樓市新動(dòng)向！兩會(huì )上釋放房地產(chǎn)政策五大信號
住房問(wèn)題與每個(gè)老百姓密切相關(guān)，房地產(chǎn)的政策和市場(chǎng)走向也是每年兩會(huì )上備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
券商中國記者梳理了兩會(huì )期間房地產(chǎn)相關(guān)政策的表述，包括政府工作報告、行業(yè)主管及監管部門(mén)的官方表態(tài)，從中提煉出房地產(chǎn)調控政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅立法、新型城鎮化、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢等五大關(guān)鍵詞，圍繞這五大關(guān)鍵詞，幫你分析今年房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)信號。
信號一：房地產(chǎn)調控政策
堅持“房住不炒”，保持政策的連續性和穩定性
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體降溫，去年底出現部分城市對房地產(chǎn)調控政策的微調，被部分人士解讀為調控或松綁的信號，因此，今年的調控政策走向備受關(guān)注。
對于房地產(chǎn)調控政策，政府工作報告的表述是：“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。繼續推進(jìn)保障性住房建設和城鎮棚戶(hù)區改造，保障困難群體基本居住需求?！?
由于政府工作報告中對房地產(chǎn)的表述與往年相比字數少了，措詞也較平和不少，特別是沒(méi)提“調控”、“房?jì)r(jià)”等關(guān)鍵詞，被不少人解讀為今年調控政策或將寬松的信號，甚至被部分房地產(chǎn)中介和樓盤(pán)銷(xiāo)售用作吸引購房人買(mǎi)房的宣傳標語(yǔ)。
不過(guò)，住建部部長(cháng)王蒙徽在兩會(huì )最后一場(chǎng)“部長(cháng)通道”壓軸出場(chǎng)時(shí)明確表示，今年要穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制的工作方案，具體要做到五個(gè)“堅持”。
第一，堅持“房住不炒”定位。
第二，堅持完善住房的市場(chǎng)體系和住房保障體系。
第三，堅持落實(shí)城市主體責任。因城施策、分類(lèi)指導，要不斷完善市場(chǎng)監測預警和考核評價(jià)機制，特別是要把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的責任落到實(shí)處。
第四，堅持調結構、轉方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問(wèn)題。
第五，保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。
王蒙徽對于今年的房地產(chǎn)調控政策做出了更細化的表述，而其中，“房住不炒”、穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、保持政策的連續性和穩定性、防止大起大落等關(guān)鍵詞再次被提及，相當于間接否認了“行業(yè)監管有所調整”。
業(yè)內人士認為，這個(gè)表述跟去年12月底住建部的年度工作會(huì )議和中央經(jīng)濟工作會(huì )議的口徑一致，意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)管理者并不希望樓市過(guò)快放松，還是要保持政策的連續性和穩定性，這個(gè)大的方針目前基本沒(méi)變。未來(lái)樓市政策將依然打擊投資投機，保護真實(shí)居住，即使有部分城市政策繼續調整，但地方主體責任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩的大原則不變，防止房?jì)r(jià)大起大落。
信號二：房地產(chǎn)金融政策
總方針不變，嚴控高杠桿房企和投資投機性住房貸款
在今年1月央行全面降準后，業(yè)內普遍預期，流動(dòng)性的寬松對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)重大利好，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。與此同時(shí)，今年以來(lái)房企融資計劃密集發(fā)布，部分城市有銀行下調首套房貸利率，甚至下調首套房貸首付比例，再次引發(fā)市場(chǎng)對房地產(chǎn)金融信貸政策放松的預期。因此，今年的房地產(chǎn)金融信貸政策備受關(guān)注。
對此，央行黨委書(shū)記、銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清明確表示，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會(huì )有改變。他還表示，結構性去杠桿就是要把企業(yè)的杠桿率降下來(lái)，同時(shí)穩住居民部門(mén)的杠桿率。因為最近幾年居民家庭的杠桿率上升速度較快，這部分杠桿多涉及個(gè)人住房貸款，這可能與居民買(mǎi)房、炒房有關(guān)。政府部門(mén)則是要控制好隱性債務(wù)的增量、化解存量。
