多地松綁調控背后：樓市雙向調節這陣風(fēng)，你看懂了嗎？
連日來(lái)，南京、天津、三亞、長(cháng)沙等多地相繼傳出樓市調控松綁的消息，放寬落戶(hù)限制、降低人才購房門(mén)檻、取消特定人群購房限制、公積金貸款調整等政策層出不窮。盡管三亞、長(cháng)沙、燕郊三地官方四天內先后否認放松限購，但關(guān)于樓市調控放松的話(huà)題還是引起了市場(chǎng)的關(guān)注和熱議。
業(yè)內人士認為，近期多個(gè)城市放寬落戶(hù)限制、出臺人才新政，這雖然與國家政策相一致，但的確沖擊了以戶(hù)籍和社保為限制條件的樓市調控政策，容易給一些地方帶來(lái)躁動(dòng)。需要明確的是，穩定樓市也需要雙向調節，既不能出現暴漲，也不讓市場(chǎng)暴跌，市場(chǎng)下行明顯的區域及城市的郊區縣，也能按照因城施策、一城一策的方針實(shí)施微幅調整，以穩定預期。
松綁政策來(lái)襲？三地辟謠“放松限購”
今年9月30日，試行兩年的《長(cháng)沙市人才購房及購房補貼實(shí)施辦法》正式轉正，該辦法近日在當地引起熱議。10月23日，長(cháng)沙市住建局表示，“限購放松”“限購松綁”等消息屬于不實(shí)信息，正式辦法并沒(méi)有涉及與現行限購政策相關(guān)的內容。
10月19日，中新經(jīng)緯記者從三亞市住建局網(wǎng)站了解到，全日制大專(zhuān)以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿(mǎn)一年，且繳納滿(mǎn)一年社保及個(gè)稅，可在海南省購買(mǎi)一套房產(chǎn)。三亞市住建局21日表示，該通知僅是此前海南省出臺的有關(guān)人才住房系列政策的實(shí)施細則，與海南省相關(guān)文件精神和規定保持一致，三亞沒(méi)有突破限購界限。
不過(guò)，對比之前外地購房者需在海南省繳納60個(gè)月社?；騻€(gè)稅的樓市限購政策，三亞此番人才購房新政放寬了人才購房的門(mén)檻。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，三亞政策放松影響很大，“三亞等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯退燒，人才政策有變相刺激房地產(chǎn)的嫌疑?！?
10月15日，南京市六合區發(fā)布政策，在南京有居住證，大專(zhuān)學(xué)歷的外地人不需要近3年內累計2年社?；騻€(gè)稅，就可以開(kāi)具購房證明。今年6月5日，南京市高淳區就已取消外地人購房需要“三年內累計兩年社?；騻€(gè)稅證明”的規定。
天津市發(fā)改委15日就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見(jiàn)，擬在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶(hù)籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無(wú)住房的，可在天津購買(mǎi)1套住房，無(wú)需社?；蚣{稅證明。文件同時(shí)還放松了天津的落戶(hù)政策。
揚州市近日出臺政策，住房公積金貸款最高限額從35萬(wàn)元恢復至50萬(wàn)元，住房公積金貸款還貸能力系數由0.3上調為0.5；近期，珠海部分區域傳出松綁政策，非戶(hù)籍人士可以在金灣區、斗門(mén)區、高新區和橫琴新區無(wú)門(mén)檻限購1套；8月，上海自由貿易試驗區臨港新片區的購房政策出現寬松，購房者需要繳納個(gè)稅或者社保的年限從5年縮短到3年。
據克而瑞研究中心統計，9月以來(lái)，已有包括河南新鄉、漯河，山西晉城，湖北宜昌等全國近30個(gè)城市宣布取消人才落戶(hù)限制。中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，2019年以來(lái)，全國已經(jīng)有超過(guò)150個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超40%。這些政策大多與戶(hù)籍制度相關(guān)，不同程度地降低了當地購房門(mén)檻。
調控松動(dòng)地區多為郊區，房?jì)r(jià)下行明顯
落戶(hù)限制、人才購房門(mén)檻的降低，在多個(gè)城市引起熱議，長(cháng)沙、三亞、南京六合等政府部門(mén)也相繼否認樓市存在限購松綁的傳聞。
在易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此類(lèi)政策并非嚴格意義上的限購松綁，比如，天津濱海中關(guān)村科技園與寶坻中關(guān)村科技城購房政策的出發(fā)點(diǎn)是為了配合北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉移的戰略，為相關(guān)職工提供購房?jì)?yōu)惠和保障措施；上海的政策只針對自貿區新片區，可以理解為對人才發(fā)展環(huán)境和吸引力的打造。但客觀(guān)上講，人才購房確實(shí)針對特定購房群體放松了購房條件，具有類(lèi)似松綁限購的效應，會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
張大偉認為，目前全國大部分城市都沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準備，在這種情況下，吸引來(lái)的很多就是購房者，甚至出現炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶(hù)的可能性，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現波動(dòng)。
