市場(chǎng)能否降溫存疑，主流機構這樣看待下半年樓市
近日，西安出臺了新一輪的樓市調控政策，新政規定，新落戶(hù)西安的購房者需落戶(hù)滿(mǎn)一年或連續繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅方可在限購區內購買(mǎi)新房、二手房；而非西安戶(hù)籍的購房者則需提供5年以上(含5年)的個(gè)稅或社保證明。
一石激起千層浪，西安出臺新限購政策后，市場(chǎng)的目光立刻被拉向這個(gè)房?jì)r(jià)漲幅連續數月排名第一的西部城市。事實(shí)上，包括成都、蘇州等城市近期均已出臺政策試圖對房市降溫。然而，新政究竟能起到何種效果？以西安為例，不少房地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，新政的影響尚難以判斷。
當然，在“房住不炒”等政策指引下，也有機構指出，未來(lái)調控政策城市分化將愈加明顯，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調控力度，庫存壓力較大的城市或將推動(dòng)剛需釋放，整體看全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩健運營(yíng)。
西安調控新規受關(guān)注
國家統計局最近公布的全國70城房?jì)r(jià)指數排行中，西安新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比增幅連續6個(gè)月排名第一，屬于房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市，亟需進(jìn)行房?jì)r(jià)穩定；這被認為是西安此次出臺房地產(chǎn)管控政策的重要背景。
陜西省宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)趙銳在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，西安限購新政的出臺主要是為了平滑矛盾?！耙环矫鏋榻鉀Q引進(jìn)落戶(hù)人口的購房明確條件，另一方面，控制新落戶(hù)人口的購房量在自用范圍，防止為炒房而落戶(hù)，平復本地市民的需求矛盾?！?
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則談到，西安的限購新政反映出過(guò)去借落戶(hù)政策炒房、部分外來(lái)人口炒房、部分郊區市場(chǎng)炒房等問(wèn)題?！靶抡雠_較為及時(shí)，此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，通過(guò)政策組合拳，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定和發(fā)展?！?
“很多客戶(hù)都是剛落戶(hù)過(guò)來(lái)，政策就出來(lái)了?！币晃晃靼伯數刂薪槿耸扛嬖V記者，也有一些客戶(hù)是剛看好房子，準備近期落戶(hù)，卻沒(méi)料到政策已經(jīng)出來(lái)了。記者獲悉，在西安限購新政出臺后，已有不少房產(chǎn)公司組織員工進(jìn)行解讀學(xué)習。
e公司記者了解到，西安限購新政還涉及執行上的細節，包括：
1、6月20日及之前落戶(hù)的可按照原購審政策執行；
2、通過(guò)社?；蚣{稅落戶(hù)的在6月20日及之前已提交購房資格審核房管系統的，可按照原政策執行，6月20日之后提交的一律按滿(mǎn)五年執行；
3、在戶(hù)籍中心正在辦理落戶(hù)申請的，若戶(hù)口本中落戶(hù)時(shí)間在6月20日之后的，不可按原政策執行。
針對此次新政能否起到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的作用，e公司記者采訪(fǎng)了多名西安本地的房地產(chǎn)從業(yè)人士。一位國內一線(xiàn)房企的銷(xiāo)售人士告訴記者，西安從2017年開(kāi)始就出臺了限購政策，此后限購力度也一直在加大，但即使這樣，西安房?jì)r(jià)仍然一直上漲，并沒(méi)有抑制住消費者的購房熱潮；因此，新政能否為市場(chǎng)降溫還很難說(shuō)，“最終結果只能看市場(chǎng)的供需比?！?
事實(shí)上，供需比問(wèn)題在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為突出，新房、二手房?jì)r(jià)格倒掛的問(wèn)題也長(cháng)期存在。一位西安本地中介人士就認為，新政對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，特別是西安有購房需求的客戶(hù)基數很大，但新房產(chǎn)品仍較為有限。
因此，對于此次西安限購政策能否起到積極的作用，該中介人士也持謹慎態(tài)度?！叭绻獮榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫，必須放開(kāi)新房供應量，如果供應量上不去，客戶(hù)買(mǎi)不上的情況會(huì )一直存在?！?
