成都甲級寫(xiě)字樓空置率走低 聯(lián)合辦公面臨泡沫
今年以來(lái)，傳統金融、TMT、房地產(chǎn)行業(yè)正在成為成都甲級寫(xiě)字樓租賃的主要力量。受此影響，一季度，成都甲級寫(xiě)字樓平均租金維持穩定，空置率亦小幅下降至15.5% 。
另一方面，在經(jīng)歷快速擴張后，靈活辦公市場(chǎng)則漸趨飽和，行業(yè)競爭壓力增加，在市場(chǎng)人士看來(lái)，2019年其擴張速度將放緩。
金融城空置率最低
2018年，在旺盛的需求帶動(dòng)下，成都甲級寫(xiě)字樓空置率不斷走低。截至第四季度末，成都甲級寫(xiě)字樓平均空置率進(jìn)一步回落至17.3%，為2010年以來(lái)最低水平。
不過(guò)，臨近年末，受政策利空等影響，聯(lián)合辦公、包租公司、非傳統金融、游戲軟件等行業(yè)需求顯著(zhù)下滑，亦為2019年成都甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素。
據高力國際數據，受到宏觀(guān)經(jīng)濟放緩以及春節長(cháng)假的影響，2019年第一季度成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求下降。以非傳統金融行業(yè)為例，受2018年金融監管政策影響的延續，部分非傳統金融公司退租，因此第一季度僅錄得凈吸納量5.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35%，同比下降65.5%。
與此同時(shí)，從新增租戶(hù)來(lái)看，傳統金融行業(yè)、TMT、房地產(chǎn)行業(yè)成為一季度成都甲級寫(xiě)字樓租賃需求主要來(lái)源。其中，平安金服租賃面積達1.6萬(wàn)平方米，其次是招商蛇口，租賃面積為4000平方米。
在無(wú)新項目入市的情況下，截至一季度末，成都甲級寫(xiě)字樓空置率約15.5%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，成都超過(guò)65.8%的總凈吸納量集中在金融城和大源兩個(gè)子市場(chǎng)。其中，大源子市場(chǎng)錄得最高的凈吸納量2.2萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至18.5%。金融城子市場(chǎng)連續6個(gè)季度無(wú)新增供應，堅實(shí)的需求支撐空置率環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至5%，為全市最低空置率。此外，東大街子市場(chǎng)空置率相對較高，達22.7%。
租金表現方面，一季度成都甲級寫(xiě)字樓租金環(huán)比微漲0.5%，至每月106.8元/每平方米。其中，得益于區域內部分租賃成熟的高品質(zhì)項目需求旺盛空置率下降，業(yè)主上調租金，金融城子市場(chǎng)租金環(huán)比上漲1.5%，至每月111.7元/每平方米，這也是金融城子市場(chǎng)租金連續第八個(gè)季度小幅上調。
聯(lián)合辦公面臨“泡沫”
2017年以來(lái)，“聯(lián)合辦公”等靈活辦公模式逐漸被愈來(lái)愈多的創(chuàng )業(yè)者或自由工作者所認可。在此情況下，以聯(lián)合辦公、包租公司為代表的大面積需求租戶(hù)瘋狂擴張，市場(chǎng)成交租賃面積迅速攀升。
“寫(xiě)字樓市場(chǎng)的去庫存基調決定了聯(lián)合辦公和包租公司能夠以較低的價(jià)格獲取大面積辦公物業(yè)。使成都市場(chǎng)成為孕育聯(lián)合辦公和包租公司物業(yè)的最佳土壤?！备吡H研報指出。
據戴德梁行統計，2018年上半年，多個(gè)共享辦公品牌在成都加速布局，包括夢(mèng)想加、MFG、Wework等共享辦公品牌均在成都多個(gè)甲級寫(xiě)字樓落地。與此同時(shí)，聯(lián)合辦公空間已成為成都寫(xiě)字樓中重要的組成部分，總租賃面積已達43.5萬(wàn)平方米，并仍在快速擴張中?？傮w來(lái)看，聯(lián)合辦公租賃面積已達總吸納量的1/3。
不過(guò)，2018年四季度以來(lái)，靈活辦公的急速擴張亦被踩下剎車(chē)。在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，聯(lián)合辦公、包租公司在過(guò)去兩年的瘋狂擴張，導致寫(xiě)字樓租賃一級市場(chǎng)成交量飛速增長(cháng)，但這部分需求并非真實(shí)的企業(yè)辦公硬需求，而是提前消化的寫(xiě)字樓面積，后期這部分面積仍將被投入市場(chǎng)成為新供應。
與此同時(shí)，自2017年初開(kāi)始回升的寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金使得聯(lián)合辦公、包租公司的房源獲取成本不斷增加，一旦遭遇需求下滑，空置上升的情況，一些抗風(fēng)險能力低的包租公司首當其沖，迅速倒下。而資金實(shí)力更強的聯(lián)合辦公也面臨著(zhù)盲目擴張所帶來(lái)的泡沫。
統計數據顯示，目前成都近50%的甲級寫(xiě)字樓內均有靈活辦公，市場(chǎng)趨于飽和，行業(yè)競爭壓力增加?！?019年其擴張速度放緩，且暫無(wú)合適的大面積甲級寫(xiě)字樓供應，聯(lián)合辦公運營(yíng)商持續在核心區域尋找合適的非寫(xiě)字樓商業(yè)物業(yè)?！备吡H指出。
