一季度房企銷(xiāo)售回暖 高投資能否持續？
中國經(jīng)濟在2019年一季度迎來(lái)超預期的增長(cháng)，其中房地產(chǎn)也貢獻不少。
國家統計局數據顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超預期增長(cháng)11.8%，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，“投資（主要為基建和房地產(chǎn)）成為托底經(jīng)濟的重要抓手”，浙商證券指出。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)也似乎重回樂(lè )觀(guān)，尤其是在一二線(xiàn)城市，出現了明顯的“小陽(yáng)春”，個(gè)別項目“搶房”重現，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增速環(huán)比加快上升，銷(xiāo)售面積降幅收窄。
土地市場(chǎng)也出現了久違的熱情。多個(gè)一二線(xiàn)城市迎來(lái)拍地高潮，最近一周熱點(diǎn)二線(xiàn)為主的城市賣(mài)地金額高達1167.5億，創(chuàng )造了近2年來(lái)的最高紀錄（2017年5月來(lái)），環(huán)比上漲134%。
房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、購地是否能對投資形成正循環(huán)，從而繼續拉動(dòng)GDP的增長(cháng)？
增長(cháng)密碼
在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”政策作用下，今年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化，主要指標多呈穩中向好態(tài)勢。
國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23803億元，同比增長(cháng)11.8%，增速比1-2月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；房企施工面積、新開(kāi)工面積也出現8-10%以上的增長(cháng)。
房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP增速拉動(dòng)明顯。2019年一季度，我國國內生產(chǎn)總值為21.34萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計算，同比增長(cháng)6.4%。其中，房地產(chǎn)業(yè)占比6.98%，絕對額為1.49萬(wàn)億元，建筑業(yè)占比4.92%，絕對額為1.05萬(wàn)億元。
中信建投分析師認為，一季度經(jīng)濟的企穩，在供給端主要來(lái)自工業(yè)生產(chǎn)的回升，在需求端主要來(lái)自房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的資本形成回升；2018年扣除土地購置費后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比負增長(cháng)，2019年初受施工面積增速回升影響，扣除土地購置費的房地產(chǎn)投資增速重新轉正，對短期內的經(jīng)濟回升形成支撐。
浙商證券分析指出，今年以來(lái)地產(chǎn)投資持續超預期，一方面是由于去年上半年土地市場(chǎng)仍然火爆，土地購置費結算較土地成交有10-12個(gè)月滯后，因此目前土地購置費仍維持30%左右的高增速。
另一方面，由于2016-2017年商品房銷(xiāo)售較好，今年交房壓力較大（一般2-3年左右交房期），因此施工增速較去年不斷改善，建安投資增速持續上行。
房企的銷(xiāo)售也邊際改善明顯。世聯(lián)行報告顯示，在1月降準、2月社融超預期的情況下，商品房銷(xiāo)售迎來(lái)了3月“小陽(yáng)春”，帶動(dòng)一季度商品房銷(xiāo)售額達到2.8萬(wàn)億，同比增速觸底回升至5.6%；商品住宅銷(xiāo)售也達到了2.32萬(wàn)億，同比增長(cháng)7.5%。
開(kāi)發(fā)商們又“有錢(qián)了”，各類(lèi)到位資金顯著(zhù)上揚，國內貸款、按揭貸款扭轉持續一年多的負增長(cháng)，市場(chǎng)小陽(yáng)春與促銷(xiāo)疊加，定金及預收款又再高增。
以4月18日前公布年報的財報核算，開(kāi)發(fā)商的回款率年末超預期上揚至76.9％（預期65-70％），整體資金面走出了困境。
“但我們也注意到，此次 ‘小陽(yáng)春’更多是階段性綜合利好疊加情緒反應，持續不易，有待觀(guān)察?！笔缆?lián)行有關(guān)人士說(shuō)。
高投資能否持續？
對于二季度及今年的經(jīng)濟增長(cháng)，中信建投不無(wú)憂(yōu)慮地指出，房地產(chǎn)投資年內力度或減弱，構成當前經(jīng)濟預期改善的不確定性。
而房企的銷(xiāo)售現金回籠和資金狀況，將決定其投資的力度。目前來(lái)看，二季度并不那么樂(lè )觀(guān)。
4月29日，萬(wàn)科發(fā)布一季報，實(shí)現銷(xiāo)售面積924.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1494.4億元，同比分別下降11.8%和3.1%。
無(wú)獨有偶，另外兩家龍頭房企同期也出現了降速的跡象。碧桂園、恒大一季度銷(xiāo)售額分別出現了同比13.79%、27.92%的跌幅，銷(xiāo)售放緩明顯。
此外，克而瑞按照可比口徑統計，TOP100房企今年1-3月的銷(xiāo)售規模仍有1%左右的下滑。
“今年的小陽(yáng)春主要出現在3月和4月上旬?！笨硕鹩嘘P(guān)人士指出，2019年3月，市場(chǎng)整體表現比前兩月明顯好轉，TOP100房企3月的銷(xiāo)售規模同比增長(cháng)，但前3個(gè)月整體還是下滑的。
4月份的樓市已經(jīng)出現“小陽(yáng)春”退潮的跡象。世聯(lián)行分析，核心城市3月漲勢顯著(zhù)高于全盤(pán)，交易熱度高漲，因城施策的主基調之下，一二線(xiàn)城市或將再迎來(lái)政策微調，對銷(xiāo)售構成壓力。
而自2016年興起的都市圈三線(xiàn)，增長(cháng)動(dòng)力源于核心一二線(xiàn)城市的外溢，屬于被動(dòng)型增長(cháng)。目前核心一二線(xiàn)加快推進(jìn)各類(lèi)政策房、租賃房建設，多個(gè)限價(jià)樓盤(pán)入市引起哄搶?zhuān)际腥θ€(xiàn)的外溢逐步走弱。2019年1-3月銷(xiāo)售額同比增長(cháng)2.5％，已進(jìn)入三年來(lái)的新低，量縮價(jià)降是主要形勢。
因棚改而大放異彩的非都市圈三線(xiàn)城市，在貨補比例縮水、棚改總量縮減和進(jìn)入攻堅階段棚改推進(jìn)難度加大的棚改尾周期中，已現負增長(cháng)：1-3月銷(xiāo)售額同比增長(cháng)-3.4％。
中信建投測算，2019年棚改絕對規?；蛲葴p少176萬(wàn)套，預計導致房地產(chǎn)投資增速回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。
先行指標方面，新開(kāi)工面積、投資資金來(lái)源、銷(xiāo)售面積增速均都顯示未來(lái)房地產(chǎn)投資增速有回落壓力。
此外，地產(chǎn)債的償付壓力加大，則強化了銷(xiāo)售回款還債和借新還舊動(dòng)機，進(jìn)一步弱化了投資。
