長(cháng)沙芙蓉區樓宇經(jīng)濟邁入2.0時(shí)代：一樓一特色 樓樓聚產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為大房企投資轉型的風(fēng)向之一。
2018年底，長(cháng)三角產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新中心、長(cháng)三角城鎮智慧化研究聯(lián)合實(shí)驗室、上海交通大學(xué)中國城市治理研究院張江長(cháng)三角科技城實(shí)踐基地等三大創(chuàng )新主體，正式在張江長(cháng)三角科技城展示中心揭牌成立。
張江長(cháng)三角科技城位于上海市金山區與浙江省平湖市交界處，是全國首個(gè)跨省合作的產(chǎn)業(yè)園，其由“張江平湖科技園”“張江楓涇科技園”組成，項目總規劃面積87平方公里。
這個(gè)項目由張江國家自主創(chuàng )新示范區管委會(huì )授權，由張江高新區、上海金山區、浙江嘉興市三方共同推動(dòng)建設。在不遠的將來(lái)，這里將成為一個(gè)集合智能制造、新一代信息技術(shù)、健康醫療和現代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。
碧桂園是其中的重要參與者之一，作為科技城的開(kāi)發(fā)商，所有物業(yè)均由碧桂園代建。12月29日，碧桂園副總裁、滬蘇區域總裁謝金雄對時(shí)代周報記者表示，碧桂園將把張江長(cháng)三角科技城作為其在長(cháng)三角地區的重要戰略布局，著(zhù)力創(chuàng )新和實(shí)踐其產(chǎn)城融合發(fā)展體系。
“通過(guò)產(chǎn)業(yè)上下游協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)學(xué)研用的協(xié)同創(chuàng )新以及產(chǎn)業(yè)園區的轉型升級，可以探索建設智庫、聯(lián)盟、展會(huì )、基金與園區五位一體的產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式?！苯遗飘斕?，中國工經(jīng)聯(lián)執行副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、國家制造強國建設戰略咨詢(xún)委員會(huì )委員熊夢(mèng)在“長(cháng)三角一體化產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng )新論壇”上表示。
產(chǎn)城融合戰略
碧桂園是產(chǎn)城融合的先行者之一。
隨著(zhù)傳統的住宅和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量期，激烈的市場(chǎng)競爭下，利潤空間被大幅壓縮。自2016年8月開(kāi)始，碧桂園即正式對外發(fā)布“產(chǎn)城融合戰略”。實(shí)業(yè)與地產(chǎn)如何結合，探索產(chǎn)城融合的新模式，成為公司的新思考。
碧桂園與張江長(cháng)三角科技城項目結緣于2017年。該年的7月5日，碧桂園與上海張江高科共同決定在張江長(cháng)三角科技城設立項目公司，具體負責合作區域內的投資開(kāi)發(fā)、招商運營(yíng)等事項。據了解，此前華夏幸福對該項目也有過(guò)興趣，不過(guò)最后還是被碧桂園拿下。
從戰略規劃到產(chǎn)業(yè)促進(jìn)等方面，碧桂園總部產(chǎn)城融合中心及區域公司的產(chǎn)城融合部門(mén)將對張江長(cháng)三角科技城的建設與運營(yíng)進(jìn)行重點(diǎn)幫扶和支持，通過(guò)開(kāi)發(fā)策略、投資測算、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)、招商工作等方面的梳理以及做好資金計劃，來(lái)助力科技城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
截至目前，科技城正在洽談并有明確落戶(hù)需求的大項目已有幾十個(gè)，預計總投資額超過(guò)500億元，首期需要提供的土地超過(guò)3000畝。
“融合”二字在科技城里占據了核心地位。在未來(lái)的發(fā)展中，碧桂園將幫助園區創(chuàng )建為智慧之城。
據科技城展示中心的相關(guān)人士介紹，科技城以國家新一代人工智能發(fā)展戰略為引領(lǐng)，推動(dòng)AI與智能制造、智慧交通、智慧醫療、智慧服務(wù)等相結合，通過(guò)示范應用和市場(chǎng)推廣，發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)，打造智慧社區，創(chuàng )建智慧之城。
