北京限競房庫存量達到歷史高峰，連續14個(gè)月供應大于簽約
截至目前，北京地區限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬(wàn)套大關(guān)。與此同時(shí)，北京土地市場(chǎng)累計已經(jīng)成交超過(guò)100宗限競房地塊，數量仍在增加。因供應量持續攀升，北京地區限競房庫存量達到歷史高峰。業(yè)內人士稱(chēng)，未來(lái)北京地區新房將以限競房供應為主，項目去化率將持續分化。地塊位置、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、配套設施建設，將是區分限競房項目?jì)?yōu)劣的主要因素。
項目成交分化
中原地產(chǎn)數據顯示，截至目前，北京限競房入市超過(guò)14個(gè)月，限競房簽約數量合計達到20589套，突破2萬(wàn)套大關(guān)。與此同時(shí)，限競房供應量達到4.66萬(wàn)套，庫存量達到歷史最高值。從單月網(wǎng)簽數據看，最近幾個(gè)月都是高位，但與供應量相比庫存持續積壓。限競房連續14個(gè)月出現供應大于簽約的現象。
中原地產(chǎn)指出，北京限競房自2018年6月10日開(kāi)始入市，目前已入市限競房項目達到63個(gè)，合計入市限競房100期，合計供應住宅套數達到46618套。按照成交套數計算，網(wǎng)簽完成率為44.2%。其中，已完成網(wǎng)簽的限競房面積合計218萬(wàn)平方米，平均網(wǎng)簽均價(jià)為48821元/平方米。
從已入市的限競房銷(xiāo)售情況看，項目之間去化率分化嚴重。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，少數位置優(yōu)秀的項目簽約相對活躍，大部分項目去化率出現了問(wèn)題。市場(chǎng)出現明顯的二八現象，20%的項目占據超過(guò)80%的銷(xiāo)售。后續隨著(zhù)大量郊區項目入市，預計限競房去化難題依然較大。
10月15日，中國證券報記者走訪(fǎng)位于大興區多個(gè)知名限競房項目發(fā)現，限競房項目去化率低主要和位置有關(guān)。多數銷(xiāo)售欠佳的房源存在交通不便、配套設施缺失等現象。有的限競房項目距離最近的地鐵直線(xiàn)距離超過(guò)5公里。
以位于大興區龐各莊附近的限競房新樓盤(pán)項目為例，項目2018年10月開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)已經(jīng)封頂，但目前仍然在大力推銷(xiāo)。項目附近沒(méi)有地鐵，居民區有開(kāi)發(fā)商班車(chē)接送。據銷(xiāo)售人員介紹，在這里買(mǎi)房的多數是改善型需求為主，畢竟單價(jià)低，可以挑合適的戶(hù)型，未來(lái)說(shuō)不定地鐵就通了。
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，多數大興區限競房項目以大戶(hù)型為主，由于不符合“非普通住宅”的標準，對購買(mǎi)者首付和貸款的資質(zhì)要求較高。這也是造成去化較難的一大原因。
“多數項目的小戶(hù)型在開(kāi)盤(pán)時(shí)就一搶而空，很多開(kāi)發(fā)商對小戶(hù)型存在捂盤(pán)、惜售的情況。特價(jià)房不是想買(mǎi)就能買(mǎi)到，有些開(kāi)發(fā)商‘十一’期間推出了幾套特價(jià)房，但是搶到的客戶(hù)基本都內部排了很久?！蹦持薪殇N(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
“如果做成普通住宅，很多兩居室一推出就被搶空?！蹦硺潜P(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。很多樓盤(pán)為了配合銷(xiāo)售，將總房款在銷(xiāo)售時(shí)進(jìn)行分解，一部分為住宅費用，另一部分分解為精裝修費用。
二手房引流