對于房地產(chǎn)貸款規模是否會(huì )有所限制，中國銀保監會(huì )副主席王兆星表示，在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，監管同樣抱著(zhù)區別對待的態(tài)度，以風(fēng)險為準，該支持的支持。加強房地產(chǎn)貸款的監測，那些資質(zhì)不好的、高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)，貸款要控制；加強對投機性房地產(chǎn)貸款的嚴格控制，也要防止通過(guò)影子銀行渠道的進(jìn)入房地產(chǎn)，要保證房地產(chǎn)健康穩定發(fā)展；繼續保障住房貸款的基本需要，也要對帶有投資、投機性按揭貸款嚴格控制，房地產(chǎn)金融是防范風(fēng)險的重點(diǎn)領(lǐng)域。
3月13日，銀保監會(huì )下發(fā)《關(guān)于2019年進(jìn)一步提升小微企業(yè)金融服務(wù)質(zhì)效的通知》，其中要求，各銀行業(yè)金融機構要加強對小微企業(yè)貸款資金流向的監測，做好貸中貸后檢查，確保貸款資金真正用于支持小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟，防止小微企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺、房地產(chǎn)等調控領(lǐng)域形成新風(fēng)險隱患。
上述官方表態(tài)已經(jīng)說(shuō)的很清楚了，今年房地產(chǎn)金融政策總的方針不變，會(huì )根據風(fēng)險區別對待，那些資質(zhì)不好、負債率高的房企融資以及投資投機性個(gè)人住房按揭貸款要嚴控，但是對于優(yōu)質(zhì)房企融資和基本住房需求貸款仍會(huì )支持和滿(mǎn)足。不過(guò)，那些期望流向小微企業(yè)的“水”能分流到房地產(chǎn)領(lǐng)域的想法恐怕要落空了。
信號三：房地產(chǎn)稅立法
穩步推進(jìn) 目前正在抓緊完善法律草案
房地產(chǎn)稅與每個(gè)人利益相關(guān)，房地產(chǎn)稅的每一次官方表態(tài)都能撥動(dòng)人們敏感的神經(jīng)，不過(guò)房地產(chǎn)稅“喊”了多年一直沒(méi)有進(jìn)展，也成為懸在人們頭上的“達摩克利斯之劍”。直到去年9月房地產(chǎn)稅被正式列入全國人大五年立法規劃中，才有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。因此，房地產(chǎn)稅的最新進(jìn)展情況也備受關(guān)注。
3月5日的政府工作報告中的表述是，“健全地方稅體系，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這個(gè)表述與去年政府工作報告中的表述只一詞之差，由“穩妥”改成了“穩步”，但其實(shí)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化。
而在3月8日的十三屆全國人大第二次會(huì )議召開(kāi)期間，傳出了“今年要制定房地產(chǎn)稅法”的消息，被不少人誤解為房地產(chǎn)稅今年就要出臺，隨后香港內房股聞聲大跌。
實(shí)際上，全國人大常委會(huì )委員長(cháng)栗戰書(shū)的原話(huà)是：“集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案(十一)、基本醫療衛生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會(huì )組織法、全國人民代表大會(huì )議事規則，生物安全法、長(cháng)江保護法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成?！?
他只是說(shuō)今年是制定多個(gè)法的立法調研、起草工作，房地產(chǎn)稅法只是其中之一，這也是政府工作報告中的“穩步推進(jìn)”的工作步驟之一。
隨后的3月9日，全國人大財經(jīng)委副主任委員烏日圖給出了房地產(chǎn)稅的明確進(jìn)展：“按照中央要求，房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會(huì )的預算工作委員會(huì )和財政部共同組織起草，目前相關(guān)部門(mén)正在抓緊完善法律草案、重大問(wèn)題的論證等方面工作，在條件成熟時(shí)，提請全國人大常委會(huì )初次審議?！?
同日，全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )副主任劉俊臣也表示：“按照人大常委會(huì )立法規劃，現在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法草案，相關(guān)工作正在穩步推進(jìn)?！?
