寫(xiě)字樓：整體承壓，恢復遙遙無(wú)期
2020 年，一場(chǎng)新型冠狀病毒的蔓延擴散，讓舉國上下陷入一種緊張的氛圍之中。
1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于延長(cháng)2020年春節假期的通知。為加強新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好保障人民群眾生命安全和身體健康，將延長(cháng)2020年春節假期至2月2日（農歷正月初九，星期日）。
隨后，北京、上海、廣州、蘇州等多個(gè)城市紛紛出臺具體實(shí)施細則，進(jìn)一步推遲復工時(shí)間。
這直接影響了企業(yè)的開(kāi)工時(shí)間，迫使眾多公司實(shí)行短期的“在家辦公”政策。
受此影響，2020年一季度，一線(xiàn)城市整體出租率、租金雙降，出租率環(huán)比下降1.2%，租金環(huán)比下降2.5%。
對此，我們在五一節前，對各一線(xiàn)城市進(jìn)行了為期近2個(gè)月的實(shí)地調研、租戶(hù)訪(fǎng)談、中介交流，在多渠道獲取600多個(gè)項目信息綜合評估后，發(fā)現寫(xiě)字樓領(lǐng)域的下降趨勢在短期內較難改變。疫情下，一線(xiàn)城市表現各異，上海資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，廣州最為穩定，深圳后續處境或更艱難，預期整體市場(chǎng)恢復遙遙無(wú)期。
新冠疫情的爆發(fā)讓整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。
自2018年四季度起，在經(jīng)濟增速下降和貿易爭端影響下，一線(xiàn)城市整體市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢，平均出租率和租金均出現連續6個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重了這一下跌態(tài)勢。
2020年一季度一線(xiàn)城市平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng )2019年一季度以來(lái)的最大降幅。
01
北上深租金創(chuàng )三年新低
受疫情影響，一線(xiàn)城市平均租金集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng )三年最低。北京租金水平遙遙領(lǐng)先，接近12元/平方米/天。上海次之，平均租金在8元/平方米/天左右，深圳和廣州的寫(xiě)字樓租金水平保持在6-7元/平方米/天不等。北上深三城租金下降明顯，下降的主要原因有以下兩點(diǎn):
第一，不少非核心區域的新樓入市后拉低了平均租金;
第二，供應量大的同時(shí)，需求量在整體經(jīng)濟增速放緩、中美貿易戰、新冠疫情等多種功能因素的影響下減少，導致供需失衡，進(jìn)而租金下降。
02
一線(xiàn)城市中深圳處境更為艱難
分城市來(lái)看，廣州得益于市場(chǎng)基本面較為健康，并且當前廣州市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值較低于其他一線(xiàn)城市，處在價(jià)值洼地，因此，資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較小。
北京市場(chǎng)整體租金遠高于其他一線(xiàn)城市，隨著(zhù)空置率日益上漲，整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)不小，但由于北京政治中心的獨特地位，使得該地區資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險溢價(jià)，因此，整體價(jià)值波動(dòng)較有限，2003年SARS期間前后北京市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)較大，但整體資產(chǎn)價(jià)值依舊堅挺，與此次情況如出一轍。
上海市場(chǎng)化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價(jià)值波動(dòng)相較其他城市更大。
深圳寫(xiě)字樓供需態(tài)勢緊張，由于本次調研項目以自持出租類(lèi)項目為主，市場(chǎng)內存在著(zhù)的大量的小業(yè)主、包租客等相關(guān)數據尚未被統計進(jìn)來(lái)，因此，深圳的真實(shí)市場(chǎng)波動(dòng)比目前反映出的情況更大，就當前情況來(lái)看，未來(lái)半年內深圳的處境更為艱難。
某種程度上講，本輪疫情也可以視為對一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓項目的估值做了一次壓力測試。就結果而言，位于一線(xiàn)城市估值區間范圍底部的項目估值基本真實(shí)地反映了其自身價(jià)值，可擠壓的水分較少；而位于一線(xiàn)城市估值區間范圍頂部的項目則暴露了其抗壓能力的脆弱，其自身價(jià)值高度依賴(lài)穩定繁榮的市場(chǎng)環(huán)境，這一現象值得相關(guān)投資者警惕。