上海自貿驗區臨港新片區樓市限購松動(dòng)后，其房地產(chǎn)市場(chǎng)有所起色。上海鏈家近日發(fā)布的數據顯示，今年三季度，臨港新城的新房成交量位于上海各大板塊第一，三季度新房成交2810套，套均總價(jià)為296萬(wàn)元。河北燕郊樓市松綁政策雖然未被證實(shí)，但媒體稱(chēng)，市場(chǎng)的看房人數已經(jīng)略有增加。
中新經(jīng)緯客戶(hù)端梳理發(fā)現，近期樓市出現松動(dòng)的城市，其房?jì)r(jià)要么出現較為明顯的下行，如燕郊的住宅價(jià)格基本都較高點(diǎn)有1萬(wàn)元/平方米的跌幅，三亞市今年前8個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積同比下降5成；要么松綁區域位于城市郊區，如南京六合區和高淳區、上海自貿驗區臨港新片區、珠海橫琴新區等，都處于正在開(kāi)發(fā)建設之中，距離各自的主城片區較遠。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析稱(chēng)，近段時(shí)間，人才購房、落戶(hù)放寬、公積金貸款政策調整、商住項目銷(xiāo)售放松限制、限購限貸限價(jià)限簽政策松動(dòng)等各類(lèi)政策不斷涌現，其背后多與當地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現下行密切相關(guān)。
“根據我們的觀(guān)察，出臺樓市松綁政策的城市，多多少少都面臨著(zhù)市場(chǎng)庫存擴大、供大于求、交易量下降、價(jià)格下跌幅度較大、土地出讓困難、政府財政收入吃緊、經(jīng)濟增長(cháng)壓力大等問(wèn)題，政府在不違約中央大政方針的情況，開(kāi)始自行調節政策，維護市場(chǎng)的平穩運行?！敝x逸楓說(shuō)。
住建部此前曾要求，各地要把地方政府穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的主體責任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩定。謝逸楓認為，全國樓市調控“一刀切”的政策已經(jīng)終止，調控權利下移到了地方政府，在房?jì)r(jià)下跌明顯、交易量出現下滑的情況，各地應該可以適度調節。
雙向調節 以穩為主
從2016年開(kāi)始，席卷全國的樓市調控大面積鋪開(kāi)，從一二線(xiàn)城市逐漸延伸至部分三四線(xiàn)城市，從東部走向中西部；在力度與方式上，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等政策輪番登臺。
至今，調控效果已經(jīng)顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入平穩期，一些地方還出現價(jià)格回調。國家統計局近日公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，9月，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市為40個(gè)，新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，數量上都是近兩年的最低點(diǎn)。
謝逸楓認為，“房住不炒”的方針并非是不發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，也不能任其走向低迷，事實(shí)上，從2014年以來(lái)，樓市調控一直都存在雙向調節，既有加強調控、打擊炒作的政策，也有適當寬松、間接松綁的行為。他稱(chēng)，房地產(chǎn)是政府的錢(qián)袋子，也是普通居民的小金庫，在分類(lèi)調控、因城施策、一城一策的原則下，各地可以實(shí)施微幅調整。
同策研究院也認為，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”不代表房地產(chǎn)與經(jīng)濟不可以協(xié)調發(fā)展。從政策施行來(lái)看，各地政府將通過(guò)“過(guò)冷則定向寬松、過(guò)熱則收緊抑制”的方式穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。張大偉也表示穩定是雙向調節，“大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣也不是穩定”。
謝逸楓預計，人才購房政策、落戶(hù)限制松動(dòng)等政策還會(huì )在更多城市出現，也不排除一些地方出現突破限購的可能。中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組認為，在市場(chǎng)下行預期下，即使房地產(chǎn)調控政策有邊際放松，短時(shí)間內也難以對房?jì)r(jià)產(chǎn)生提振作用。
地方政府雖然可以根據市場(chǎng)變化進(jìn)行調節，但住建部也表示，將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系，完善對地方房地產(chǎn)調控工作的評價(jià)考核機制。要嚴格督查，對工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現調控目標的地方堅決問(wèn)責。