從最新表述來(lái)看，房地產(chǎn)稅法草案可能已經(jīng)形成文本，在內部征求意見(jiàn)后，目前仍存在一些重要分歧和問(wèn)題，需要多次論證并達成共識后再修改完善，而何時(shí)提交初審還會(huì )綜合考慮各方面影響因素謹慎行事，之后還要公開(kāi)征求社會(huì )意見(jiàn)、進(jìn)行再次審議等，最終待審議通過(guò)、立法完成后，各地還要制定實(shí)施細則進(jìn)一步落地執行?？梢?jiàn)，距離真正落地實(shí)施還有距離。而即使落地后，每個(gè)城市征收標準會(huì )有差異，不過(guò)，房地產(chǎn)稅的征收側重抑制投機炒作，普通老百姓無(wú)需過(guò)分擔心。
全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，房地產(chǎn)稅可能對房地產(chǎn)價(jià)格有影響，會(huì )提高房地產(chǎn)的使用和占有成本。但這并不是說(shuō)占有房產(chǎn)就要交稅，而是要增加占有多套房、不用于居住等著(zhù)炒房者的負擔。房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，所以房地產(chǎn)稅即使出臺，何時(shí)開(kāi)征、按什么稅率征收，按照法律規定、充分授權的原則，地方政府應該會(huì )有很大的自主選擇權。
3月12日，十三屆全國人大財經(jīng)委在《關(guān)于2018年中央和地方預算執行情況與2019年中央和地方預算草案的審查結果報告》提出，有關(guān)部門(mén)要加大工作力度，扎實(shí)做好稅收立法評估和可行性研究，提高稅收立法質(zhì)量和效率，盡快提出將增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法、城市維護建設稅法、契稅法、印花稅法、房地產(chǎn)稅法和稅收征收管理法(修改)等提請全國人大常委會(huì )審議的時(shí)間安排，按時(shí)提交審議，確保完成2020年實(shí)現稅收法定的任務(wù)。
信號四：新型城鎮化
堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，城鎮化速度仍會(huì )加快
在因城施策、分類(lèi)調控的影響下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，部分房企對于行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景并不樂(lè )觀(guān)，不過(guò)也有部分房企認為，中國的城鎮化沒(méi)有結束，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間。
對于新型城鎮化，政府工作報告也有明確表述：“深入推進(jìn)新型城鎮化。堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農業(yè)轉移人口落戶(hù)，推動(dòng)城鎮基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設施?！?
業(yè)內人士認為，報告連續多年強調“深入推進(jìn)新型城鎮化”，但缺乏具體措施，這次明確提出“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，印證了都市圈發(fā)展的邏輯。這意味著(zhù)，未來(lái)以中心城市為核心的都市圈將吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人口，而除中心城市及其都市圈以外的城鎮未來(lái)發(fā)展或更加渺茫，城市城鎮兩極分化格局難以避免。
而對于中國新型城鎮化的發(fā)展，多個(gè)部委官員也明確表現出樂(lè )觀(guān)預期。
國家發(fā)改委主任何立峰表示：“中國新型城鎮化正在加快發(fā)展?，F在全國有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。去年常住人口城鎮化率達到59.58%，城鎮化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬(wàn)人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務(wù)設施投入，也會(huì )釋放巨大的衣食住行等消費需求，同時(shí)為補齊發(fā)展短板，加快棚戶(hù)區改造，加快城區老舊小區改造等等，都將進(jìn)一步釋放巨大的潛在市場(chǎng)?！?
國家統計局局長(cháng)寧吉喆也表示：“2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶(hù)籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶(hù)籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來(lái)兩年，中國城鎮化速度依然會(huì )加快?！?
信號五：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢
穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期，防止大起大落
今年2月，受春節假期及三四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)退潮影響，重點(diǎn)城市成交環(huán)比腰斬，同比也下降3成，降溫明顯。不過(guò)，春節后個(gè)別城市樓市成交有回溫苗頭，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)再現千人搶房現象，還有個(gè)別樓盤(pán)釋放出要漲價(jià)的信息……被部分人誤認為是樓市回暖的信號。因此，除了政策走向，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢也備受關(guān)注。
對于當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，住建部部長(cháng)王蒙徽在兩會(huì )最后一場(chǎng)“部長(cháng)通道”壓軸出場(chǎng)時(shí)表示：“去年以來(lái)，我們堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，在各個(gè)方面的共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩運行態(tài)勢，市場(chǎng)預期也發(fā)生了積極變化。主要體現在三個(gè)方面：一是住房的成交面積增速放緩；二是住房的成交價(jià)格總體平穩；三是住房預期，也就是市場(chǎng)預期逐漸趨于理性?！?
對于今年的市場(chǎng)走勢，特別是房?jì)r(jià)走勢，王蒙徽雖然沒(méi)有直說(shuō)，但是在他提出的今年要穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制的工作方案具體要做到五個(gè)“堅持”中，他強調了：“要不斷完善市場(chǎng)監測預警和考核評價(jià)機制，特別是要把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的責任落到實(shí)處”、“保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落”。
這意味著(zhù)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以“穩”為主，地價(jià)、房?jì)r(jià)、預期都要“穩”，房?jì)r(jià)穩則意味著(zhù)不能大起大落，不能大漲大跌。有業(yè)內人士也認為，春節后個(gè)別市場(chǎng)回溫難改總體市場(chǎng)下行調整的大趨勢，未來(lái)一二線(xiàn)城市有望低位企穩，部分三四線(xiàn)城市將面臨一定去化壓力。
