廣州商改住松綁 房企租售難選擇
時(shí)間：2019/7/23
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廣州市對于租賃性住房的供給正在不斷擴大。
7月16日，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》提出，廣州市內符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環(huán)保衛生、物業(yè)規范、完善配套、技術(shù)標準七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門(mén)申請改造租賃住房。
然而新政出臺背后，商辦物業(yè)庫存壓力依然存在，同時(shí)，房企又迎來(lái)新的選擇難題，租還是售？
庫存壓力猶存
針對此次《意見(jiàn)》的出臺，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一二線(xiàn)城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時(shí)也減少資源浪費。在租賃市場(chǎng)，這種增量房源供應與自如等存量二房東改造對比，增量更有利于平穩市場(chǎng)供需結構。
“商業(yè)辦公等方面存在庫存積壓以及部分違規改造的可能，通過(guò)因勢利導，有助于化解相關(guān)庫存以及增加新的用途?！?易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向時(shí)代周報記者表示。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》提出背后，廣州商辦物業(yè)的庫存壓力的確不容忽視。譬如，作為長(cháng)租公寓的主要供應源之一，廣州公寓庫存就一度高企。
2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》(下簡(jiǎn)稱(chēng)“330政策”)。根據新政，2017年3月31日零時(shí)起，公寓銷(xiāo)售對象僅限法人單位，即只有企業(yè)才有資格購買(mǎi)公寓。
樓市限購進(jìn)一步收緊使得公寓產(chǎn)品遭受重創(chuàng )。數據顯示，“330政策”后20個(gè)月，廣州公寓成交月均值跌至6.7萬(wàn)平方米，庫存積壓嚴重，最高峰去庫存周期達53個(gè)月。
就在去年底，廣州公寓市場(chǎng)迎來(lái)一次“松綁”。 廣州市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布“1219商服政策”，根據相關(guān)政策，2017年3月30日前(含當日)出讓的土地，其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對象，個(gè)人購買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后可再次轉讓。
在政策的暖風(fēng)下，廣州公寓市場(chǎng)逐漸解凍，根據中原廣州相關(guān)數據，2019年6月去庫存周期降至10.2個(gè)月；近7個(gè)月月均成交量維持在13.7萬(wàn)㎡的水位。
根據廣州中原研究部統計數據，“330政策”出臺后，廣州有將近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中約四成要求自持比例在70%以上。在后市，廣州新增商業(yè)供應將針對企業(yè)自用或出租。這也意味著(zhù)，廣州未來(lái)將有不少閑置類(lèi)商服物業(yè)。
辦公寫(xiě)字樓的消化速度也在逐漸放緩。廣州中原地產(chǎn)研究數據顯示，2019上半年廣州寫(xiě)字樓共成交1561套，面積達34.1萬(wàn)平方米 ，環(huán)比跌36%，同比漲15%?？罩寐瘦^去年底微跌0.4%至7.55%。天河北、越秀商務(wù)區寫(xiě)字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。
廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部指出，隨著(zhù)新興商務(wù)區項目扎推入市，預期明年廣州寫(xiě)字樓空置率將會(huì )抬頭，項目招租壓力加大。目前琶洲在建的商業(yè)項目超過(guò)25個(gè)，總建筑面積超250萬(wàn)平方米。其中，有17個(gè)項目將于未來(lái)一年內封頂竣工，預計將為市場(chǎng)帶來(lái)160萬(wàn)平方米的新增供應。
除此之外，新興商務(wù)區金融城板塊已有個(gè)別寫(xiě)字樓項目開(kāi)始交付進(jìn)入市場(chǎng)，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項目空置率仍然偏高。
租售選擇難題
值得注意的是，《意見(jiàn)》規定，如若商改租之后將不可出售，而是直接變成出租房。選擇直接出售變現還是改造出租長(cháng)期持有，成為擺在房企面前的一道商業(yè)難題。
廣州某中小房企內部人士向時(shí)代周報記者表示，從商業(yè)角度來(lái)看，出售的回報率肯定更高，目前長(cháng)租公寓租金上浮有限，回款也很漫長(cháng)。但是具體來(lái)看，如果那個(gè)地方商業(yè)寫(xiě)字樓做不起來(lái)，那也只能考慮改成公寓來(lái)消化這些物業(yè)。
