降準后的北京樓市：部分項目炒作“春天來(lái)了”
央行為提振實(shí)體經(jīng)濟開(kāi)出的降準藥方，引起了下行期樓市的應激反應。北京商報記者調查后發(fā)現，伴隨著(zhù)降準消息落地，不僅新房方面部分項目炒作“春天來(lái)了”，伺機趁勢營(yíng)銷(xiāo)；二手房市場(chǎng)之上，小業(yè)主調高掛牌價(jià)的心態(tài)隱現。在一些銷(xiāo)售人員口中，央行降準等于對房地產(chǎn)的重大利好，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落，抓緊時(shí)間上車(chē)”的口號刺激下，部分剛需、剛改購房群體開(kāi)始考慮入市。不過(guò)業(yè)內多位分析人士指出，央行降準之于樓市難提供直接利好，不應過(guò)高估計降準對樓市的利好影響，房企負責人需要守住房住不炒的底線(xiàn)。
新房：
部分項目炒作“春天來(lái)了”
房地產(chǎn)對于銷(xiāo)售資金的饑渴，已經(jīng)到了迫不及待的階段。
在1月4日央行宣布全面降準后的一個(gè)小時(shí)，北京部分開(kāi)發(fā)商旗下的項目便公然向準購房者定向發(fā)出“央行降準，房地產(chǎn)的春天來(lái)了”的消息。
“現在賣(mài)房子的比媒體還勤奮，降準的快訊剛跳出來(lái)，我的銷(xiāo)售就給我發(fā)了一條‘央行宣布全面降準，釋放1.5萬(wàn)億元資金，房地產(chǎn)的春天要到了’的宣傳圖，催我趕緊下決心?！辟彿空哔R女士此前關(guān)注過(guò)旭輝等四房企旗下的祥云賦，因為在銀行工作，對于流動(dòng)性的信息關(guān)注比較多，也相對專(zhuān)業(yè)。
“降準釋放的資金頂多能降低企業(yè)融資成本，可能轉化成購買(mǎi)力，銷(xiāo)售這么宣傳，還是著(zhù)急了?！钡R女士也擔心，一旦這樣的炒作由點(diǎn)及面，更多的購房者出于對未來(lái)寬松環(huán)境和房?jì)r(jià)上漲的預期，未來(lái)可能會(huì )涌入樓市。
事實(shí)證明，賀女士的上述擔心并非空穴來(lái)風(fēng)，降準相關(guān)炒作正在當前北京新房市場(chǎng)迅速擴散。北京商報記者于降準后次日走訪(fǎng)新盤(pán)時(shí)發(fā)現，在西邊新崛起的五里坨板塊上，綠城·西府海棠、遠洋·五里春秋、萬(wàn)科·翡翠山曉這三個(gè)近乎同期入市的限競房項目，銷(xiāo)售人員在向購房者進(jìn)行項目推介時(shí)，都存在利用降準炒作房?jì)r(jià)回暖的現象。
以綠城·西府海棠項目為例，現場(chǎng)銷(xiāo)售人員多次向北京商報記者強調，當前房?jì)r(jià)正處于低位，加上2019年開(kāi)年以來(lái)央行全面降準釋放出了積極信號，現在正是購房置業(yè)的最好時(shí)機。
據銷(xiāo)售人員介紹，綠城·西府海棠項目首期開(kāi)盤(pán)于2018年10月，銷(xiāo)售均價(jià)為政府限定的5.2萬(wàn)元/平方米，頂層附贈閣樓以及一層帶地下室的房源售價(jià)接近限價(jià)上線(xiàn)，大概在5.4萬(wàn)元左右，開(kāi)發(fā)商也拿出了個(gè)別房源進(jìn)行特惠促銷(xiāo)，每平方米最低售價(jià)約為4.7萬(wàn)元水平。當前已開(kāi)售兩期共計800余套房源，截至2019年第一個(gè)周末，在售普通商品房去化遠超一半。另有200余套房源為開(kāi)發(fā)商自持，尚未正式對外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
上述項目現場(chǎng)銷(xiāo)售人員透露，近期因央行降準前來(lái)咨詢(xún)購房的人有所增多，而從北京商報記者走訪(fǎng)當日晚間的售樓處現場(chǎng)來(lái)看，也確有以家庭為單位看房或簽約的購房者。
該銷(xiāo)售人員還表示，受降準這一利好消息刺激，“房?jì)r(jià)在農歷新年后很大程度上會(huì )漲起來(lái)”。
“年前不買(mǎi)房，一年全白忙。年前不斷觀(guān)望的客戶(hù)已經(jīng)拿不到之前的優(yōu)惠了，這個(gè)降準消息一出，房?jì)r(jià)更是只能升不能降。不信漲價(jià)的客戶(hù)，我都告訴他們過(guò)完年后再來(lái)看看，到時(shí)候別后悔就行了！”上述銷(xiāo)售人員如是說(shuō)道，并告訴北京商報記者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落，抓緊時(shí)間上車(chē)”。
二手房：
經(jīng)紀人“有點(diǎn)忙”小業(yè)主“想提價(jià)”
降準消息的刺激也已傳導到了二手房市場(chǎng)。
北京商報記者從多家中介門(mén)店了解到，一部分業(yè)主的掛牌價(jià)調價(jià)預期已然開(kāi)始走高，與之對應的，一些剛需、剛改群體也著(zhù)急入場(chǎng)。
作為手持掛牌房源信息最多的兩大中介，鏈家以及我愛(ài)我家經(jīng)紀人均向北京商報記者表示，最近一周的最直觀(guān)感受是“有點(diǎn)忙”。這些經(jīng)紀人直言，當前市場(chǎng)預期有所改善，成交效率提升。
