如何“穩”住地價(jià)和房?jì)r(jià)？專(zhuān)家：政策已很?chē)绤?關(guān)鍵在于落實(shí)
在去年下半年以來(lái)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”“因城施策、分類(lèi)調控”的調控思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯降溫。
但進(jìn)入2019年，尤其是春節之后，樓市、地市回暖的信號頻現：部分城市樓市成交大幅回升、房?jì)r(jià)出現較快上漲苗頭，開(kāi)發(fā)商搶地熱情高漲、地王頻出。而這，并不符合“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的思路。5月初，因一手房、二手房?jì)r(jià)格指數累計漲幅過(guò)大，住建部對蘇州、南寧、佛山、大連等4座城市進(jìn)行預警提示。
那么，在“穩”的基調下，地價(jià)、房?jì)r(jià)究竟能不能穩得住?又該如何穩住呢?
因城施策效果漸顯
蘇州、南寧、佛山、大連4市被預警提示后，住建部再次強調了要“始終堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“切實(shí)把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的要求落到實(shí)處”。顯然，去年底提出的“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，將是未來(lái)一段時(shí)間樓市調控的主基調。
數據顯示，年初以來(lái)全國土地市場(chǎng)因城施策效果明顯，整體呈現平穩態(tài)勢。
根據Wind數據，至5月19日，全國100個(gè)大中城市宅地累計供應住宅類(lèi)用地數量1713幅，累計供地面積9153.57萬(wàn)平方米，分別較去年同期增加1.84%、0.25%，且均創(chuàng )2015年以來(lái)同期新高。
成交方面，100個(gè)大中城市累計成交宅地數量1442幅、面積7636.09萬(wàn)平方米，分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數、面積均出現下滑，但累計成交金額卻同比增長(cháng)9.52%，達到9617.37億元，創(chuàng )下同期歷史新高。
不過(guò)，雖然累計成交金額“逆勢”上漲9.52%，但這一漲幅也創(chuàng )下了自2016年以來(lái)的同期最低。顯然，在“房住不炒”“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的基調下，地價(jià)逐漸企穩，因城施策的政策效應正逐漸顯現。
但另一方面，土地市場(chǎng)雖總體呈平穩態(tài)勢，但市場(chǎng)依然保持熱度，競拍熱度提升，熱點(diǎn)城市地價(jià)、溢價(jià)率顯著(zhù)上升。
中指院數據顯示，今年前4個(gè)月，其監測的300個(gè)城市住宅用地樓面價(jià)持續上漲。成交樓面價(jià)在2月份結束了連續11個(gè)月的同比下跌態(tài)勢后，3月份同比漲幅擴大，4月份同比漲幅進(jìn)一步擴大到20%以上，而絕對價(jià)格已達到近4900元/平方米的歷史單月次高水平，僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。
與此同時(shí)，土拍溢價(jià)率也出現底部回升態(tài)勢。3月300城住宅用地平均溢價(jià)率為23.6%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提升13個(gè)百分點(diǎn)。而4月份溢價(jià)率進(jìn)一步走高。
土地流拍率的降低，也佐證了土地市場(chǎng)的熱度依舊。1月份300城住宅用地流拍率環(huán)比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，2月份流拍率下降至6.1%，3月份進(jìn)一步下降至1.8%，4月份流拍率雖然達到5.4%，但仍處于較低水平。
“房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來(lái)越激烈，在強者恒強、弱者漸弱的行業(yè)格局下，部分大型房企短期補倉的意愿強烈，而年初以來(lái)融資環(huán)境的相對寬松，房企資金壓力得到一定緩解，也為他們積極拿地創(chuàng )造了條件?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“春節后樓市出現局部回暖跡象，并帶動(dòng)市場(chǎng)預期向好，這也導致出現房企在部分城市集中搶地的現象。
如何穩住地價(jià)房?jì)r(jià)?
到底是高地價(jià)推高了房?jì)r(jià)，還是高房?jì)r(jià)帶動(dòng)了高地價(jià)?
也許并不好下結論。但作為“面粉”的土地，其價(jià)格的漲與跌、高與低，會(huì )影響到房企投資、賣(mài)房的策略和節奏，影響到樓市的市場(chǎng)情緒。反過(guò)來(lái)也是如此，房?jì)r(jià)的漲與跌、高與低，也會(huì )直接影響到房企投資拿地的策略和節奏，以及政府土地供應的計劃和節奏。
實(shí)際上，對地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等，想要干出一番成績(jì)，就需要巨大投入。錢(qián)從哪里來(lái)?賣(mài)地無(wú)疑是見(jiàn)效最快、效果最好的方式。
而作為財政收入的重要組成部分，政府性基金收入中的土地出讓金，在不少城市的財政收入中具有舉足輕重的作用。
據克而瑞數據，2018年杭州以2393億元的土地出讓金繼續位居全國各城市首位，而同年其一般公共預算收入為1825億元，土地出讓金與一般公共預算收入的比值達到131%。
雖然土地出讓金與一般公共預算收入并不是從屬關(guān)系，但兩者的比值仍能從側面反應出地方財政收入的含金量，以及對土地財政的依賴(lài)性。
《每日經(jīng)濟新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現，杭州以131%的比值位居首位，佛山、濟南、昆明緊隨其后，比值均超過(guò)100%，而北京、上海、深圳3個(gè)一線(xiàn)城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。
財政部的數據顯示，2018年全國土地出讓收入6.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25%，創(chuàng )歷史新高。不過(guò)今年一季度，全國土地出讓收入同比下降9.5%。
顯然，不是每個(gè)城市都有底氣和實(shí)力對土地財政說(shuō)不。但如何在巨大的城市建設運營(yíng)投入、土地出讓收入，與穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)之間做好平衡，卻尤為重要。
其實(shí)，在5月18日被住建部點(diǎn)名預警提示之前，蘇州就已在5月11日出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》，對高新區、工業(yè)園區的新房或二手房采取限售政策，并調整土地出讓報價(jià)規則。
5月16日晚，蘇州工業(yè)園區管委會(huì )發(fā)布通知，通過(guò)進(jìn)一步細化人才優(yōu)先購買(mǎi)商品住房、學(xué)位調整等政策，為園區樓市“降溫”。隨后的5月17日，蘇州市吳江區的1宗宅地調整出讓規則，將該宗土地的市場(chǎng)指導價(jià)下調5%、網(wǎng)上競價(jià)中止價(jià)下調16%、一次性報價(jià)區間最高下調19%。
“目前從整體上看，樓市的調控政策已經(jīng)很?chē)绤柫?，像限購、限貸、限售、限價(jià)等，一些城市首套房貸利率上浮15%甚至更高，還有一些城市打擊首付貸、限制企業(yè)購房等?！眹儡S進(jìn)告訴記者，“政策這么嚴厲，但調控能不能看到效果，關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實(shí)到位?！?
多位業(yè)內人士也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前的樓市調控，地方政府是第一責任人，要承擔調控的主體責任。樓市“維穩”不力，必定會(huì )受到約談、問(wèn)責。
顯然，政策即使再?lài)绤?，但如果執行、落?shí)不到位，“跑冒滴漏”嚴重的話(huà)，調控效果只會(huì )事倍功半。
