太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率明顯 未來(lái)依托城市發(fā)展
受限購限貸影響，今年1至8月，省城商品住宅成交量縮水超過(guò)三成。在寫(xiě)字樓售樓員口中，似乎不受限購限貸政策約束的寫(xiě)字樓迎來(lái)銷(xiāo)售春天，投資前景可觀(guān)。但在長(cháng)達半個(gè)月的調查采訪(fǎng)過(guò)程中，記者卻發(fā)現，省城交付不足三年的寫(xiě)字樓空置率明顯，而在售的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀態(tài)也不盡如人意，客戶(hù)基本靠省內實(shí)力國企團購，散戶(hù)投資者更傾向于投資公寓或住宅。寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)及投資前景仍然要依托于城市經(jīng)濟的活躍度。
市場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稀缺
近幾年，省城寫(xiě)字樓辦公用地的比率迅速提升，尤其在扮靚城市面貌、提升城市功能上，寫(xiě)字樓更具城市集約經(jīng)濟屬性。在南中環(huán)、太原南站、綜改區、龍城大街、長(cháng)風(fēng)商務(wù)區、迎澤西大街等城市新興發(fā)展區周邊，綜合體項目及超高建筑如雨后春筍般林立，外立面漂亮宏大的寫(xiě)字樓成了這些區域的標配。
“新寫(xiě)字樓數量不少，但性?xún)r(jià)比高、能形成寫(xiě)字樓集約規模經(jīng)濟的項目卻不多?！痹诓稍L(fǎng)過(guò)程中，多位高檔寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售經(jīng)理不約而同都講起類(lèi)似的故事：曾經(jīng)有世界500強企業(yè)計劃將區域總部設在太原，卻苦于找不到與品牌相匹配的寫(xiě)字樓辦公，由此判定太原經(jīng)濟發(fā)展尚有空間，將總部基地換到其它類(lèi)二線(xiàn)城市。
按照他們所說(shuō)，省城太原極度缺乏品質(zhì)高的寫(xiě)字樓，至今未形成真正的城市CBD。通常而言，寫(xiě)字樓應該建在城市核心繁華地段，而且建筑規模大、辦公人口集中，建筑及周邊配套齊全、功能現代先進(jìn)。而山西晚報記者走訪(fǎng)省城樓市發(fā)現，近幾年交付、在建、待建的寫(xiě)字樓規模參差不齊，項目所處地段尚不具備集約中高端人口的能力，商業(yè)和生活配套更是需要加以時(shí)日培養和吸納。
在晉陽(yáng)街、南中環(huán)汾東區域，空置率超過(guò)4成的項目不在少數，有些項目通過(guò)業(yè)務(wù)置換、折抵，甚至免物業(yè)來(lái)吸引企業(yè)入駐。數據顯示，2014年省城寫(xiě)字樓供應進(jìn)入史上頂峰，全年新增供應面積達到42萬(wàn)平方米，隨后每年以20萬(wàn)平方米的新增供應面市。眼下，5年前銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓項目陸續進(jìn)入交房期，空置率卻讓承擔高額養房成本的房企或業(yè)主無(wú)可奈何。
對于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，后期維護與服務(wù)是物業(yè)增值的關(guān)鍵。在北上廣深等一線(xiàn)城市，房企開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的目標是為了持有物業(yè)長(cháng)期運營(yíng)，通過(guò)對城市資源整合、優(yōu)化，達到物業(yè)增值，由此取得城市資源價(jià)值疊加的長(cháng)期租金回報。
而省城相當一部分寫(xiě)字樓的出現，是房企為了消化土地容積率，或者為了綜合體項目產(chǎn)品搭配而設計。在無(wú)法解決土地規劃硬性指標，并要快速回籠資金，房企只能減少寫(xiě)字樓長(cháng)遠運營(yíng)的投入，將寫(xiě)字樓當作住宅一樣去銷(xiāo)售。
“越是經(jīng)濟發(fā)達的城市，綜合體項目通常先進(jìn)行寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、商業(yè)項目運營(yíng)，在寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店進(jìn)入造血式良性運營(yíng)之后，區域的城市價(jià)值被抬高，住宅和少量社區商鋪的銷(xiāo)售水到渠成，而且銷(xiāo)售溢價(jià)率非常高?！睒I(yè)內人士劉先生稱(chēng)，省城多數綜合體項目的營(yíng)銷(xiāo)方式卻是先銷(xiāo)售住宅，等住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲再銷(xiāo)售寫(xiě)字樓。
這樣一種偏銷(xiāo)售的運作方式，注定寫(xiě)字樓品質(zhì)的含金量成色不足，于是車(chē)位不足、硬件不優(yōu)、物管普通的寫(xiě)字樓在省城大量出現。性?xún)r(jià)比不高的寫(xiě)字樓，又會(huì )面臨承租難、投資風(fēng)險大的局面，帶來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應增多和價(jià)格走高的假性繁榮。寫(xiě)字樓的假性繁榮對提升城市品質(zhì)及完善城市服務(wù)功能也無(wú)明顯帶動(dòng)作用。
銷(xiāo)售：成交量現暴跌
一組數據，可以證實(shí)業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)。朗潤智業(yè)提供的數據顯示，2019年上半年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍以住宅為主，可商可住的公寓成交份額相對穩定；相比較而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現較弱，價(jià)格上漲幅度有限。
