅，容易界定；溫哥華對所有住宅征收空置稅，靠的是自主申報，這有賴(lài)于國外相對發(fā)達的自主申報體系和法律體系。
回到內地，如何界定空置房，這面臨一系列的技術(shù)或法律問(wèn)題。
首先，空置多久算是空置，出國一年或到別的城市工作一年，算不算空置？這方面容易引發(fā)社會(huì )爭議。
其次，依靠水電煤氣表數進(jìn)行監管，在智能電器日益發(fā)達的年代，同樣容易被規避。
其三，站在官方的角度來(lái)看，與房產(chǎn)稅相比，空置稅性?xún)r(jià)比不高，且副作用卻很大。
我們在后面重點(diǎn)來(lái)講這一點(diǎn)。
05
空置稅VS房產(chǎn)稅
在空置稅與房產(chǎn)稅的對壘中，從來(lái)都沒(méi)有懸念。
在官方各類(lèi)文件中，房產(chǎn)稅自始至終都是主角，并且已經(jīng)被納入人大五年立法計劃，出臺只是時(shí)間問(wèn)題。（詳見(jiàn)《房產(chǎn)稅還有多遠？》）
而空置稅，則一直都是學(xué)者和各類(lèi)智庫的主戰場(chǎng)，從2006年見(jiàn)諸報章，但從來(lái)都沒(méi)有被納入正式的決策議程。
之所以出現這樣的局面，原因主要存在于三個(gè)方面。
其一，征稅的目的并不是降房?jì)r(jià)。
如果是為了降房?jì)r(jià)，空置稅比房產(chǎn)稅更加立竿見(jiàn)影，但對樓市的副作用也更大?？梢韵胂?，如果中國住房空置率真的超過(guò)20%，一旦開(kāi)征空置稅，影響無(wú)異于一場(chǎng)地震。
顯然，如今的市場(chǎng)穩字當頭，空置稅這種“大殺器”顯然不會(huì )輕易啟用。
其二，房產(chǎn)稅能提供更持久的穩定稅源。
開(kāi)征任何一項新稅，其核心目的都在于獲得更多稅源。
房產(chǎn)稅是持有稅，只要買(mǎi)了房就要一直繳下去，因而可以作為土地財政的替代。
空置稅更大的作用在于遏制投機，讓房子流入租賃市場(chǎng)，雖能在短期帶來(lái)一定稅賦，但缺乏持久性。
其三，我們缺乏推進(jìn)空置稅的動(dòng)力。因為空置稅不僅涉及直接的利益，更涉及整個(gè)房地產(chǎn)模式的正當性與持久性。
這背后的秘密在于，容忍住房空置，是維系房地產(chǎn)泡沫的重要基礎。平時(shí)你知我知，只要不說(shuō)破，對于市場(chǎng)情緒沒(méi)有任何影響；一旦真的將住房空置納入監管，甚至征稅進(jìn)行約束，這比房地產(chǎn)稅更容易引發(fā)市場(chǎng)的震蕩。
所以，現階段，空置稅無(wú)論喊得如何震天響，都不會(huì )比房產(chǎn)稅推出的可能性更大。
當然，未來(lái)某一天，兩個(gè)稅同時(shí)上馬，也未必不可能。哪一天官方開(kāi)始大張旗鼓調查住房空置率，這個(gè)時(shí)候，空置稅就真的不遠了。
