3月廣州一手樓網(wǎng)簽大增480% 一二線(xiàn)城市土拍升溫
廣州、上海等一線(xiàn)城市先后出現成交總價(jià)或成交單價(jià)沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價(jià)先拔頭籌，隨后廣州越秀地塊以6.46萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格樹(shù)立新的價(jià)格標桿。僅3月9日至3月15日一周，機構監測的40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線(xiàn)城市土地供應量繼續走高，其中二線(xiàn)城市實(shí)現環(huán)比倍增。
與此同時(shí)，樓市交易亦似乎迎來(lái)復蘇信號。3月連續多周，一二線(xiàn)城市整體成交環(huán)比大幅增長(cháng)。業(yè)內人士預測，隨著(zhù)央行出臺5000億元再貸款再貼現支持企業(yè)、民眾復工復產(chǎn)，各地方政府因城施策陸續出臺一系列措施，大部分房企的拿地熱情和投資開(kāi)發(fā)信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開(kāi)發(fā)商主動(dòng)靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略吸引重新回歸市場(chǎng)。
龍頭房企逆市抄底土拍市場(chǎng)
3月中旬，面對疫情沖擊，廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬(wàn)平方米，總面積同比2019年略有增長(cháng)。
與此同時(shí)，廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區一宗建筑面積為4.95萬(wàn)平方米的地塊，剔除回遷房部分，折合可售樓面價(jià)達到6.46萬(wàn)元/平方米。有業(yè)內人士分析，按照這個(gè)價(jià)格和面積，建成的住宅銷(xiāo)售價(jià)格至少需要10萬(wàn)元/平方米，才能保證賺錢(qián)。6.46萬(wàn)元/平方米的可售樓面價(jià)也創(chuàng )下廣州拍地單價(jià)的歷史新紀錄。緊接著(zhù)，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白云齊富路商地，成交總價(jià)為44.8億元。
有機構監測，2月份以來(lái)，市場(chǎng)普遍預期土地供應會(huì )增加，溢價(jià)率會(huì )降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開(kāi)、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恒 大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續搶灘各地土拍市場(chǎng)，逆市抄底。其中，保利地產(chǎn)近期在北京、廣州、長(cháng)沙等一二線(xiàn)重點(diǎn)城市就豪擲84.88億元資金新增了5個(gè)項目，拿地面積達44.18萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，根據中指研究院統計，在疫情影響較嚴重的1-2月，香港置業(yè)、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達到726億元，同比增長(cháng)19.8%，而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元，同比增長(cháng)7.2%。為保持未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)，龍頭企業(yè)紛紛加大土地儲備力度，也加大了競爭的激烈程度。從布局重點(diǎn)來(lái)看，房企普遍將目標鎖定在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市，尤其是粵港澳大灣區、長(cháng)三角一體化區域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點(diǎn)三四線(xiàn)城市。
3月以來(lái)，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調整優(yōu)化地塊開(kāi)發(fā)要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若后續房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)能夠盡快恢復正常，土拍市場(chǎng)回暖的壓力會(huì )更小。綜合上述因素，易居(博客)房地產(chǎn)研究院預判，3月份土地交易市場(chǎng)將有反彈和小復蘇的可能。
一二手住宅交易現回暖信號
在經(jīng)歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后，3月的樓市表現被業(yè)內人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制后市場(chǎng)能夠迎來(lái)“報復性增長(cháng)”。
3月頗為賣(mài)樓人士所津津樂(lè )道的是，3月16日晚間萬(wàn)科星城288套公寓開(kāi)盤(pán)僅7分半鐘即售罄，銷(xiāo)售金額達2.99億元。萬(wàn)科星城在線(xiàn)上選房結束后不久，便加推房源。3月13日位于蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價(jià)格4200萬(wàn)元起步，8秒售罄，銷(xiāo)售金額達6億元。3月12日光明區勤誠達正大城453套酒店公寓產(chǎn)品——8C獨棟亞朵酒店公寓開(kāi)盤(pán)，吸引了過(guò)百人戴著(zhù)口罩前往。結合廣州等其他城市表現來(lái)看，有人認為一線(xiàn)城市已提前結束“休眠模式”。
