土地市場(chǎng)升溫將再度刺激房?jì)r(jià)？專(zhuān)家：個(gè)別現象！
端午小長(cháng)假，中證君走訪(fǎng)國內多處樓盤(pán)發(fā)現，為刺激市場(chǎng)需求，部分售樓中心打出購房?jì)?yōu)惠招牌，推出特價(jià)房、折扣房，甚至發(fā)放看房紅包，即便如此，居民購房熱情仍不溫不火。
與之形成對比的是，5月以來(lái)，部分城市土地市場(chǎng)升溫，杭州更是以收獲266億元土地出讓金領(lǐng)跑土地市場(chǎng)。不過(guò)，分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現象，并未在全國遍地開(kāi)花。個(gè)別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會(huì )產(chǎn)生高溢價(jià)競爭，國內土地市場(chǎng)仍將呈平穩發(fā)展態(tài)勢。
數據顯示，告別年初短暫“小陽(yáng)春”后，5月以來(lái)一二線(xiàn)樓市表現平穩，三四線(xiàn)城市樓市仍處于盤(pán)整期。市場(chǎng)普遍認為，未來(lái)房地產(chǎn)區域市場(chǎng)分化將愈加明顯。其中，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更趨平穩，部分三四線(xiàn)城市將面調整壓力。
消費者購房日趨理性
中證君端午小長(cháng)假期間來(lái)到山東省某四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)區的一家樓盤(pán)，雖該樓盤(pán)推出部分特價(jià)房，但也僅有3組顧客前來(lái)看房。該樓盤(pán)去年秋季開(kāi)盤(pán)的約700套住宅目前還剩數十套待售，雖銷(xiāo)量可觀(guān)，但遠不及前兩年開(kāi)盤(pán)不久便售罄的場(chǎng)面。售樓處人員向中證君介紹，為吸引居民購房，小區內特設某知名小學(xué)分校，如果全款購房，還可免約1萬(wàn)元現金。
當地某售樓平臺促銷(xiāo)廣告
市民孫女士去年迎來(lái)家中第二個(gè)小孩，她計劃更換一套住房?！案改傅眠^(guò)來(lái)帶孩子，想換套140平的?！辈贿^(guò)孫女士表示，該樓盤(pán)售價(jià)12000元/平方米，略高于心理預期，她仍在觀(guān)望。
業(yè)內人士透露，自去年10月開(kāi)始，當地房?jì)r(jià)已到階段高位，在“房住不炒”的定位下，消費者的購房行為也日趨理性，目前購房者多數處于觀(guān)望狀態(tài)。
土地市場(chǎng)升溫將再度刺激房?jì)r(jià)?專(zhuān)家：個(gè)別現象!
5月以來(lái)，部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場(chǎng)升溫是否意味著(zhù)將迎來(lái)新一輪房?jì)r(jià)上漲?
中指研究院報告顯示，5月全國土地市場(chǎng)整體供應同比增加，成交環(huán)比量?jì)r(jià)齊升。5月，全國土地市場(chǎng)供應量同比微增，宅地供應增逾兩成，各線(xiàn)城市供應環(huán)比均增。成交方面，整體成交量環(huán)比增加近一成，成交均價(jià)同比上漲近50%，出讓金總額同比走高。
從5月全國300個(gè)城市土地市場(chǎng)情況來(lái)看，供求方面，市場(chǎng)總體供應量較4月上升，但成交量同比下滑;價(jià)格方面，整體成交均價(jià)走高，一線(xiàn)城市均價(jià)同比翻番;出讓金方面，出讓金總額同比上揚，杭州攬金近266億領(lǐng)跑;此外，長(cháng)三角土地交易活躍，多宗地塊入圍前十榜單。
不過(guò)，分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現象，并未在全國遍地開(kāi)花。個(gè)別城市中的優(yōu)質(zhì)地塊，才會(huì )產(chǎn)生高溢價(jià)競爭，國內土地市場(chǎng)仍將呈平穩發(fā)展態(tài)勢。
備受關(guān)注的是，為控制土地競拍熱度，近期繼蘇州等地下調土地最高限價(jià)后，合肥也于近期發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確競買(mǎi)資格審查的公告》，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司報名參加同一宗地的競買(mǎi)，最大限度地防止圍標現場(chǎng)發(fā)生。
對此，業(yè)內人士表示，穩地價(jià)才能穩房?jì)r(jià)，政府不斷出臺系列調控政策，預示著(zhù)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”仍將是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主基調。
張波表示，穩房?jì)r(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：一是供需平衡，即單靠行政手段壓制房?jì)r(jià)的效果只能作用于短期，市場(chǎng)供需平衡才是樓市穩定的基礎;二是因城施策，不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點(diǎn)都具有差異性，落實(shí)地方主體責任，因城施策是保證樓市穩定的關(guān)鍵點(diǎn);三是持續打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，尤其是哄抬房?jì)r(jià)、鼓吹炒房等行為。
