銷(xiāo)售谷底又或遇上融資低潮，房企如何度過(guò)難關(guān)？
時(shí)間：2020/2/9
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據克而瑞數據，2020年1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%；1月融資水平的上漲，主要來(lái)自于境外債權融資的井噴，當月境外債權融資達1099.7元，環(huán)比上升922.4%。
然而，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情可能會(huì )影響房企的融資節奏。一位長(cháng)期做債券承銷(xiāo)的券商人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“上半年基本都是房企融資的大頭，目前看來(lái)，（疫情）影響會(huì )比較大?！?
與此同時(shí)，為抗擊新冠肺炎疫情，房企線(xiàn)下的銷(xiāo)售幾乎停滯，而線(xiàn)上賣(mài)房的帶貨能力還未被驗證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀(guān)察來(lái)看，短期內房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)依然會(huì )受到?jīng)_擊。
當銷(xiāo)售業(yè)績(jì)低迷，融資節奏又可能受到疫情影響，房企如何度過(guò)難關(guān)？
“旱的旱死，澇的澇死”
所有房企當下面對的境況是相似的。
明源地產(chǎn)研究院執行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前的沖擊是很難賣(mài)房，雖然很多房企快速展開(kāi)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)和推廣，但民眾接受需要時(shí)間，效果比線(xiàn)下售樓處肯定要大打折扣?！?
即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也表現低迷?？硕饠祿@示，今年1月百強房企實(shí)現操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.05億元，整體業(yè)績(jì)規模較去年同期降低近12%。
即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng )，其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實(shí)現歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售建筑面積約379萬(wàn)平方米，同比減少0.89%。
融創(chuàng )中國下滑的趨勢更加明顯。2020年1月，融創(chuàng )中國集團實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷(xiāo)售面積約135.8萬(wàn)平方米，較2019年同期159.2萬(wàn)平方米減少14.69%。
銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳，意味著(zhù)房企的資金回流會(huì )受到一定沖擊?！艾F在房企無(wú)法回款，償債壓力大，資金需求量大?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?。
于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當下求生的命門(mén)。境外融資、信托融資，能上場(chǎng)的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實(shí)是在“浴血奮戰”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現實(shí)的問(wèn)題。
“旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財務(wù)部人士如此概括房企當下融資的概況。目前看來(lái)，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場(chǎng)歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒(méi)有改變。
一位從事信托的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露了一個(gè)小細節：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負責融資的人士?！拔覀冏罱芮嘘P(guān)注這種（房企），他們缺錢(qián)，看看能不能跟他們做點(diǎn)（融資）?！?
以最近發(fā)行美元債的佳源國際和新城控股為例，佳源國際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。
融資不易，不過(guò)房企或許很快就會(huì )等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來(lái)說(shuō)，現在成本整體有走低的趨勢，目前資本市場(chǎng)逆回購利率2.5%，央行也在壓利率?！澳壳埃A期）不會(huì )對房企融資管控太嚴?！?
加緊出貨，度過(guò)難關(guān)
倘若負面影響一直未能消退，房企度過(guò)難關(guān)的方法有且只有一個(gè)：抓緊銷(xiāo)售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。
中指研究院在2月5日舉行的交流會(huì )上提到，房企應該積極推行口碑營(yíng)銷(xiāo)和線(xiàn)上銷(xiāo)售，積極蓄客，讓營(yíng)銷(xiāo)更加重視線(xiàn)上的引流和線(xiàn)下的轉化；抓緊開(kāi)工復工趕進(jìn)度，抓住疫情過(guò)后需求釋放的機遇大力推盤(pán)。
但并不是每一家房企都有機會(huì )。廣州一家TOP25的房企營(yíng)銷(xiāo)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，盡管他們線(xiàn)上和線(xiàn)下渠道均對外開(kāi)放，“售樓部也沒(méi)關(guān)”，但是都沒(méi)什么人，“也就有人值班，但是沒(méi)有客戶(hù)的”。
艾振強也認為，線(xiàn)上銷(xiāo)售模式更加注重口碑，如果口碑不好，“難咯！”他指出，（線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)）需要整個(gè)系統的完善，比方說(shuō)，如果我不滿(mǎn)意能否很快退，像七天無(wú)理由退貨那樣，還要有銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的業(yè)務(wù)流程配合等。
他進(jìn)一步強調，如果有資金困難且融資不易的房企，當下不應該盼望著(zhù)疫情趕緊過(guò)去，而是“打鐵還需自身硬”，降價(jià)能賣(mài)也是好的?！叭绻鹊侥菚r(shí)候大量出貨，情況不見(jiàn)得就比現在好。還可能影響企業(yè)的（信用）評級，（融資）壓力更大?！?
