北京限競房成交分化加劇 促銷(xiāo)未必奏效
曾被猜測可能成為首個(gè)“限轉共”的限競房項目佑安府日前打破傳言順利取證銷(xiāo)售。據了解，該項目推出的193套房源，去化高達84.5%。這在當前北京去化平均不足四成的限競房市場(chǎng)顯得十分搶眼。事實(shí)上，北京限競房項目供應雖呈井噴之勢，但相當一部分的項目陷入銷(xiāo)售泥潭。業(yè)內人士指出，當前許多限競樓盤(pán)的優(yōu)惠力度都很大，但并非所有項目都適合通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)?？傮w而言，如不能實(shí)現快速去化，此前溢價(jià)率超20%的地塊都有虧損的可能性。
限競房成交分化
數月前北京出臺的“限轉共”政策一度被業(yè)內解讀為“稀缺位置的限競房項目最后可能會(huì )變更產(chǎn)權”。由此，位于北京二環(huán)右安門(mén)附近的佑安府項目一度被猜測為最有可能接近被“限轉共”的樓盤(pán)。
近日首次開(kāi)盤(pán)的佑安府打破傳言開(kāi)盤(pán)入市。據有關(guān)機構披露的數據顯示，該項目首期推出的193套高層產(chǎn)品房源，售出了163套，僅剩下30套未能售出，去化84.5%。這在平均去化率不足四成的北京限競房市場(chǎng)，可謂十分搶眼。值得注意的是，佑安府的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為該項目審批的最高限價(jià)——83432元/平方米。比該項目銷(xiāo)售均價(jià)高出近4000元。
對此，業(yè)內專(zhuān)家分析，佑安府打出高價(jià)還能保證銷(xiāo)售業(yè)績(jì)主要是得益于項目位居二環(huán)周邊的有利區位，而且項目緊鄰麗澤商務(wù)區。即使是8.3萬(wàn)元的最高銷(xiāo)售單價(jià)也比項目附近的中國璽等周邊新住宅項目有著(zhù)接近3萬(wàn)元的差價(jià)。
但并非所有的限競房項目都有類(lèi)似幸運。截至當前，北京入市限競房為31個(gè)項目，合計入市18814套房源。僅有少數幾家項目實(shí)現開(kāi)盤(pán)大比例銷(xiāo)售。一些項目甚至慘淡到去化率僅為10%?？傮w來(lái)看，限競房平均網(wǎng)簽水平不到20%，實(shí)際簽約不到40%。
選房區位因素優(yōu)先
事實(shí)上，限競房項目成交冰火兩重天的原因也有跡可循。
目前來(lái)看，區位優(yōu)勢十分關(guān)鍵，成交好的項目多數緊鄰城市核心區。從近日北京土地市場(chǎng)剛成交的地塊區位來(lái)看，五環(huán)周邊成為限競房項目供應集中區域，而五環(huán)內樓盤(pán)的成交顯著(zhù)高于五環(huán)外區域。
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人出品人韓樂(lè )分析，當前限競房雖然仍在擴大供應，但優(yōu)質(zhì)的地段和底部的價(jià)格正在逐漸告別市場(chǎng)。
購房者需求最核心的三個(gè)關(guān)注點(diǎn)分別是：位置、價(jià)格和戶(hù)型。其中，位置和價(jià)格有密切的關(guān)聯(lián)度——位置好的，價(jià)格自然更高，但卻未必能買(mǎi)得起；總價(jià)門(mén)檻低的，又相對較遠，生活不便。購房者需要在兩者之間權衡。
實(shí)際上，從這一輪的土地放量也能透視未來(lái)市場(chǎng)走勢。限競房向五環(huán)外蔓延加速，土地的稀缺造成限競房進(jìn)入五環(huán)內的可能性越來(lái)越小。對此韓樂(lè )認為，最好的購房方案是沿著(zhù)五環(huán)買(mǎi)距離最近的、性?xún)r(jià)比最高的產(chǎn)品。
限競房是否好賣(mài)還與產(chǎn)品設計直接相關(guān)。
一位地產(chǎn)代理機構人士分析，當前樓市90平方米小三居產(chǎn)品完全占據市場(chǎng)主流，導致各家項目戶(hù)型設計雷同，產(chǎn)品供應單調，甚至有些設計過(guò)時(shí)的產(chǎn)品也入市銷(xiāo)售。但消費者對此無(wú)疑會(huì )用腳投票。例如本次搶手的佑安府也有30套房源未能實(shí)現銷(xiāo)售，其中要么是戶(hù)型面積過(guò)小的一居，要么是存在缺陷設計的刀把戶(hù)型。而當前市場(chǎng)上銷(xiāo)售看好的項目基本上是實(shí)現了通透、全明等元素，且規避了同質(zhì)化的創(chuàng )新型設計。
促銷(xiāo)未必奏效
截止到今天，北京限競房地塊合計入市80個(gè)，配建限競房面積合計773.55萬(wàn)平方米。面對限競房供應井噴，后續開(kāi)發(fā)商面臨的銷(xiāo)售難度會(huì )越來(lái)越大。
值得注意的是，當前許多樓盤(pán)優(yōu)惠力度都很大。但通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)的策略也并非適合所有限競房項目。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從當初拿地成本上看，目前市場(chǎng)上在售項目溢價(jià)率在20%-40%項目有17個(gè)，溢價(jià)率在10%-20%有14個(gè)，24個(gè)項目溢價(jià)率則在10%以?xún)?，而溢價(jià)率在40%以上的地塊未來(lái)降價(jià)空間有限?？傮w而言，如果不能實(shí)現快速去化，溢價(jià)率超20%的地塊大部分都有虧損或者接近虧損的可能性。一些集中供應的板塊，如亦莊、北七家、魏善莊等區域隨著(zhù)時(shí)間的推移可能面臨更多壓力。