“相比來(lái)說(shuō)，一般年前兩個(gè)月以及年后兩個(gè)月是客戶(hù)較活躍期，我的感受是那天降準消息一出，接下來(lái)幾天看房客戶(hù)似乎比往常又多了一些?！蔽覑?ài)我家和平里某門(mén)店經(jīng)紀人如是描述自己的帶看感受，并稱(chēng)活躍者多為一些觀(guān)望了半年或以上的“熟客”。此外，該我愛(ài)我家經(jīng)紀人還表示，“照現在這個(gè)趨勢，二手房?jì)r(jià)接下來(lái)會(huì )稍微有點(diǎn)起色！”
鏈家同一區域的一位經(jīng)紀人更是直接告訴北京商報記者，降準后，已有一些業(yè)主明確表示“想提價(jià)”，并已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手聯(lián)系門(mén)店修改價(jià)格了。而從該鏈家經(jīng)紀人作業(yè)電腦顯示的推薦房源來(lái)看，和平里多個(gè)房源因近期帶看數量的增多，被標注為“熱門(mén)帶看”。
刺激小業(yè)主心態(tài)轉變的，不僅僅是央行的這次降準。
來(lái)自貝殼研究院的RealData數據顯示，2018年末季節性因素疊加近期政策松動(dòng)預期，買(mǎi)賣(mài)雙方預期略有增強，成交難度有所下降。以剛剛過(guò)去的2018年12月為例，北京二手房成交季節性回升，均價(jià)仍延續下行態(tài)勢。具體來(lái)看，客源端，新增客源及帶看量環(huán)比分別增加13.1%和10.6%，帶看成交比下降，成交效率提升。房源端，調價(jià)中漲價(jià)次數占比提升，議價(jià)空間收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4萬(wàn)套，同比增加12.7%，均價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米，同比下跌3.3%。
“2019年調控政策不會(huì )發(fā)生大的轉變，但購房環(huán)境將相對改善，考慮到對二手房有分流影響的限競房供應繼續放量，2019年二手房市場(chǎng)將呈現交易量小幅回升、價(jià)格穩定態(tài)勢?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè )如是分析道。
多專(zhuān)家示警：
樓市難獲直接利好切勿跟風(fēng)
盡管新房、二手房均已受降準消息波及小有波瀾，然而業(yè)內多位專(zhuān)家對于此次央行降準的認知，相比市場(chǎng)需求顯然理性得多。
在合碩機構首席分析師郭毅看來(lái)，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次全面降準未明確限定資金流向，流動(dòng)性的寬松對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)一定利好。
“首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象，一二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫。其次，對于購房者來(lái)說(shuō)，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開(kāi)，房貸門(mén)檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準利率的可能。購房者的實(shí)際購房成本也將就此降低?！?
但郭毅也指出，央行降準實(shí)質(zhì)上更有助購房貸款進(jìn)一步向基準利率回歸，并不會(huì )對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)。原因是當前制約購房消費的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當下調首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉也分析表示，央行降準釋放8000億元增量資金，不等于2019年房地產(chǎn)會(huì )觸底反彈。該動(dòng)作雖然在一定程度上會(huì )對房地產(chǎn)存在利好，但影響“間接且微弱”。其主要表現為，借力經(jīng)濟向好，來(lái)促進(jìn)置業(yè)升級與居住改善。
許小樂(lè )則預計，隨著(zhù)資金的釋放，部分城市的銀行下調房貸利率，房貸可能會(huì )回到基準利率水平，對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。但房貸政策的調整會(huì )因城而異，房?jì)r(jià)上漲壓力較大的重點(diǎn)城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道，避免資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)房?jì)r(jià)大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性不大。
另有業(yè)內人士表示，“房住不炒”是紅線(xiàn)，在這一重要樓市政策定調的基礎上，相關(guān)炒作降準應該有所收斂。