一些房企或許已經(jīng)提前預判到了可能出現的“集中出貨”情況，當下通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)出貨的房企不在少數。頭部房企中，中國恒大、中國海外發(fā)展近期均有調價(jià)的跡象。
據房企的公開(kāi)銷(xiāo)售簡(jiǎn)報，中國恒大2020年1月合約銷(xiāo)售金額約為405.5億元，合約銷(xiāo)售面積約為449.8萬(wàn)平方米。以此計算，其銷(xiāo)售均價(jià)為9016元/平方米，同比下滑23.11%。
此外，中國恒大還與蘇寧易購聯(lián)手推出全新優(yōu)惠購房活動(dòng)，在蘇寧易購平臺上線(xiàn)100套特價(jià)房，給出首期10%起、低至78折、最高立省90多萬(wàn)元的新春福利。
就連一向頗為穩健的中國海外發(fā)展，1月份的銷(xiāo)售數據也隱現以?xún)r(jià)換量的趨勢。2020年2月6日，中國海外發(fā)展公告稱(chēng)，中國海外系列公司的合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約為202.76億元，相應的已售樓面面積約為110.31萬(wàn)平方米。
以此計算，2020年1月，中國海外發(fā)展的銷(xiāo)售均價(jià)約為1.84萬(wàn)元/平方米。而去年同期，這一數據約為2.06萬(wàn)/平方米；2019年12月則為1.91萬(wàn)元/平方米。（由于中國海外發(fā)展2019年公布數據為港元，計算時(shí)以港元過(guò)去全年平均匯率1港幣=0.88元人民幣算，實(shí)際數據可能略有差距）
大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當下房企的重中之重。中指研究院在電話(huà)交流會(huì )中提到，房企要做到“開(kāi)源節流”?！耙环矫?，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話(huà)，會(huì )加大融資力度；另一方面，加大存量應收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復工前發(fā)放已審批的按揭貸款?！?
艾振強則表示，房企當下也不應該亂花錢(qián)?！暗刈詈孟葎e拿了，挺過(guò)最嚴峻的階段再說(shuō)。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期?！?
事實(shí)上，克而瑞數據顯示，截至2019年12月，重慶市主城區商品房存量為1135萬(wàn)平方米，同比2018年上漲近15%，去化周期約為6.5個(gè)月。2019年重慶樓市處于調整期，供求回落，價(jià)格增幅放緩，庫存壓力增長(cháng)明顯。
然而，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情可能會(huì )影響房企的融資節奏。一位長(cháng)期做債券承銷(xiāo)的券商人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“上半年基本都是房企融資的大頭，目前看來(lái)，（疫情）影響會(huì )比較大?！?
與此同時(shí)，為抗擊新冠肺炎疫情，房企線(xiàn)下的銷(xiāo)售幾乎停滯，而線(xiàn)上賣(mài)房的帶貨能力還未被驗證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀(guān)察來(lái)看，短期內房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)依然會(huì )受到?jīng)_擊。
當銷(xiāo)售業(yè)績(jì)低迷，融資節奏又可能受到疫情影響，房企如何度過(guò)難關(guān)？
“旱的旱死，澇的澇死”
所有房企當下面對的境況是相似的。
明源地產(chǎn)研究院執行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前的沖擊是很難賣(mài)房，雖然很多房企快速展開(kāi)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)和推廣，但民眾接受需要時(shí)間，效果比線(xiàn)下售樓處肯定要大打折扣?！?
即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也表現低迷?？硕饠祿@示，今年1月百強房企實(shí)現操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.05億元，整體業(yè)績(jì)規模較去年同期降低近12%。
即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng )，其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實(shí)現歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售建筑面積約379萬(wàn)平方米，同比減少0.89%。
融創(chuàng )中國下滑的趨勢更加明顯。2020年1月，融創(chuàng )中國集團實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷(xiāo)售面積約135.8萬(wàn)平方米，較2019年同期159.2萬(wàn)平方米減少14.69%。
銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳，意味著(zhù)房企的資金回流會(huì )受到一定沖擊?！艾F在房企無(wú)法回款，償債壓力大，資金需求量大?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?。
于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當下求生的命門(mén)。境外融資、信托融資，能上場(chǎng)的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實(shí)是在“浴血奮戰”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現實(shí)的問(wèn)題。
“旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財務(wù)部人士如此概括房企當下融資的概況。目前看來(lái)，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場(chǎng)歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒(méi)有改變。
一位從事信托的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露了一個(gè)小細節：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負責融資的人士?！拔覀冏罱芮嘘P(guān)注這種（房企），他們缺錢(qián)，看看能不能跟他們做點(diǎn)（融資）?！?
以最近發(fā)行美元債的佳源國際和新城控股為例，佳源國際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。
融資不易，不過(guò)房企或許很快就會(huì )等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來(lái)說(shuō)，現在成本整體有走低的趨勢，目前資本市場(chǎng)逆回購利率2.5%，央行也在壓利率?！澳壳埃A期）不會(huì )對房企融資管控太嚴?！?
