碎片化的調控：南京高淳取消限購 蘇州命令收緊
南京樓市的走向是目前全國樓市的縮影。
膠著(zhù)的樓市下，政策的每一次松綁和收緊，都在考驗各個(gè)地方政府的執政智慧。
步入6月，受到最廣泛關(guān)注的政策調控，當數南京。這個(gè)極具典型性的二線(xiàn)城市，一定程度上折射著(zhù)國內眾多同量級城市的樓市現狀。
南京最近的一次調控政策是高淳區放開(kāi)限購，外地人只要持有南京市居住證，或攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執照，即可開(kāi)具購房證明。與之對應的市場(chǎng)現狀是南京自5月起新房成交量有所減少，6月第一周甚至出現腰斬。
然而同為江蘇重鎮，蘇州則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬，蘇州出臺收緊調控手段，甚至命令規定蘇州全年房?jì)r(jià)漲幅目標必須控制在5%以?xún)取?
政策與市場(chǎng)緊密掛鉤，碎片化的調控手段與“一城一策”的主導方向，能讓靜止的市場(chǎng)有所回溫，也能讓熱起來(lái)的城市很快冷卻。
高淳取消限購
6月4日，南京市高淳區宣布從當日起，外地人在高淳區買(mǎi)房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執照，即可開(kāi)具購房證明。
而南京曾在2017年3月15日出臺《進(jìn)一步調整住房限購政策的通知》，規定外地人在申請開(kāi)具購房證明時(shí)，要提供過(guò)去3年內在南京累計滿(mǎn)2年的個(gè)稅或社保證明，且不允許通過(guò)補繳的方式獲得購房資格。
高淳取消限購之后，有媒體報道南京六合區也可能放松限購，六合區不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示目前沒(méi)有放開(kāi)，但不排除今后放開(kāi)的可能性。
無(wú)論是高淳還是六合，都是南京的遠郊區，其中高淳區位于南京市南端，被譽(yù)為南京的南大門(mén)，距離市中心約100公里。而高淳的房?jì)r(jià)更是與南京市區不能相比，目前南京市區均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米，而高淳區只有8500元/平方米上下。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，高淳區最近兩年庫存量攀升，而其本身位置又比較偏遠，存在一定去化難度，因此高淳取消限購有利于刺激購房需求，實(shí)現去庫存的目的。與此同時(shí)，有業(yè)內專(zhuān)家分析稱(chēng)，高淳此舉與當地人才引進(jìn)戰略有關(guān)，推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才，其目的更多的是基于導入人口推動(dòng)當地產(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮。
基于上述考慮，可以說(shuō)高淳放松限購對于南京全市的樓市走向不產(chǎn)生決定性影響。然而放松限購的信號意義卻很明顯，這容易被解讀為對市場(chǎng)的松綁，從而改變對樓市的預期。
市場(chǎng)降溫
這種“試探性”的取消限購緣于南京樓市從5月起開(kāi)始走低。
中國指數研究院數據顯示，5月南京新批供應76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)16.2%，同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬(wàn)平方米，上升10.57%;當月南京供銷(xiāo)比下降至0.71，市場(chǎng)出現供過(guò)于求的局面。
成交數據更能直觀(guān)反映南京市場(chǎng)目前的現狀：5月南京全市成交54.74萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降22.01%，但同比仍然增長(cháng)44.95%。這說(shuō)明相比于2018年的冷淡情況，南京5月成交仍然處于高位，但是與前四月相比，其在5月出現明顯下滑趨勢。
中原地產(chǎn)按周提供的數據則更有趨勢性，數據顯示，南京4月周均成交套數為1500套左右，最高點(diǎn)甚至出現單周成交1980套，然而到了5月，周均成交為1300套左右，6月第一周甚至直接出現腰斬局面，6月3日~9日這一周成交只有532套，環(huán)比降幅達到47.7%，是典型二線(xiàn)城市中下降幅度最大的城市。
在經(jīng)歷過(guò)2018年的冰凍期之后，南京樓市自開(kāi)年以來(lái)就走出了一波“大陽(yáng)線(xiàn)”，4月30日，南京一日內迎來(lái)六宗住宅地塊公開(kāi)招拍，全部地塊均觸頂最高限價(jià)，其中江心洲G08地塊樓面價(jià)達到31980元/平方米。不只是土地市場(chǎng)，3、4兩月南京常見(jiàn)日光盤(pán)，以江北、江寧為代表的熱門(mén)板塊更是屢屢突破限價(jià)。
然而此后政策導向驟然轉變。5月17日，銀保監會(huì )官網(wǎng)發(fā)布了銀保監發(fā)1〔2019〕23號文《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》，全面收緊房企融資;5月18日，住建部點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高。一系列的收緊政策使得樓市風(fēng)向迅速轉變，以南京為代表的二線(xiàn)城市均走向下滑通道。
調控縮影
南京樓市正在經(jīng)歷的一切或許是全國樓市的一個(gè)縮影。
從3、4月份的小陽(yáng)春市場(chǎng)火爆，再到5月市場(chǎng)下行，南京的調控走出了雙曲線(xiàn)。在市場(chǎng)上行期從嚴調控，針對地王、日光盤(pán)等現象做指導性的調節，包括收緊融資、點(diǎn)名高增長(cháng)城市，甚至限制部分拿高價(jià)地的房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資;然而在市場(chǎng)有轉冷跡象時(shí)，又適時(shí)推出試探性的限購松綁政策，以刺激高庫存區域的去化。
蘇州又是與南京相反的路徑，在一路狂奔的成交數據與地王背后，這座城市正在開(kāi)啟最嚴限購。4月是蘇州成交的高點(diǎn)，當月蘇州新建商品住宅成交破萬(wàn)套，是2016年10月以來(lái)最高值，二手房成交近1.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)99%，逼近2012年來(lái)歷史最高值;5月成交有所降低，但總體降幅不大，新建商品住宅單月成交7911套。
更火熱的是蘇州土地市場(chǎng)，年內蘇州已經(jīng)出現了3次百億級土拍，且多次出現“地王”，5月9日，河北房企榮盛首入蘇州，以68%的溢價(jià)率拿下了吳中區地王;4月底中海以30287元/平方米拿下的蘇州工業(yè)園湖東板塊宅地，打破了綠城在蘇州拿下的“蘇州桃花源”保持了十年的工業(yè)園區單價(jià)地王的紀錄。
地市兩旺，蘇州不得不“上手段”。5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委等部門(mén)召集30余家地產(chǎn)商召開(kāi)行業(yè)座談會(huì )。會(huì )上指出，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會(huì )即刻加碼，同時(shí)明確蘇州所有項目預售備案價(jià)不得超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，單個(gè)區域內新備案價(jià)格不得超過(guò)目前同類(lèi)在售項目最高備案價(jià)格，限定蘇州全年房?jì)r(jià)漲幅目標必須控制在5%以?xún)取?
中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，我國目前嚴格遵循房住不炒總基調，在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)會(huì )出臺相關(guān)政策予以降溫，比如蘇州這樣的城市;同時(shí)也會(huì )有相應的托底政策，保證小區域范圍內不至于出現房?jì)r(jià)大幅下調的情況，比如南京高淳區域，以避免引起社會(huì )或經(jīng)濟問(wèn)題。
