深圳寫(xiě)字樓報價(jià)普降30% 空置率居一線(xiàn)城市之首
中介李興安（化名）開(kāi)著(zhù)車(chē)載著(zhù)客戶(hù)駛向深圳羅湖片區寫(xiě)字樓的帶看路上，途徑華強北商圈，與同車(chē)的同事討論起近期友人做起美容生意“發(fā)家致富”的故事，欲嘗試分一杯羹?！皩?xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)今年比以往難了很多，我現在已經(jīng)不敢談理想了?！崩钆d安對《中國經(jīng)營(yíng)報》記者說(shuō)道。
為能擁有更多個(gè)人時(shí)間，李興安從住宅中介變成了寫(xiě)字樓中介，但今年以來(lái)受疫情影響，深圳寫(xiě)字樓空置率上升，租金也同步下滑。雙重壓力下，也出現了二房東退租“跑路”的現象。
記者近日走訪(fǎng)福田中心區、車(chē)公廟、南山（包含前海桂灣片區）、羅湖多個(gè)寫(xiě)字樓片區發(fā)現，房源報價(jià)普遍較去年下降30%，且還有議價(jià)空間，更有不少寫(xiě)字樓推出“特價(jià)房”，免租期也能拉長(cháng)至1個(gè)月。
有中介稱(chēng)收入下降近五成
穿過(guò)地下美食街來(lái)到車(chē)公廟地鐵站C出口，映入眼簾的便是一幢幢寫(xiě)字樓大廈，這是深圳相對成熟的寫(xiě)字樓片區。5月13日，記者走訪(fǎng)當天，有不少行人來(lái)來(lái)往往，車(chē)流不斷。
中介張誠（化名）向記者介紹，創(chuàng )建大廈的寫(xiě)字樓房源目前報價(jià)水平為110元～120元/平方米/月，而去年報價(jià)為180元/平方米/月。記者走訪(fǎng)的一處11樓場(chǎng)地報價(jià)為108元/平方米/月，總面積為380平方米，原價(jià)房東表示還有議價(jià)空間，地毯可免費換，墻也能免費刷，免租期最長(cháng)可以給半個(gè)月。另一處報價(jià)130元/平方米/月的27樓房源，房東表示可以給配家具。
記者隨后來(lái)到車(chē)公廟片區的綠景NEO大廈，張誠帶看了一套165平方米的房源，使用率達72%，報價(jià)145元/平方米/月，總價(jià)為2.4萬(wàn)元，去年總價(jià)則為2.4萬(wàn)～2.8萬(wàn)元。記者留意到，該房源還掛著(zhù)上家公司的招牌，桌上也放著(zhù)一些辦公用品。張誠稱(chēng)，這個(gè)房源剛空出來(lái)不久，同時(shí)二房東也“跑路”了?！耙驗榻?jīng)營(yíng)不善，二房東連押金都不要了直接退租，手續辦完了就把房源退給業(yè)主。不過(guò)一般二房東退租的時(shí)候房源里也沒(méi)有住戶(hù)，所以不會(huì )影響到租戶(hù)?！?
靠近下沙地鐵站的萬(wàn)科濱海云中心寫(xiě)字樓也在進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。張誠表示，去年下半年該寫(xiě)字樓的報價(jià)區間為240元～260元/平方米/月。走訪(fǎng)當天，房東對一套222平方米的房源報價(jià)180元/平方米/月，免租期7天，如果當天能定下來(lái)，房東愿意將免租期再拉長(cháng)10天?！耙?80元的價(jià)格租出去其實(shí)我們也虧了將近50元，但最近行情不好，能租出一套是一套?！狈繓|如是說(shuō)。只不過(guò)，張誠提醒記者，報價(jià)180元還有議價(jià)空間，最終談下來(lái)的成交價(jià)還能再少10多元。
與車(chē)公廟為鄰的另一寫(xiě)字樓片區是福田中心區，這里的房源報價(jià)比車(chē)公廟片區稍高，區間為150元～160元/平方米/月，但也比此前下降了近30%。張誠告訴記者，作為深圳地標的平安金融中心現在報價(jià)也降至280元/平方米/月，其原本報價(jià)為400元/平方米/月，近段時(shí)間以來(lái)空置率也在上升。
值得一提的是，為促進(jìn)成交，不少寫(xiě)字樓還推出了“99元/平方米/月特價(jià)房”吸引客戶(hù)。
張誠給記者推薦了一套星河世紀328平方米的99元/平方米/月特價(jià)房源，而其此前報價(jià)為200元/平方米/月，也就是說(shuō)該房源幾乎半價(jià)出租。卓越時(shí)代廣場(chǎng)也推出了99元/平方米/月特價(jià)房，面積為298平方米。
“以前在福田中心區要找2字頭以下的寫(xiě)字樓很少，現在居然還有99元特價(jià)房，我們感覺(jué)這房子跟不要錢(qián)一樣?！崩钆d安稱(chēng)。
而在南山區，大沖商務(wù)中心則推出了“88元特價(jià)房”，且在總價(jià)方面還能優(yōu)惠。不過(guò)記者注意到，這些特價(jià)房通常為大戶(hù)型的空房出租。據房東介紹，大沖商務(wù)中心近期報價(jià)為100元～110/平方米/月，此前報價(jià)水平約在200元/平方米/月左右。