房地產(chǎn)調控因城施策
與西安樓市同樣高溫難降的還有成都。e公司此前報道指出，2019年以來(lái)，成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)競爭激烈，多個(gè)片區土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠高過(guò)地塊周邊二手房掛牌價(jià)。
值得一提的是，面對市場(chǎng)高溫，近日，成都市市場(chǎng)監督管理局出手，要求房地產(chǎn)廣告不得宣傳“只賺不賠”、“坐等升值”等含有升值或投資回報的承諾；不得對規劃建設中的設施及其他市政條件做誤導宣傳。
記者注意到，就在西安新限購政策出臺當日，蘇州房貸市場(chǎng)收緊的傳聞也受到市場(chǎng)普遍關(guān)注。嚴躍進(jìn)就此談到，蘇州貸款政策收緊，主要體現在銀行的貸款政策略有調整，其理由基本上都是額度不足，這也體現出房貸政策趨嚴的導向。
事實(shí)上，最近這類(lèi)政策收緊的案例很多，例如南京上浮首套房貸款利率、杭州上調房貸利率等。
嚴躍進(jìn)認為，結合西安等城市近期出臺的政策，可以預計房?jì)r(jià)過(guò)快上漲城市政策收緊的可能性依然很大。同時(shí)，這也會(huì )影響今年三季度的市場(chǎng)交易，基本可以認為三季度房屋交易市場(chǎng)會(huì )有降溫的特點(diǎn)，而到了四季度會(huì )有反彈的可能。
然而，除了部分城市房地產(chǎn)政策收緊，記者注意到，國內不少城市也在特定區域放松了限購。南京市高淳區就是最近的一個(gè)例子，信息顯示，在高淳區購房的外地人只需提供在南京的《居住證》或《勞動(dòng)合同》即可開(kāi)具購房證明，不需要近3年內累計2年社?；騻€(gè)稅。
去年底以來(lái)，還有一個(gè)備受關(guān)注的城市就是菏澤，菏澤出臺取消新房、二手房限制轉讓的措施被視為國內取消先手的第一槍。當然，從房地產(chǎn)松綁的城市、區域屬性來(lái)看，仍然以三四線(xiàn)城市或一二線(xiàn)城市偏遠區縣為主。
主流機構“論市”
今年4月19日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議上，再次強調了房地產(chǎn)調控政策的總體基調以及落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制。正如前述，國內不同城市、不同地區出現了房地產(chǎn)政策或收緊、或放松的情況，這也意味著(zhù)調控政策城市分化將愈加明顯。
不久前，國家統計局發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)今年1-5月運行數據。數據顯示，5月房地產(chǎn)行業(yè)主要指標均小幅回落，如投資、銷(xiāo)售、開(kāi)工增速，但5月土地市場(chǎng)仍保持較高熱度；分區域看，東北部銷(xiāo)售大幅回落，分城級看，一線(xiàn)城市熱度維持高位，二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)售回落。
那么，今年下半年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況如何，有何預判？記者注意到，近期，多家券商發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)2019年中期投資策略，記者也梳理出核心要點(diǎn)供投資者參考。
1.信達證券認為，未來(lái)調控政策城市分化將愈加明顯，同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松；但落戶(hù)限制放寬以及大力發(fā)展都市圈建設則有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期穩健增長(cháng)；市場(chǎng)方面，預計下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調控力度，庫存壓力較大的城市或將推動(dòng)剛需釋放，整體看全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩健運營(yíng)。
2.東海證券認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從增量向存量的變遷，即重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向輕資產(chǎn)運營(yíng)商的轉型，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他多元化輔助業(yè)務(wù)的協(xié)同效應最大化成為近年各房企發(fā)展的主流趨勢投資策略。投資策略方面，從銷(xiāo)量改善的彈性空間以及政策支持方向來(lái)分析，立足于長(cháng)三角、粵港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在核心都市圈輻射區域內的二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市布局完善的龍頭房企未來(lái)上升的彈性空間較大；此外，二線(xiàn)龍頭較一線(xiàn)龍頭基數低，業(yè)績(jì)彈性空間或更大。
3.光大證券認為，從需求側來(lái)看，購房信貸支持高位趨緩，預計全年銷(xiāo)售金額持平，銷(xiāo)售面積下降7%；從供給側來(lái)看，維持全年新開(kāi)工面積增長(cháng)8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增長(cháng)6%左右的預期。投資建議方面，隨著(zhù)調控水平提升以及房企逐步拓展上下游，穩定現金流比例將逐步提升，平滑營(yíng)收和利潤的周期性波動(dòng)，地產(chǎn)行業(yè)周期波幅減弱，風(fēng)險溢價(jià)減小，外資配置比例提升，價(jià)值藍籌股的估值有望平緩提升。
4.招商證券則提到，未來(lái)真正高周轉房地產(chǎn)公司的價(jià)值將逐步凸顯。其建議關(guān)注真正高周轉公司，如萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)，且這類(lèi)公司受益于集中度提高和持續的內生性現金流；其次，精選“有質(zhì)量的增長(cháng)”彈性品種，即高杠桿且兼具真正高周轉，如中南建設；同時(shí)，資源型公司仍可獲取穩健回報，相對較高的利潤率彌補了慢周轉的缺陷，如華僑城A。