“由于一二線(xiàn)城市普通住宅的租金年回報率只有2%左右，如此低的收益其實(shí)已經(jīng)使得一批前期進(jìn)入租賃市場(chǎng)的運營(yíng)機構出現了嚴重的虧損，個(gè)別企業(yè)甚至已經(jīng)有了打退堂鼓的想法，雖然“商改住”的優(yōu)勢是商、辦物業(yè)的成本要低于住宅，但再疊加管理成本、財務(wù)、稅費等等，其綜合盈虧平衡點(diǎn)還是比較高的。至少可以肯定，哪怕租金年回報到達4%―5%，運營(yíng)機構還是會(huì )虧損的，甚至連財務(wù)成本都覆蓋不了?！钡禺a(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家鄧浩志(微博 博客)向時(shí)代周報記者指出。
廣州萬(wàn)科某內部人士向時(shí)代周報記者透露，目前萬(wàn)科內部即售商業(yè)業(yè)務(wù)和長(cháng)租公寓泊寓業(yè)務(wù)是相互獨立分開(kāi)的，沒(méi)有業(yè)務(wù)交叉。目前暫不會(huì )考慮將已經(jīng)存量商業(yè)改造成長(cháng)租公寓，未來(lái)將持續關(guān)注后面的落地細則，研究之后再進(jìn)行下一步考量。
“在萬(wàn)科內部，公司可以在公寓賣(mài)完之后再進(jìn)行返租，這符合長(cháng)租公寓的經(jīng)營(yíng)邏輯，而不是將要出售的公寓直接改造成長(cháng)租公寓?！鄙鲜鰞炔咳耸垦a充道。
“對企業(yè)而言，肯定是更傾向于賣(mài)，因為拿地的時(shí)候，企業(yè)肯定就是抱著(zhù)商業(yè)銷(xiāo)售的目的，做長(cháng)期租賃的話(huà)，一看企業(yè)有沒(méi)有公寓運營(yíng)能力，第二要看是否有相應的融資配套，如果項目本身就是存量項目，房企也有可能轉讓給其他愿意做租賃的企業(yè)來(lái)做?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報記者表示。
事實(shí)上，此次新政的落地細則尚未明確，要想完成商住改也面臨著(zhù)不少實(shí)際困難。明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強向時(shí)代周報記者指出，此前有房企將商場(chǎng)改造成長(cháng)租公寓，但效果并不好，因為其空間格局形成了，可以改造的空間并不大。
“商改住是有條件的，建筑的安全，結構要符合要求，消防要達標，然后還有6%的公共配套，但從消防來(lái)看，要求就已經(jīng)很?chē)栏窳?，因為住宅的消防要比商業(yè)高很多?！?李宇嘉告訴時(shí)代周報記者。
7月16日，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》提出，廣州市內符合權屬清晰、結構安全、消防安全、環(huán)保衛生、物業(yè)規范、完善配套、技術(shù)標準七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門(mén)申請改造租賃住房。
然而新政出臺背后，商辦物業(yè)庫存壓力依然存在，同時(shí)，房企又迎來(lái)新的選擇難題，租還是售？
庫存壓力猶存
針對此次《意見(jiàn)》的出臺，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一二線(xiàn)城市有大量的商業(yè)閑置，這些產(chǎn)生的原因多樣，但從利用角度看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺，同時(shí)也減少資源浪費。在租賃市場(chǎng)，這種增量房源供應與自如等存量二房東改造對比，增量更有利于平穩市場(chǎng)供需結構。
“商業(yè)辦公等方面存在庫存積壓以及部分違規改造的可能，通過(guò)因勢利導，有助于化解相關(guān)庫存以及增加新的用途?！?易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向時(shí)代周報記者表示。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》提出背后，廣州商辦物業(yè)的庫存壓力的確不容忽視。譬如，作為長(cháng)租公寓的主要供應源之一，廣州公寓庫存就一度高企。
2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》(下簡(jiǎn)稱(chēng)“330政策”)。根據新政，2017年3月31日零時(shí)起，公寓銷(xiāo)售對象僅限法人單位，即只有企業(yè)才有資格購買(mǎi)公寓。
樓市限購進(jìn)一步收緊使得公寓產(chǎn)品遭受重創(chuàng )。數據顯示，“330政策”后20個(gè)月，廣州公寓成交月均值跌至6.7萬(wàn)平方米，庫存積壓嚴重，最高峰去庫存周期達53個(gè)月。
就在去年底，廣州公寓市場(chǎng)迎來(lái)一次“松綁”。 廣州市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布“1219商服政策”，根據相關(guān)政策，2017年3月30日前(含當日)出讓的土地，其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對象，個(gè)人購買(mǎi)商服類(lèi)物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后可再次轉讓。
