明年樓市總體轉向降溫通道,小幅調整是大概率事件
12月11日,中國社會(huì )科學(xué)網(wǎng)消息,《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》發(fā)布暨住房制度改革研討會(huì )在京舉行,報告認為2019年我國樓市有望平穩調整。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)助理、《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》主編倪鵬飛研究員在研討會(huì )上作總體報告發(fā)布?!吨袊》堪l(fā)展總體報告》指出,盡管未來(lái)預期和市場(chǎng)走勢還有待觀(guān)察,總體判斷和預測:總體上,小幅調整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,2019年總體市場(chǎng)轉向降溫通道,不會(huì )出現劇烈的波動(dòng)。時(shí)間上,降溫中還有起伏和波動(dòng),穩中有變。
《中國住房發(fā)展總體報告》建議,政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。第一,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期,同時(shí)剔除預期泡沫。首先,深化改革以重建市場(chǎng)信心。其次,加強引導剔除預期泡沫,形成和保持謹慎樂(lè )觀(guān)預期。最后,妥善管理,減弱預期波動(dòng);第二,完善房地產(chǎn)調控政策,防范樓市雙向劇烈波動(dòng)。首先,需要妥善處理和應對宏觀(guān)問(wèn)題挑戰。妥善處理經(jīng)濟速度和質(zhì)量的關(guān)系問(wèn)題,處理好房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟的問(wèn)題。其次,持續保持樓市調控政策的定力和韌性。將調控目標從抑制房?jì)r(jià)上漲調整為確保樓市穩定。堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調控思路不動(dòng)搖。轉變調控手段由行政轉交市場(chǎng)。完善調控措施,將臨時(shí)性調控變成制度化和機制化調控。再次,前移和聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的重心。將中央對住房市場(chǎng)監控擴展到地方政府調控預案環(huán)節。將中央對地方房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的重點(diǎn)前移到土地市場(chǎng)。將房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機構。最后,做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預案。在行政措施上,在經(jīng)濟措施上,在輿論引導上,在社會(huì )治理上,分別采取不同的措施;第三,下決心改革基礎制度,加速建立長(cháng)效機制。深化住房制度,重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系,加快完善租售并舉制度,加快構建新老居民全覆蓋的住房體系。
研討會(huì )上,課題組成員認為,我國住房市場(chǎng)供需兩端逐步回歸理性。
《中國住房需求報告》指出,今年以來(lái),在宏觀(guān)經(jīng)濟形勢面臨內外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時(shí),7月底中央政治局會(huì )議繼續強調“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”、“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”,釋放了進(jìn)一步穩定市場(chǎng)預期的堅定信號,住房自住屬性得到進(jìn)一步強化,市場(chǎng)供需兩端逐步回歸理性。
《中國住房需求報告》稱(chēng),一是市場(chǎng)步入相對穩定的調整釋放期。今年以來(lái),全國住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格在上一輪調控的基礎上增幅繼續回落,住房需求釋放進(jìn)入一個(gè)相對穩定的調整釋放期。二是區域市場(chǎng)分化態(tài)勢發(fā)生明顯改觀(guān)。今年前三季度,新建商品住宅價(jià)格指數同比增幅排序分別為三線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和一線(xiàn)城市,商品房銷(xiāo)售狀況同比增幅排序分別為中部地區、西部地區、東北地區和東部地區。三是物業(yè)類(lèi)型分化態(tài)勢愈發(fā)明顯。住宅的銷(xiāo)售狀況和去庫存速度要明顯優(yōu)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,新建商品住宅價(jià)格指數總體上呈現出“戶(hù)型面積越小,價(jià)格指數同比增幅越高”的新特點(diǎn),中小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售比重顯著(zhù)提高。四是租賃市場(chǎng)呈現局部過(guò)熱和預期向好態(tài)勢。今年前3季度,除個(gè)別月份租賃房房租環(huán)比增幅為零以外,其他月份均保持了正增長(cháng)。
《中國住房需求報告》認為,雖然我國當前住房市場(chǎng)整體運行較為平穩,但由于我國住房市場(chǎng)結構性短缺和結構性過(guò)剩問(wèn)題仍長(cháng)期存在,本輪市場(chǎng)下行周期內仍顯露出一些趨勢性信號和問(wèn)題,需要在未來(lái)住房市場(chǎng)調控中引起有關(guān)部門(mén)重視關(guān)注?!吨袊》啃枨髨蟾妗方ㄗh,首先,繼續保持調控定力,謹防調控誤傷剛需。對年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當政策傾斜,支持并鼓勵當前銀行降低首套房貸利率的做法;其次,因城施策防控供需空間錯配風(fēng)險。優(yōu)化調整各地的限購、限貸和限售政策,防止中西部地區和三四線(xiàn)城市出現房地產(chǎn)庫存量過(guò)高、空置率上升的市場(chǎng)潛在隱患;再者,多策并舉促進(jìn)租賃需求平穩釋放。有關(guān)部門(mén)要根據各地住房支付困難指標設定房租控制指標,建立常態(tài)化的約談和懲戒機制。此外,加強區域振興規劃與住房需求調控的關(guān)聯(lián)性。在當前大力推進(jìn)京津冀一體化、長(cháng)江經(jīng)濟帶、長(cháng)三角一體化和粵港澳大灣區建設的同時(shí),要防止區域規劃成為房地產(chǎn)行業(yè)炒作的利器,引導區域規劃向振興實(shí)體經(jīng)濟方面發(fā)展;最后,綜合運用土地、財稅、金融、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設。在個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎上,加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程并制定開(kāi)征時(shí)間表和路線(xiàn)圖,增加投資投機者的持有成本和政策預期,用市場(chǎng)化方式進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體的行為。
