樓市第三季度以來(lái)轉跌 市場(chǎng)預期發(fā)生逆轉
從筆者多地調研和考察情況看，大多數城市的房?jì)r(jià)從今年第三季度以來(lái)已經(jīng)轉跌，市場(chǎng)預期已經(jīng)發(fā)生了逆轉。
筆者試圖通過(guò)以下三種途徑來(lái)更準確反映當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行趨勢：一是以二手房中介機構的成交數據來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)；二是以土地市場(chǎng)的數據來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀態(tài)，土地市場(chǎng)反映的是開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的預期，能準確反映市場(chǎng)的狀態(tài)；三是用上市公司公布的數據來(lái)補充印證。
一是二手房成交數據從6月份開(kāi)始放緩。
根據鏈家地產(chǎn)旗下的貝殼研究院監測的數據，重點(diǎn)關(guān)注的13個(gè)城市成交量從6月份開(kāi)始下行趨勢，7月重點(diǎn)城市二手房成交量在6月基礎上繼續回落，8月份13城中僅成都成交環(huán)比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬調控導致的成交大幅下滑基礎上的小幅修復)，其余12個(gè)城市的成交量均不同程度回落，其中有7個(gè)城市的成交降幅環(huán)比擴大。
在8月份成交量環(huán)比下降的城市中，深圳的降幅最大。從價(jià)格來(lái)看，重點(diǎn)城市的二手房均價(jià)以下跌為主。大連、杭州、西安、長(cháng)沙等一季度熱度略高的城市均由漲轉跌，這也是重點(diǎn)城市市場(chǎng)全面下跌的標志之一。
中介機構的一線(xiàn)工作人員對市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)感知往往比較敏銳。貝殼研究院在第二季度末和三季度末進(jìn)行了全國職業(yè)經(jīng)紀人預期調研。從問(wèn)卷調查結果看，三季度全國經(jīng)紀人市場(chǎng)預期指數均值為-23.9，四季度進(jìn)一步下降為-35.8。(預期指數值介于-100到100之間，預期值越為正則預期升溫，反之則預期降溫，越高說(shuō)明升溫預期越強，反之則越弱)?？梢?jiàn)，第四季度的市場(chǎng)預期進(jìn)一步下滑。
二是土地成交數據在第三季度開(kāi)始下滑。
從市場(chǎng)傳導的邏輯看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況決定了土地市場(chǎng)的成交狀況，因此，可以從土地市場(chǎng)的情況來(lái)準確反映房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況。將9月份的土地數據與8月份進(jìn)行比較可以明顯看出市場(chǎng)預期的較大變化。
土地供應量方面，8月百城土地單月供應建筑面積13,068.2萬(wàn)平方米，同比上升2.8%；土地成交量方面，8月百城土地單月成交建筑面積7,887.8萬(wàn)平方米，同比下降13%，土地成交總價(jià)方面，8月百城土地單月成交總價(jià)2404.9億元，同比下降15.2%。
9月份百城土地單月供應建筑面積10,402.6萬(wàn)平方米，同比下降34.9%，環(huán)比8月份下降了20.4%；土地成交量方面，9月百城土地單月成交建筑面積7,488.1萬(wàn)平方米，同比下降30.7%，環(huán)比8月份下降5.1%；土地成交總價(jià)，9月份百城土地單月成交總價(jià)1,766.3億元，同比下降50.8%，環(huán)比8月份下降26.5%。
三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)上市公司的10月份銷(xiāo)售數據下滑幅度較大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，尤其是大型房企的樓盤(pán)分布很廣，對市場(chǎng)的變化十分敏感。進(jìn)入今年第三季度以后，恒大、碧桂園、萬(wàn)科先后實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)行動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的運行狀況已經(jīng)發(fā)生了較大變化。從數據看，在筆者統計的13個(gè)上市公司中，有8家公司的10月份銷(xiāo)售量比9月份出現下降，只有5家公司的銷(xiāo)售環(huán)比是上漲的。在銷(xiāo)售環(huán)比的公司中，典型代表是碧桂園和萬(wàn)科，均是采取降價(jià)促銷(xiāo)手段實(shí)現的。
上述三種不同來(lái)源的數據互相印證，可以清楚看出第三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況與今年上半年相比已經(jīng)出現了明顯變化。