03
上海外貿為主的商務(wù)區受到一定沖擊
從此次調查來(lái)看，疫情對于不同租戶(hù)特點(diǎn)的商務(wù)區沖擊不同，以外貿為主的商務(wù)區受到一定沖擊。
1）北外灘整體出租率和租金下降近10%
北外灘功能定位為航運、經(jīng)濟，板塊內物流、外貿企業(yè)眾多，這些行業(yè)在本次疫情中受較大影響，不少房源出現了空置；剔除新入市項目影響，整體的出租率和租金下降幅度接近10%，商務(wù)區內不少項目在疫情期間基本都給予了價(jià)格和免租期上的優(yōu)惠。
2）大連路商務(wù)區租金和免租期都可談
大連路商務(wù)區基于交通優(yōu)勢而得以發(fā)展起來(lái)，辦公人群相對較固定，行業(yè)偏向于物流業(yè)、貿易、金融類(lèi)。甲級類(lèi)項目平均租金在5-6元/平方米/天左右；板塊內出租率差異較大，樓齡相近的項目運營(yíng)好的出租率可達95%，運營(yíng)不佳的則不足60%。該板塊的交通優(yōu)勢正在被逐漸崛起的其他板塊所稀釋?zhuān)芤咔榈挠绊?，租金和出租率都有所下滑，浮?dòng)明顯，不少項目疫情期間租金和免租期都可以商談。
3) 莘莊商務(wù)區免租期可高達3-4月
莘莊商務(wù)區屬于閔行區內重要的商務(wù)區。當前閔行區的空置率大約在34.4%，剔除新入市大型樓宇的影響，整體的空置率在29%左右。區域內主要的商務(wù)聚集區內寫(xiě)字樓的樓齡普遍較新，基本都在10年以?xún)?。但由于短期內供應較多，因此，空置率居高不下。
莘莊商務(wù)區為大虹橋的“輻射區”之一，片區客流接納大虹橋外溢客戶(hù)，而現階段大虹橋自身尚處于不飽和狀態(tài)，因此，莘莊片區的需求度缺乏強力支撐，出租率較低，保持在60%-70%之間，疫情期間多數項目的免租期延長(cháng)力度較大，高的可以達到3-4月，4個(gè)月的免租期相當于租金下浮15%。
4）五角場(chǎng)-新江灣租金和出租率相對堅挺
五角場(chǎng)-新江灣城片區作為城市副中心，規劃定位融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)為一體的以知識創(chuàng )新為特色的城市公共活動(dòng)中心。板塊內商務(wù)氛圍日漸成熟，空置率基本保持在20%-30%內。許多知名企業(yè)總部入駐在此，如IBM、BILBIL、德國漢高、耐克、馬牌輪胎等，保證了該區域的穩定性。
特別是有適合大學(xué)生創(chuàng )業(yè)園區，有企業(yè)總部入駐的大樓都是以科技類(lèi)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)為主。此次疫情對該板塊的影響有限，租金和出租率相對堅挺。
04
北京堅挺的金融街也出現了松動(dòng)
金融街作為首都金融主中心區，規劃定位為“國際化的金融功能區”。2008年，在全金融總體規劃中，進(jìn)一步確定了金融街在首都金融業(yè)中的核心地位，提出要將金融街建成首都金融主中心 。
截止目前，已有興業(yè)銀行、瑞士銀行、摩根大通等諸多著(zhù)名金融機構入駐，入駐企業(yè)以金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問(wèn)咨詢(xún)業(yè)為主，分布著(zhù)重要的政府機關(guān)、世界百強企業(yè)及金融機構的總部。
此次疫情使得北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃按下了"暫停鍵"，對于長(cháng)期價(jià)格和出租率堅挺的金融街也出現了松動(dòng)。2020年一季度金融街租金、出租率都出現了明顯下降，其中有11%的項目出租率變動(dòng)幅度達10-20%。
05
深圳業(yè)主下調租金搶租戶(hù)
福田中心區屬于深圳最核心最成熟的商務(wù)區，是深圳唯一集金融、商貿、購物、休閑、旅游、信息、文化、會(huì )展及行政于一體的城市商務(wù)行政和文化中心，是深圳商務(wù)氛圍最集中、商務(wù)樓宇品質(zhì)最好的區域，擁有總部企業(yè)超過(guò)350家。
隨著(zhù)深圳城市發(fā)展的西移、新興商務(wù)區的不斷完善，加之疫情的進(jìn)一步影響，區域內的寫(xiě)字樓租金及出租率延續了2019年持續下跌的態(tài)勢；2020年第一季度福田中心區域租金、出租率進(jìn)一步下降，不少業(yè)主降低了心里預期，下調租金搶占租戶(hù)，二房東則通過(guò)提高傭金、推出特價(jià)房源吸引租戶(hù)，未來(lái)市場(chǎng)形勢嚴峻。
新冠疫情讓本就下行的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處境更為艱難，不同租戶(hù)特點(diǎn)的商務(wù)區表現差異明顯，短期內租戶(hù)因行業(yè)影響而導致的租戶(hù)調整狀態(tài)會(huì )有所持續，下降趨勢在短期內較難改變，對于不少項目而言，如何在新環(huán)境下找準項目自身定位，根據市場(chǎng)做出正確調整，是需要關(guān)注的重點(diǎn)。