限競房去化較難的原因與二手房選擇性較大、對購房者引流有關(guān)?！岸址炕径际浅墒斓纳鐓^，在配套上有明顯的優(yōu)勢。特別是學(xué)區和醫療，這些方面限競房無(wú)法競爭?！倍辔粯I(yè)內人士對中國證券報記者表示。
多家地產(chǎn)機構數據顯示，2019年“金九”以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)整體價(jià)格出現下調，特別是與限競房總價(jià)接近的房源，都有明顯的價(jià)格調整。二手房降價(jià)對限競房去化造成較大沖擊。
以限競房項目較多的大興區為例，多個(gè)限競房項目周?chē)加?014年以后入市的二手房項目，開(kāi)發(fā)商多為保利、萬(wàn)科、龍湖、首開(kāi)等知名開(kāi)發(fā)商，項目品質(zhì)和物業(yè)管理與目前入市的限競房項目相比難分伯仲。
“這些次新房項目最大的問(wèn)題是房本不滿(mǎn)五年，原值較低。如果首付比例不夠，個(gè)稅比例要求較高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，從這個(gè)角度看，這些次新房項目是很好的選擇。畢竟現在的限競房由于價(jià)格被限制，多數是毛坯交房，加上裝修時(shí)間真正入住可能需要兩年左右。算上時(shí)間成本，不如買(mǎi)次新房?！蹦持薪殇N(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
張大偉表示，2019年樓市小陽(yáng)春過(guò)后，從點(diǎn)到區域房?jì)r(jià)開(kāi)始調整，熱點(diǎn)城市逐漸下行。此外，北京的貸款政策嚴格，而非普通住宅標準過(guò)低，因此市場(chǎng)購房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信貸政策沒(méi)有大的變化，北京樓市也難有大的波動(dòng)。隨著(zhù)限競房供應持續增加，存量二手房將繼續與限競房博弈。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，2019年樓市小陽(yáng)春過(guò)后，多地區出現市場(chǎng)降溫現象，短期看都和金融信貸政策調整有關(guān)。商業(yè)銀行受益于降準政策效應，貸款政策有放松的空間，對房地產(chǎn)有一定的積極影響。但整體來(lái)看，房地產(chǎn)信貸政策仍然以穩定為主。從公積金政策變化看，無(wú)錫、呼和浩特等城市今年有所收緊，揚州、廈門(mén)、汕頭等城市有所寬松，放寬的城市對剛需首套購房者利好較大，對換房者而言影響較小。
供地持續增加
北京市規劃和自然資源委員會(huì )網(wǎng)站信息顯示，10月15日，北京出讓3宗限競房住宅地塊。地塊分別位于大興區黃村鎮孫村、通州區馬駒橋鎮、大興區舊宮東站。三宗地塊的商品住房都需要執行90/70政策，且限價(jià)銷(xiāo)售。此外，三宗地塊均配套幼兒園教育用地。從參與的企業(yè)看，舊宮地塊有10次報價(jià)16家企業(yè)參與，孫村地塊有5次報價(jià)7家企業(yè)參與，馬駒橋地塊有一次報價(jià)。
中國證券報記者梳理發(fā)現，疊加10月15日的3宗和以及即將拍賣(mài)的2宗，今年以來(lái)北京合計將成交105宗限競房住宅地塊。從地理位置看，大興及亦莊成交地塊高達28宗，大興區已成為北京限競房市場(chǎng)的紅海。
從參與拿地的企業(yè)看，民企參與限競房拿地的數量明顯減少，聯(lián)合體拿地的現象較為突出。以上述亦莊舊宮地塊為例，參與競拍的房企中，“電建+京能”“融創(chuàng )+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首開(kāi)+保利”“中鐵置業(yè)+建工”均是以聯(lián)合體方式參與競拍。
對此，諸葛找房分析師國仕英對中國證券報記者表示，在北京地區已入市的限競房項目中，不少是通過(guò)聯(lián)合體拿地的方式。這一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期運營(yíng)銷(xiāo)售有雙重優(yōu)勢。此外，如果去化率不及預期，給單家房企的資金壓力會(huì )相應減小。