在產(chǎn)城融合一方面，碧桂園也已經(jīng)有了一定成績(jì)。除了張江長(cháng)三角科技城項目外，碧桂園至少已經(jīng)落地了多個(gè)科技類(lèi)產(chǎn)融結合項目。比如世界級物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地潼湖科技小鎮、物聯(lián)網(wǎng)智慧新城的思科（廣州）智慧城、聚焦智能制造和打造機器人產(chǎn)業(yè)高地的碧桂園深圳機器人產(chǎn)業(yè)園、融入世界智造生態(tài)圈和構建灣區創(chuàng )新新風(fēng)尚的新圩梅龍湖智造新城等。
楊國強對產(chǎn)城項目寄予厚望。公開(kāi)資料顯示，某次業(yè)務(wù)交流會(huì )上，楊國強提出，碧桂園將從科技小鎮、三四五線(xiàn)城市、一二線(xiàn)城市及境外投資四個(gè)方向全方位推動(dòng)業(yè)務(wù)。
產(chǎn)業(yè)導入新考驗
事實(shí)上，除了碧桂園之外，國內主流開(kāi)發(fā)商也都紛紛開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)城融合的探索。
克而瑞研究報告顯示，各家房企目前的運作方式各有不同。比如較早開(kāi)始產(chǎn)城融合的華夏幸福，已經(jīng)與河北固安縣政府創(chuàng )新探索PPP市場(chǎng)化運作模式，合作開(kāi)發(fā)運營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)新城，目前已拓展到多個(gè)城市。
招商蛇口則以蛇口模式為招商的獨特切入口來(lái)進(jìn)行產(chǎn)城開(kāi)發(fā)和園區運營(yíng)。近年來(lái)這一模式也在拓展外延，包括蘇州金融小鎮在內的已經(jīng)簽約落地了多個(gè)產(chǎn)城項目。
華潤置地依托華潤集團的資源整合優(yōu)勢，發(fā)揮在產(chǎn)城融合上的優(yōu)勢。比如在今年3月，華潤置地在深圳簽約了“龍華科技小鎮”，未來(lái)要打造一個(gè)以新一代電子信息產(chǎn)品為特色的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區。
同樣，保利發(fā)展、富力集團、萬(wàn)科都在不同程度上涉足產(chǎn)城融合項目，尋找企業(yè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
興業(yè)證券報告認為，目前房企的產(chǎn)城融合趨向“政府支持、企業(yè)主導、合作巨頭產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、產(chǎn)城同步發(fā)展”的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)。報告認為主要的變化有三點(diǎn)：其一，由政府主導+單線(xiàn)聯(lián)系，向企業(yè)主導+三維關(guān)系轉變；其二，由政府或房企自身尋找產(chǎn)業(yè)上下游并參與運營(yíng)，向房企與自帶上下游運營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)巨頭合作模式轉變；其三，由產(chǎn)業(yè)、居住、配套分離式規劃開(kāi)發(fā)，向產(chǎn)業(yè)、居住、配套同步規劃開(kāi)發(fā)轉變。
不過(guò)，目前對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何打造好產(chǎn)城融合項目仍處于探索階段。相比傳統的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)城融合的核心在于產(chǎn)業(yè)導入。這對房企也提出了新的考驗。
在原上海張江高科技園區開(kāi)發(fā)股份有限公司總經(jīng)理葛培健看來(lái)，傳統的以房地產(chǎn)驅動(dòng)的園區開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)終結?！敖酉聛?lái)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)導入加基金操盤(pán)的時(shí)期，核心就是產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，人才驅動(dòng)，資本助推，拆除圍墻?！彼硎?。