加緊出貨，度過(guò)難關(guān)
倘若負面影響一直未能消退，房企度過(guò)難關(guān)的方法有且只有一個(gè)：抓緊銷(xiāo)售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。
中指研究院在2月5日舉行的交流會(huì )上提到，房企應該積極推行口碑營(yíng)銷(xiāo)和線(xiàn)上銷(xiāo)售，積極蓄客，讓營(yíng)銷(xiāo)更加重視線(xiàn)上的引流和線(xiàn)下的轉化；抓緊開(kāi)工復工趕進(jìn)度，抓住疫情過(guò)后需求釋放的機遇大力推盤(pán)。
但并不是每一家房企都有機會(huì )。廣州一家TOP25的房企營(yíng)銷(xiāo)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，盡管他們線(xiàn)上和線(xiàn)下渠道均對外開(kāi)放，“售樓部也沒(méi)關(guān)”，但是都沒(méi)什么人，“也就有人值班，但是沒(méi)有客戶(hù)的”。
艾振強也認為，線(xiàn)上銷(xiāo)售模式更加注重口碑，如果口碑不好，“難咯！”他指出，（線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)）需要整個(gè)系統的完善，比方說(shuō)，如果我不滿(mǎn)意能否很快退，像七天無(wú)理由退貨那樣，還要有銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的業(yè)務(wù)流程配合等。
他進(jìn)一步強調，如果有資金困難且融資不易的房企，當下不應該盼望著(zhù)疫情趕緊過(guò)去，而是“打鐵還需自身硬”，降價(jià)能賣(mài)也是好的?！叭绻鹊侥菚r(shí)候大量出貨，情況不見(jiàn)得就比現在好。還可能影響企業(yè)的（信用）評級，（融資）壓力更大?！?
一些房企或許已經(jīng)提前預判到了可能出現的“集中出貨”情況，當下通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)出貨的房企不在少數。頭部房企中，中國恒大、中國海外發(fā)展近期均有調價(jià)的跡象。
據房企的公開(kāi)銷(xiāo)售簡(jiǎn)報，中國恒大2020年1月合約銷(xiāo)售金額約為405.5億元，合約銷(xiāo)售面積約為449.8萬(wàn)平方米。以此計算，其銷(xiāo)售均價(jià)為9016元/平方米，同比下滑23.11%。
此外，中國恒大還與蘇寧易購聯(lián)手推出全新優(yōu)惠購房活動(dòng)，在蘇寧易購平臺上線(xiàn)100套特價(jià)房，給出首期10%起、低至78折、最高立省90多萬(wàn)元的新春福利。
就連一向頗為穩健的中國海外發(fā)展，1月份的銷(xiāo)售數據也隱現以?xún)r(jià)換量的趨勢。2020年2月6日，中國海外發(fā)展公告稱(chēng)，中國海外系列公司的合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約為202.76億元，相應的已售樓面面積約為110.31萬(wàn)平方米。
以此計算，2020年1月，中國海外發(fā)展的銷(xiāo)售均價(jià)約為1.84萬(wàn)元/平方米。而去年同期，這一數據約為2.06萬(wàn)/平方米；2019年12月則為1.91萬(wàn)元/平方米。（由于中國海外發(fā)展2019年公布數據為港元，計算時(shí)以港元過(guò)去全年平均匯率1港幣=0.88元人民幣算，實(shí)際數據可能略有差距）
大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當下房企的重中之重。中指研究院在電話(huà)交流會(huì )中提到，房企要做到“開(kāi)源節流”?！耙环矫?，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話(huà)，會(huì )加大融資力度；另一方面，加大存量應收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復工前發(fā)放已審批的按揭貸款?！?
艾振強則表示，房企當下也不應該亂花錢(qián)?！暗刈詈孟葎e拿了，挺過(guò)最嚴峻的階段再說(shuō)。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期?！?
事實(shí)上，克而瑞數據顯示，截至2019年12月，重慶市主城區商品房存量為1135萬(wàn)平方米，同比2018年上漲近15%，去化周期約為6.5個(gè)月。2019年重慶樓市處于調整期，供求回落，價(jià)格增幅放緩，庫存壓力增長(cháng)明顯。
克爾瑞重慶分析指出，鑒于目前疫情發(fā)展情況，居民購房意愿受影響，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現一定程度上的縮量，未來(lái)一定時(shí)期內房企營(yíng)銷(xiāo)將以線(xiàn)上為主，房地產(chǎn)成交量恢復估計會(huì )延長(cháng)至下半年?！霸趹稹摺Y束前，各大房企項目營(yíng)銷(xiāo)推廣將以線(xiàn)上推廣、線(xiàn)上服務(wù)為主，且線(xiàn)上渠道模式將進(jìn)一步升級優(yōu)化，這也考驗著(zhù)項目客戶(hù)服務(wù)水平、綠色健康環(huán)保、物業(yè)服務(wù)水平等綜合實(shí)力的提升?！?