從監測機構的數據來(lái)看，3月以來(lái)，一二三線(xiàn)城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線(xiàn)城市就成交46.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上一周增加2.27萬(wàn)平方米。3月中上旬，中原地產(chǎn)監測的全國40個(gè)主要城市的市場(chǎng)成交量相比2月份有明顯復蘇，網(wǎng)簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上。
數據顯示，截至3月25日，廣州3月網(wǎng)簽一手住宅成交量達4391宗，環(huán)比上漲487%；總成交面積為47.82萬(wàn)平方米，環(huán)比上升480%。同時(shí)，3月廣州新增供應一手住房5930套，約合62.16萬(wàn)平方米，套數超過(guò)1月的5406套，創(chuàng )下年內新高。對此，中原地產(chǎn)認為，當前新批預售審批速度加快，市場(chǎng)從源頭起被逐步激活。
3月16日至3月22日，CREIS中指數據則顯示，一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比增長(cháng)31.6%，二線(xiàn)代表城市環(huán)比增長(cháng)15.7%，三線(xiàn)代表城市環(huán)比增長(cháng)36.5%。其中，北京環(huán)比上一周增長(cháng)了50.29%，上海環(huán)比增長(cháng)18.49%，廣州環(huán)比增長(cháng)84.74%，深圳環(huán)比減少11.49%，是一線(xiàn)城市唯一環(huán)比減少的城市。在二線(xiàn)城市中，福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環(huán)比增長(cháng)，三線(xiàn)城市韶關(guān)甚至環(huán)比增長(cháng)超過(guò)350%。
在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監測的18城二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比繼續增加27.5%，連續七周增加，成交量已經(jīng)超過(guò)去年12月周均水平，相當于2019年3月周均水平的75%。過(guò)去4周，18城平均以91.3%左右的環(huán)比增幅速度回升。其中，18個(gè)城市中有10個(gè)城市成交量已經(jīng)超過(guò)去年3月周均成交水平的80%。
政策分化 30城下調房貸利率水平
土地拍賣(mài)和房屋交易市場(chǎng)的復蘇，與當前國家“三穩”政策和“一城一策”的科學(xué)調控有關(guān)。
據中指院監測，新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，受多地線(xiàn)下售樓處、中介門(mén)店關(guān)停等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售嚴重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防范行業(yè)運營(yíng)風(fēng)險，各地積極靈活因城施策，截至3月26日，約50個(gè)省市在供給端出臺了促進(jìn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開(kāi)竣工時(shí)間、降低房屋預售條件、為企業(yè)減稅降費延緩繳納期限等內容。
金融政策層面的改善和優(yōu)化不僅讓企業(yè)得到更多融資機會(huì )，同時(shí)也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關(guān)鍵。融360大數據研究院日前發(fā)布的《2020年3月中國房貸市場(chǎng)報告》顯示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)。這已經(jīng)是房貸利率連續4個(gè)月下調。
數據顯示，全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來(lái)看，3月份，全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分(支)機構下調首付比例，涉及到4個(gè)城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分(支)機構上調首付比例，涉及到4個(gè)城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來(lái)的3.5成調至四成?？傮w而看，51個(gè)重點(diǎn)城市貸款利率有升有降，樓市政策區域分化比較明顯，這意味著(zhù)未來(lái)樓市整體走向也將出現分化。
有專(zhuān)家認為，隨著(zhù)“一城一策”的政策效應逐步落地顯現，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續復蘇，企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)熱情也將加快升溫。中原地產(chǎn)也認為，隨著(zhù)疫情影響不斷降低，預計4月將有越來(lái)越多買(mǎi)家走出家門(mén)，回流市場(chǎng)；同時(shí)各行各業(yè)復工復產(chǎn)亦將引導更多潛在買(mǎi)家返回一線(xiàn)城市，預計樓市熱度將進(jìn)一步回溫。
