百城住宅庫存連續8個(gè)月增加 “金九”市場(chǎng)不會(huì )太熱
在政策持續收緊的背景下，全國百城住宅庫存連續8個(gè)月呈現了增長(cháng)的態(tài)勢，新建商品房住宅成交均價(jià)漲幅也開(kāi)始同步回落。2019年下半年，房企去庫存壓力增大，多手段促銷(xiāo)開(kāi)始上演?！敖鹁旁隆币训?，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重回岸邊?
惠州庫存增幅達129%
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”)顯示，全國百城庫存規模保持了連續8個(gè)月的同比增長(cháng)態(tài)勢，庫存基本面已經(jīng)出現了實(shí)質(zhì)性的轉變。
報告顯示，截至2019年7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為44927萬(wàn)平米，環(huán)比下降0.6%，同比增長(cháng)6.0%。與此同時(shí)，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2704萬(wàn)平米、22149萬(wàn)平米和20074萬(wàn)平米，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。值得注意的是，一線(xiàn)城市的預售證管控力度相對減弱，入市項目數量增多，庫存規模已經(jīng)出現了連續14個(gè)月同比增長(cháng)的態(tài)勢。
2019年7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度頻繁加碼，“房住不炒”被屢次強調，部分房?jì)r(jià)過(guò)熱城市也在7月份高頻率出臺政策降溫樓市。其中蘇州在7月25日出臺了“限購+限售”的組合政策，重拳為樓市退燒。7月30日，一場(chǎng)中央會(huì )議再一次擊破了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控放松的幻想，“房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟的手段”成為了一針高劑量的鎮靜劑，市場(chǎng)走向冷靜。
與此同時(shí)，報告顯示，2019年7月，100個(gè)城市中有58個(gè)城市出現了住宅庫存同比增長(cháng)的現象。其中，惠州、金華和岳陽(yáng)的庫存同比增長(cháng)態(tài)勢最明顯，庫存同比增速分別達到了129%、126%和76%。
此外，100個(gè)城市中有42個(gè)城市的庫存出現了同比下降的態(tài)勢，其中濟南、合肥和江陰等城市的住宅庫存下降較為明顯，分別為35%、32%和24%。報告指出，類(lèi)似城市也是后續需要積極補充庫存的城市。
住宅成交價(jià)增幅收窄去庫存壓力增大
庫存同比增加的情況下，穩房?jì)r(jià)政策效應開(kāi)始顯現，百城房?jì)r(jià)漲幅曲線(xiàn)沖高回落。上海易居研究院發(fā)布的《中國百城房?jì)r(jià)報告》顯示，2019年1-7月份，全國重點(diǎn)監測的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14174元/平米，同比上漲了13.7%，增幅有所收窄。
此外，一線(xiàn)城市前7個(gè)月的新建商品房住宅成交均價(jià)為43159元/平米，同比上漲17.0%，增幅持續收窄，降溫成為特征。三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢也得到了明顯的抑制，前7個(gè)月，64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為11004元/平米，同比上漲9.7%，走出了歷史高位區間。
淡季效應加上調控從嚴，住宅庫存呈現增加的態(tài)勢，價(jià)格漲幅也有所回落。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“目前房企降價(jià)促銷(xiāo)是主旋律，這種方式對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有好處?！薄敖鹁旁隆边€未開(kāi)始時(shí)，就有房企開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，以降價(jià)或打折的方式來(lái)吸引購房者前來(lái)認購。
“普遍降準”或帶來(lái)活力
2019年第二季度，中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶(hù)城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查。28.2%的居民預計2019年第三季度房?jì)r(jià)仍然會(huì )漲，50.8%的居民認為第三季度的房?jì)r(jià)“基本不變”。報告指出，近期各地政策重新收緊，市場(chǎng)步入淡季，部分房企開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)等現象，或都有助于弱化第三季度的房?jì)r(jià)“看漲”預期。
嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不會(huì )太熱，還是會(huì )有降溫的態(tài)勢。但是從成交規模上來(lái)看，有可能會(huì )繼續上升?！?
受此前政策調控的影響，融資環(huán)境從嚴。有專(zhuān)家預測，2019年下半年，房企將迎來(lái)艱難時(shí)刻。9月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，要堅持實(shí)施穩健的貨幣政策并適時(shí)預調微調，加快落實(shí)降低實(shí)際利率水平的措施，及時(shí)運用普遍降準和定向降準等政策工具，確保經(jīng)濟運行在合理區間。
“普遍降準”或將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些活力。嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“此次會(huì )議強調，要及時(shí)運用普遍降準和定向降準等政策工具，其中最值得關(guān)注的就是‘普遍降準’的概念。這或將意味著(zhù)今年9-12月份的金融貨幣環(huán)境相對寬松。從歷史的經(jīng)驗看，類(lèi)似降準都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直接或間接的影響，因此在原有的相對偏悲觀(guān)的房地產(chǎn)走勢的判斷基礎上，后續實(shí)際樓市的運行過(guò)程或將稍稍改善，量?jì)r(jià)方面會(huì )略有反彈?！?
“金九月”能否成為房地產(chǎn)市場(chǎng)良藥，為市場(chǎng)回溫添柴，則成為了被關(guān)注的焦點(diǎn)?！艾F在有部分購房需求沒(méi)有完全釋放出來(lái)，再疊加上這次的常務(wù)會(huì )議來(lái)看，市場(chǎng)可能會(huì )比想象的稍微好一點(diǎn)?！眹儡S進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)。
