房貸利率“換錨”，該怎樣選？
8月25日，央行發(fā)布公告稱(chēng)，從10月8日起，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，定價(jià)基準從貸款基準利率轉換為L(cháng)PR(貸款基礎利率)。10月8日以后，新發(fā)放房貸以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。從現在到10月8日剩下不到一個(gè)月的時(shí)間，按一、二手房屋網(wǎng)簽到同貸書(shū)獲批并簽訂按揭合同的時(shí)間大約需要一個(gè)月時(shí)間，現在簽約買(mǎi)房，極大機會(huì )喝到LPR“頭啖湯”。
文/圖 廣州日報全媒體記者 李鳳荷
市場(chǎng)表現：購房者淡定應對
記者從8月底至今陸續走訪(fǎng)了小北一帶的二手地產(chǎn)中介行業(yè)以及多家按揭公司，發(fā)現趕舊房貸利率“末班車(chē)”的購房者不多。
中原地產(chǎn)的曾小利在小北路從事地產(chǎn)中介多年，她告訴記者，8月底在房貸新政宣布后分行成交了幾套二手住宅，有總價(jià)在三四百萬(wàn)的樓梯樓學(xué)位房，適合一家人居??；也有過(guò)千萬(wàn)的電梯次新大面積單位，為改善居住的“賣(mài)一買(mǎi)一”購房者成交。購房者都傾向于使用公積金貸款，盡管廣州市公積金貸款額度個(gè)人最高不超過(guò)60萬(wàn)元，家庭不超過(guò)100萬(wàn)元，購房者只要能使用公積金貸款，都想把公積金額度貸到上限后，再使用商業(yè)貸款，因此這幾單成交都是公積金商業(yè)組合貸款。
她表示，由于公積金貸款對應的依然是基準利率，在10月8日后也不受影響，因此購房者認為房貸新政對他們影響不大，他們也不會(huì )刻意趕在10月8日前辦完貸款手續。此外，由于購房者或是學(xué)位房或改善置業(yè)，為“剛需”購房者，因此對房貸利率政策不太關(guān)心，也沒(méi)有特意趕“末班車(chē)”。
合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理湯麗娟告訴記者，由于一般銀行的房貸利率都是以放款當天為準，因此建議9月有按揭購房需求的客戶(hù)，現在就要準備資料向銀行辦理貸款申請。當然具體以銀行的最終發(fā)布為準。新政實(shí)際上是體現了“房住不炒”、從緊從嚴的政策取向，整體符合市場(chǎng)預期。未來(lái)不確定因素較多，銀行政策趨緊，她建議有購房需求的客戶(hù)應盡早決定，現在就是適合出手的時(shí)候了。
資深按揭中介人士鄭大源也表示，最近二手房行情稍淡，貸款個(gè)案不多。按揭人士都認為L(cháng)PR相比目前的基準利率到底是升還是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房貸利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房貸利率都要上浮。
專(zhuān)家分析：“一年一調”比較靈活
資深按揭業(yè)人士鄭大源表示，房貸與LPR接軌后，房貸出現了固定利率，這是歷史上第一次。這是房貸市場(chǎng)的新事物，未來(lái)的LPR走勢以及廣州房貸市場(chǎng)的細則，都要等10月8日的到來(lái)才會(huì )逐漸清晰。招商銀行在深圳已率先使用LPR定價(jià)，但在深圳市場(chǎng)也只有一家銀行這樣做，他相信廣州的銀行會(huì )等待上線(xiàn)日子到來(lái)再做決定。
對于LPR與貸款基準利率的高低之分，鄭大源認為下半年的利率會(huì )緊一些，不過(guò)最近的降準確實(shí)會(huì )讓銀行的額度充足一些，估計會(huì )導致LPR稍微下降一些。他預測9月20日的LPR會(huì )低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基準利率是4.9%，預計9月20日的LPR會(huì )更低。但執行LPR還需要看加點(diǎn)數額，如果加點(diǎn)數額較高，那么有可能執行新政策的利率更高。LPR此次與房貸利率接軌，鄭大源猜測以后可能有更多的貸款品種，如消費貸、信用貸執行LPR，因為這個(gè)“錨”更加靈活，更加準確反映市場(chǎng)需求。
對LPR時(shí)代的購房者來(lái)說(shuō)，根據央行宣布的規定，新房貸合同里對LPR最短可以采取一年一調，最長(cháng)可以是整個(gè)合同期限維持不變。建議購房者最好跟舊房貸時(shí)代的合同一樣，一年調整利率一次。舊房貸時(shí)代的利率隨基準利率的調整而在次年的元旦跟隨調整。
公積金新政：一手現房最長(cháng)貸款30年
日前，廣州住房公積金管理中心發(fā)出通知，廣州市住房公積金繳存職工在購買(mǎi)一手現房申請住房公積金貸款時(shí)，最長(cháng)貸款期限將延長(cháng)至30年，同時(shí)需要滿(mǎn)足貸款期限和樓齡之和不得超過(guò)40年。
據悉，因為一手現房已經(jīng)確權在開(kāi)發(fā)商名下，所以在公積金貸款中，一手現房是被當成二手房來(lái)操作的。根據廣州住房公積金管理中心的相關(guān)規定，此前，一手現樓申請住房公積金貸款，最長(cháng)貸款期限僅為20年。另外，一些項目由于歷史原因而導致建設期與銷(xiāo)售期不對應的情況，對一手現房同時(shí)約定了最長(cháng)貸款年限30年以及樓齡+貸款期不得超過(guò)40年。
匯瀚按揭總監莫靜告訴記者，由于一手房出房產(chǎn)證的時(shí)間已加快，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商未賣(mài)完樓，房屋已進(jìn)入大確權。對于剩余的房源，這些房依然是一手房，但在舊規定之下，公積金中心視之為二手房，貸款年限只有20年，這對于購房者來(lái)說(shuō)的確有點(diǎn)不公平，因此公積金貸款新規對一手現房做了靈活處理，對購房者來(lái)說(shuō)是一大利好。近期的實(shí)際操作中，不少一手房都可以“即買(mǎi)即出證”，如廣鋼新城的一些項目，從銷(xiāo)售期到尾貨經(jīng)歷了兩三年時(shí)間，到尾貨階段基本上都可以“即買(mǎi)即出證”。