在政策的暖風(fēng)下，廣州公寓市場(chǎng)逐漸解凍，根據中原廣州相關(guān)數據，2019年6月去庫存周期降至10.2個(gè)月；近7個(gè)月月均成交量維持在13.7萬(wàn)㎡的水位。
根據廣州中原研究部統計數據，“330政策”出臺后，廣州有將近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中約四成要求自持比例在70%以上。在后市，廣州新增商業(yè)供應將針對企業(yè)自用或出租。這也意味著(zhù)，廣州未來(lái)將有不少閑置類(lèi)商服物業(yè)。
辦公寫(xiě)字樓的消化速度也在逐漸放緩。廣州中原地產(chǎn)研究數據顯示，2019上半年廣州寫(xiě)字樓共成交1561套，面積達34.1萬(wàn)平方米 ，環(huán)比跌36%，同比漲15%?？罩寐瘦^去年底微跌0.4%至7.55%。天河北、越秀商務(wù)區寫(xiě)字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。
廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部指出，隨著(zhù)新興商務(wù)區項目扎推入市，預期明年廣州寫(xiě)字樓空置率將會(huì )抬頭，項目招租壓力加大。目前琶洲在建的商業(yè)項目超過(guò)25個(gè)，總建筑面積超250萬(wàn)平方米。其中，有17個(gè)項目將于未來(lái)一年內封頂竣工，預計將為市場(chǎng)帶來(lái)160萬(wàn)平方米的新增供應。
除此之外，新興商務(wù)區金融城板塊已有個(gè)別寫(xiě)字樓項目開(kāi)始交付進(jìn)入市場(chǎng)，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項目空置率仍然偏高。
租售選擇難題
值得注意的是，《意見(jiàn)》規定，如若商改租之后將不可出售，而是直接變成出租房。選擇直接出售變現還是改造出租長(cháng)期持有，成為擺在房企面前的一道商業(yè)難題。
廣州某中小房企內部人士向時(shí)代周報記者表示，從商業(yè)角度來(lái)看，出售的回報率肯定更高，目前長(cháng)租公寓租金上浮有限，回款也很漫長(cháng)。但是具體來(lái)看，如果那個(gè)地方商業(yè)寫(xiě)字樓做不起來(lái)，那也只能考慮改成公寓來(lái)消化這些物業(yè)。
“由于一二線(xiàn)城市普通住宅的租金年回報率只有2%左右，如此低的收益其實(shí)已經(jīng)使得一批前期進(jìn)入租賃市場(chǎng)的運營(yíng)機構出現了嚴重的虧損，個(gè)別企業(yè)甚至已經(jīng)有了打退堂鼓的想法，雖然“商改住”的優(yōu)勢是商、辦物業(yè)的成本要低于住宅，但再疊加管理成本、財務(wù)、稅費等等，其綜合盈虧平衡點(diǎn)還是比較高的。至少可以肯定，哪怕租金年回報到達4%―5%，運營(yíng)機構還是會(huì )虧損的，甚至連財務(wù)成本都覆蓋不了?！钡禺a(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家鄧浩志(微博 博客)向時(shí)代周報記者指出。
廣州萬(wàn)科某內部人士向時(shí)代周報記者透露，目前萬(wàn)科內部即售商業(yè)業(yè)務(wù)和長(cháng)租公寓泊寓業(yè)務(wù)是相互獨立分開(kāi)的，沒(méi)有業(yè)務(wù)交叉。目前暫不會(huì )考慮將已經(jīng)存量商業(yè)改造成長(cháng)租公寓，未來(lái)將持續關(guān)注后面的落地細則，研究之后再進(jìn)行下一步考量。
“在萬(wàn)科內部，公司可以在公寓賣(mài)完之后再進(jìn)行返租，這符合長(cháng)租公寓的經(jīng)營(yíng)邏輯，而不是將要出售的公寓直接改造成長(cháng)租公寓?！鄙鲜鰞炔咳耸垦a充道。
“對企業(yè)而言，肯定是更傾向于賣(mài)，因為拿地的時(shí)候，企業(yè)肯定就是抱著(zhù)商業(yè)銷(xiāo)售的目的，做長(cháng)期租賃的話(huà)，一看企業(yè)有沒(méi)有公寓運營(yíng)能力，第二要看是否有相應的融資配套，如果項目本身就是存量項目，房企也有可能轉讓給其他愿意做租賃的企業(yè)來(lái)做?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報記者表示。
事實(shí)上，此次新政的落地細則尚未明確，要想完成商住改也面臨著(zhù)不少實(shí)際困難。明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強向時(shí)代周報記者指出，此前有房企將商場(chǎng)改造成長(cháng)租公寓，但效果并不好，因為其空間格局形成了，可以改造的空間并不大。
“商改住是有條件的，建筑的安全，結構要符合要求，消防要達標，然后還有6%的公共配套，但從消防來(lái)看，要求就已經(jīng)很?chē)栏窳?，因為住宅的消防要比商業(yè)高很多?！?李宇嘉告訴時(shí)代周報記者。