另?yè)碌项A計，在房?jì)r(jià)持續強勁上漲的情況下，調控措施放松可能性降低，年內房?jì)r(jià)漲勢料將放緩。
一二線(xiàn)樓市表現平穩，三四線(xiàn)城市樓市仍處盤(pán)整期
告別年初短暫“小陽(yáng)春”后，5月以來(lái)一二線(xiàn)樓市表現平穩。
新建住宅方面，中指研究院報告顯示，5月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為14836元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為26864元/平方米，環(huán)比上漲0.08%，漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。
5月《國民安居指數報告》顯示，5月全國樓市67個(gè)重點(diǎn)監測城市中，新房?jì)r(jià)格環(huán)比上浮0.44%，二手房環(huán)比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽(yáng)春”后，5月全國樓市整體上漲動(dòng)力偏弱。
值得關(guān)注的是，6月6日發(fā)布的限競房報告顯示，北京限競房供應占比已超六成，為北京市場(chǎng)的供應主力。然而在2019年限競房產(chǎn)品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場(chǎng)也存在著(zhù)供應結構單一，產(chǎn)品有同質(zhì)化傾向的問(wèn)題，導致限競房去化壓力加大。
張波分析，首先，區位因素是影響限競房熱度的首要因素，目前絕大部分限競房都位于五環(huán)周邊，同時(shí)區域內的同質(zhì)化競爭激烈，加劇了區域內項目的去化難度。
其次，限競房未來(lái)的成本壓力仍然較大，從近兩年上市的限競房來(lái)看，拿地的時(shí)點(diǎn)大都是在2016年末到2017年中，這個(gè)時(shí)段北京樓市依然熱度較高，房企對于后市普遍較為樂(lè )觀(guān)，拿地熱情也高，也同步造成土地成本相對較高而銷(xiāo)售價(jià)格難有大幅下降空間。
另外，以目前北京樓市的行情來(lái)看，限競房新增供應的銷(xiāo)售壓力依然較大，并且不排除部分項目會(huì )以貼著(zhù)成本最低售價(jià)的方式加快銷(xiāo)售。
二手房方面，5月，易居研究院監測的10個(gè)城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門(mén)、蘇州、青島、無(wú)錫和金華)二手房成交量為8.0萬(wàn)套，環(huán)比下降2.7%，該機構預計6月10城二手房成交量環(huán)比進(jìn)一步下降。
我愛(ài)我家研究院通過(guò)梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出，國家和地方相關(guān)政策促使一二線(xiàn)城市樓市降溫。
房地產(chǎn)區域分化愈加明顯
展望一二線(xiàn)城市樓市走勢，張波指出，盡管目前一線(xiàn)城市仍是全國調控最為嚴格的區域，但房企對一線(xiàn)城市土地保持了相對謹慎樂(lè )觀(guān)，一線(xiàn)城市樓市未來(lái)的穩定性要好于全國。而人才政策等因素將拉升部分二線(xiàn)城市的競爭力，尤其是近期出臺人才政策力度較大，同時(shí)城市本身吸引力也較大的城市，例如杭州、寧波、呼和浩特等。
招商證券研報稱(chēng)，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量或有1-2個(gè)季度的調整，若調整幅度較大或拉動(dòng)全市場(chǎng)銷(xiāo)量出現第二個(gè)底部(預計在年中左右)，但之后將企穩。
某房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，三四線(xiàn)城市未來(lái)最大的掣肘在于人口，但三四線(xiàn)城市依然有兩個(gè)明顯的發(fā)展點(diǎn)，其一是環(huán)一線(xiàn)和環(huán)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的三四線(xiàn)，這部分城市將承接人口的外溢需求;其二是重點(diǎn)城市群涵蓋的三四線(xiàn)城市，包括長(cháng)三角、珠三角、京津冀等，這類(lèi)城市群本身的發(fā)展會(huì )帶動(dòng)區域內城市的吸引力共同提升。
招商證券表示，房地產(chǎn)區域分化依然明顯，目前一二線(xiàn)處于復蘇軌道、三四線(xiàn)仍在探底。
中指研究院表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將繼續平穩運行，各線(xiàn)城市將延續分化態(tài)勢。其中，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將更趨平穩，部分三四線(xiàn)城市將面臨調整壓力。
易居研究院預計，2019年上半年40城成交將繼續萎縮，分城市類(lèi)別看，一線(xiàn)城市將繼續企穩;東部二線(xiàn)城市后續將持續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量或面臨下跌風(fēng)險。
