深圳國企為何退出長(cháng)租公寓?專(zhuān)家:購房需求市場(chǎng)大
賣(mài)房保業(yè)績(jì)保殼，這是國內很多上市公司的一種策略，地產(chǎn)上市公司也不例外。近期，深圳老牌國企深業(yè)集團旗下上市公司深圳控股公告稱(chēng)，擬出售原本用于長(cháng)租的項目深業(yè)中城。2018年底，深圳控股定下了2019年180億元的銷(xiāo)售目標。但截至8月底，深圳控股今年累計實(shí)現合同銷(xiāo)售額71.65億元，完成進(jìn)度不及40%。
業(yè)內普遍認為，這是深業(yè)中城“轉租為售”的原因，但筆者以為，根本原因是地方對國企的考核要求變了。大家一直以為，深圳財政“不差錢(qián)”，但這是過(guò)去的美好時(shí)光。深圳要建設先行示范區，廣為詬病的教育醫療，未來(lái)幾年的投入都要翻倍增長(cháng)。
事實(shí)上，詬病深圳公共服務(wù)短板，不是一天兩天的事了。公道話(huà)，近年來(lái)深圳在“補短板”上也是蠻拼的。2014-2018年，深圳公共財政支出年平均增長(cháng)23%，而公共財政收入年均增速為16%。財政收支缺口從2009年的120億增長(cháng)到2018年的740億。今年上半年，深圳一般公共預算收入2132.15億元，增長(cháng)6.6%，而一般公共預算支出2302.50億元，增長(cháng)10.5%。
過(guò)去幾年，金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)稅收大戶(hù)很給力，但2018年以來(lái)，去杠桿、去泡沫后，深圳財政受到明顯沖擊。以房地產(chǎn)為例，過(guò)去一二手房交易量加起來(lái)都超過(guò)1000萬(wàn)平米，但2017和2018年只有800萬(wàn)平米。不過(guò)，深圳的住房需求很旺盛，說(shuō)她是國內唯一缺房的城市，估計很多人都贊同。因此，未來(lái)地產(chǎn)要給財政做貢獻，對接深圳公共服務(wù)和實(shí)體經(jīng)濟。
首先國企地產(chǎn)要帶好頭。過(guò)去，有政府的背書(shū)，坐穩深圳這樣住房需求不竭的大本營(yíng)，無(wú)論拿地、融資，還是賣(mài)房，類(lèi)似深業(yè)這樣的國企，都是非常滋潤的?，F在，財政有困難了，家底厚實(shí)，產(chǎn)品有溢價(jià)的國企地產(chǎn)當然要頂上去。于是，對深業(yè)地產(chǎn)，上面既要考核銷(xiāo)售規模（貢獻稅收），又要考核利潤貢獻，這是對接公共服務(wù)和實(shí)體經(jīng)濟的最佳途徑了。
從地產(chǎn)依賴(lài)，到國企依賴(lài)，財政戰略已經(jīng)開(kāi)始。今年以來(lái)，國企直接向財政上繳的利潤大幅增加。1-8月份，全國一般公共預算收入中，稅收在減少，但非稅收入增長(cháng)27%，接近2萬(wàn)億，這與今年預期減稅總額相當，很大一部分是國企上繳利潤。但這還不夠。目前，我國國企分紅率太低，2018年只有16%左右（國際上的國企平均分紅率為50%），2020年要達到30%。
在國家眼里，類(lèi)似深圳這樣的都市圈核心城市，購房需求是有效需求，樓市還會(huì )大發(fā)展，“供地-賣(mài)房”要高舉高打。今年以來(lái)，國家強調這些城市要增加供地。上半年，一二線(xiàn)城市供地分別增加20%、9%。作為豪宅項目，深業(yè)中城轉租為售的消息一發(fā)布，大批富豪跑到營(yíng)銷(xiāo)中心，現場(chǎng)如同菜場(chǎng)，可見(jiàn)深圳的購買(mǎi)力之大?？刂谱r(jià)格及漲幅，賣(mài)個(gè)高價(jià)給政府做貢獻吧！
租購并舉是國家戰略，響應國家號召，站位高一點(diǎn)，國企就要帶頭做租賃。當企業(yè)業(yè)績(jì)好、國資委要求不高，這沒(méi)有問(wèn)題。當國資委要求高了，既要業(yè)績(jì)、又要稅收，還要利潤貢獻，就麻煩了。所以，只能把深業(yè)中城這樣的豪宅拿出來(lái)賣(mài)掉。國家號召，各地國企帶頭做租賃平臺，各地一窩蜂落實(shí)，不管能不能租出去，租給誰(shuí)，先拿出來(lái)幾個(gè)項目再說(shuō)。
殊不知，國家倡導的租賃，主體是新市民、新就業(yè)大學(xué)生等，他們與深業(yè)中城八竿子打不著(zhù)。所以，深業(yè)“轉租為售”也是一種糾偏。其實(shí)，針對人才、青年創(chuàng )業(yè)群體，深業(yè)做的檸盟系租賃產(chǎn)品（如水圍村項目），還是很不錯的。既綜合整治了城中村，還提供了成本較低、氛圍良好的居住環(huán)境。未來(lái)，希望深業(yè)繼續帶好頭，調整租賃產(chǎn)品系，為廣大新市民、無(wú)房戶(hù)提供更好的租賃選擇。位于居住氛圍濃厚的香蜜湖豪宅區的深業(yè)中城，還是賣(mài)掉吧，在控制好杠桿、價(jià)格漲幅的前提下（未來(lái)溢價(jià)空間有限），讓有錢(qián)人給深圳的財政做貢獻吧！