2019年上半年，省城寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)12303元/㎡，同比上漲4%；商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12993元/㎡，同比上漲9%。從2014年至今年上半年，省城寫(xiě)字樓的成交均價(jià)維持在12000元/平方米左右，2014年的成交均價(jià)達到14004元/平方米，在此之后價(jià)格走勢出現U形波動(dòng)，今年上半年成交價(jià)有所回升，提到12303元/平方米。
成交價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力的同時(shí)，省城寫(xiě)字樓的供應成交也極為乏力。2019年上半年，供應僅為0.32萬(wàn)平方米，同比下降98%；成交4.02萬(wàn)平方米，同比下降77%。7月，成交為0.62萬(wàn)平方米，8月成交為0.51萬(wàn)平方米；而住宅7月成交31.27萬(wàn)平方米，8月成交88.64萬(wàn)平方米，住宅和寫(xiě)字樓的成交量差別懸殊。
業(yè)內人士稱(chēng)，省城寫(xiě)字樓產(chǎn)品同質(zhì)化現象嚴重。大多數開(kāi)發(fā)商都只考慮到投資客，而忽略了寫(xiě)字樓產(chǎn)品最終使用者的真正需求。在售寫(xiě)字樓項目中，萬(wàn)達中心憑借其品牌實(shí)力、優(yōu)越地理位置、配套齊全等優(yōu)勢，成交面積及成交金額一直遙遙領(lǐng)先。整體市場(chǎng)主要以去庫存為主，以?xún)r(jià)換量也未能實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)上的明顯突破。
從寫(xiě)字樓銷(xiāo)售排行榜上不難看出，人口密集、商業(yè)發(fā)達、辦公集中等城市特征明顯的萬(wàn)達中心、華潤大廈、當代廣場(chǎng)等品牌房企開(kāi)發(fā)的高端寫(xiě)字樓，更具銷(xiāo)售競爭力。
未來(lái)：依托城市發(fā)展
“寫(xiě)字樓的投資前景，依托于城市的經(jīng)濟活力和高端人才的密集度?！睒I(yè)內人士李峰認為，太原樓市中的綜合體先開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售住宅，再運營(yíng)商場(chǎng)，最后銷(xiāo)售寫(xiě)字樓，也是迫于城市的特殊性。因為寫(xiě)字樓必須處于人口密集的繁華地段，有發(fā)達的商業(yè)及就業(yè)人口做基數，并成為產(chǎn)品的使用者。但是近幾年太原快速成長(cháng)的城市新區，尚未集約大量城市居住人口，所以一個(gè)綜合體項目先要通過(guò)住宅和商業(yè)把人口聚集起來(lái)，再考慮寫(xiě)字樓的出租出售及運營(yíng)。
寫(xiě)字樓除了辦公功能外，對企業(yè)形象的塑造也有著(zhù)重要作用。通常而言，品牌強勢的跨國公司、金融機構對辦公環(huán)境有明確要求，而太原缺乏區域級的大型企業(yè)、公司總部，更別提世界500強企業(yè)中國總部。寫(xiě)字樓主要售賣(mài)或出租給一些中小型企業(yè)辦公使用，并作為公司決策中心以及對外交往的重要場(chǎng)所。
走遍全城寫(xiě)字樓不難發(fā)現，太原地標級的頂級寫(xiě)字樓多數都由山西國字號能源企業(yè)、金融企業(yè)山西分公司(分行)等大客戶(hù)整層承租或購買(mǎi)，民營(yíng)經(jīng)濟及第三產(chǎn)業(yè)類(lèi)的企業(yè)，多數不具備置辦高檔寫(xiě)字樓的實(shí)力，投資散戶(hù)更是難以支撐起市場(chǎng)。
對于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，可替換寫(xiě)字樓的物業(yè)非常多，承租和購買(mǎi)價(jià)格、使用成本低的住宅和公寓，都是小微企業(yè)的辦公選擇。根據企查查提供的數據顯示，太原乃至山西全省目前的注冊企業(yè)中，超過(guò)8成的企業(yè)辦公人數不足30人，而這樣的小微企業(yè)對高端寫(xiě)字樓的需求非常有限。由此也能推算出，一個(gè)規模達2萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓平均去化周期長(cháng)達3至5年。高檔寫(xiě)字樓的使用成本高，這也是小微企業(yè)不愿投資或使用高檔寫(xiě)字樓的原因?！霸谶@樣的城市發(fā)展狀態(tài)下，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)得避免未來(lái)銷(xiāo)售難、承租難、運營(yíng)難的情況，房企也不會(huì )因為少量市場(chǎng)需求，投入巨資去建設及運營(yíng)高檔寫(xiě)字樓。而普通寫(xiě)字樓的替代品又豐富多樣，這就是太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)多年叫好不叫座的原因?！狈康禺a(chǎn)數據調研吳先生稱(chēng)。
記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士均表示，寫(xiě)字樓的繁榮程度與城市經(jīng)濟活力、人口吸附力有著(zhù)必然聯(lián)系?？v觀(guān)國內外，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，寫(xiě)字樓需求更加強勁。
朗潤智業(yè)整理總結的一份《山西省內人口流動(dòng)性特征分析》顯示，山西全省的人口流行特征偏遷出型，京津冀、中原、關(guān)中平原等城市群對大同、朔州、陽(yáng)泉、晉中、晉城、運城、臨汾等地的人口吸附力高于省會(huì )太原。而作為全省11市外來(lái)人口吸附力最強城市的太原，外來(lái)人口主要來(lái)自省內的呂梁和忻州。
太原急需產(chǎn)業(yè)升級，才能吸引實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐、創(chuàng )造大量的就業(yè)機會(huì )，用豐厚報酬虹吸人口，由此帶動(dòng)寫(xiě)字樓需求量到質(zhì)的升級。寫(xiě)字樓的投資前景最終要歸結于城市產(chǎn)業(yè)轉型升級，以及由此帶來(lái)的人口規模擴張及素質(zhì)提升。