由于房東報價(jià)下滑，李興安告訴記者，近兩個(gè)月其團隊人均收入僅有幾千元，按照以往正常水平，李興安每個(gè)月的工資在1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元之間?！敖衲甑某山涣勘纫酝?，成交金額也低，以前同期的成交金額是現在的1.5倍左右?！崩钆d安如是說(shuō)。
值得注意的是，在走訪(fǎng)過(guò)程中，記者發(fā)現有不少招租房源為近期空置而來(lái)，房源門(mén)口有的還貼著(zhù)鼠年的春節對聯(lián)、還有的房源內部貼著(zhù)“當面少交流”“多通風(fēng)”“隔離室”此類(lèi)疫情防控期間提示語(yǔ)。在羅湖一個(gè)招租的寫(xiě)字樓房源中，還留著(zhù)上個(gè)租戶(hù)的辦公電腦，文檔資料也都還放于桌面。
疫情沖擊疊加供求上升
戴德梁行數據顯示，2020年一季度深圳寫(xiě)字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，居四大一線(xiàn)城市之首。同期，上海、北京、廣州寫(xiě)字樓空置率分別為21%、13.8%、5.2%。
在走訪(fǎng)中，兩名中介及相關(guān)房東均對記者表示近段時(shí)間以來(lái)，寫(xiě)字樓租賃行情受疫情影響下挫，除了直接搬走的租戶(hù)，還有“以小換大”的租戶(hù)。記者在走訪(fǎng)位于卓越前海壹號的一處房源時(shí)，原先租戶(hù)還在房源中辦公。據租賃公司中介介紹，租戶(hù)主要從事對外經(jīng)貿，目前公司僅剩下幾個(gè)人，要從大的辦公室搬至另一個(gè)小的場(chǎng)地進(jìn)行辦公。
事實(shí)上，除了受疫情影響，今年一季度深圳南山區有3座甲級寫(xiě)字樓投入使用，新增供應30萬(wàn)平方米，將全市存量推升至582.4萬(wàn)平方米。第一太平戴維斯研究部報告指出，對于深圳2020年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的展望是供應壓力促使租金下調且空置率攀升。截至2020年第一季度，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量達738萬(wàn)平方米，11年內擴容4.5倍。
第一太平戴維斯預計，2020年，深圳市新增供應達134萬(wàn)平方米；未來(lái)5年新增供應達507萬(wàn)平方米。
不過(guò)，高力國際在其報告中表示，2020年下半年寫(xiě)字樓的需求將會(huì )逐步回暖，但租金在全年仍將面臨一定的下行壓力。對于租戶(hù)群體，當下的市場(chǎng)環(huán)境有利于其在原本租金較高的區域或寫(xiě)字樓中獲得租金相對較低的優(yōu)惠條件。
高力國際華南區董事總經(jīng)理馮文光表示，建議業(yè)主應當積極地與租戶(hù)溝通并續約，以應對未來(lái)市場(chǎng)中仍將存在的不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險。
值得注意的是，深圳近期亦出臺了“惠企16條”政策，減少企業(yè)即期負擔或支出超600億元，以求最大力度減輕疫情對企業(yè)的影響。政策包括給租用市屬、區屬?lài)衅髽I(yè)持有物業(yè)的非國有企業(yè)、科研機構、醫療機構和個(gè)體工商戶(hù)免除兩個(gè)月租金；對深圳中小企業(yè)貸款風(fēng)險補償資金池的受益范圍和補償比例上限作了調整；疫情防控期間，政策性融資擔保機構的擔保費減免30%等。
在走訪(fǎng)過(guò)程中，卓越前海壹號租賃中介告訴記者，今年是企業(yè)入駐前?？上硎茏饨鹧a貼資格的最后一年。租金補貼根據企業(yè)類(lèi)型分為三類(lèi)，補貼幅度為30%～50%，今年的補貼幅度為20%～40%，此外還可以享受專(zhuān)項基金及稅收優(yōu)惠。對此，近期有不少企業(yè)進(jìn)行入駐，現在入住率約在65%～70%之間。
卓越置業(yè)集團有限公司方面對記者表示，租賃價(jià)格下跌、出租率降低等現象應該都是出現在集團旗下已出售的寫(xiě)字樓物業(yè)身上。卓越集團方面表示，由于招租計劃與抗風(fēng)險能力的不同，容易造成個(gè)人業(yè)主手里的房源短期租金價(jià)格浮動(dòng)大、租戶(hù)品質(zhì)不穩定、同樓棟內價(jià)格競爭等情況。
與此同時(shí)，綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司（0095.HK）方面也對記者表示，出現二房東退租現象的寫(xiě)字樓也是已出售給小業(yè)主的房源。疫情發(fā)生以來(lái)，公司也采取眾多措施支持旗下商業(yè)平臺租戶(hù)，助力其復工復產(chǎn)。
“自4月20日以來(lái)，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)行情已開(kāi)始有所好轉，做我們銷(xiāo)售這一行有50%是‘饑一頓飽一頓’的狀態(tài)，有20%是做得比較突出，剩下的30%就是勉強過(guò)得去的。不過(guò)我們都還在堅持，截至目前，我們也沒(méi)有一個(gè)同事離職或轉崗?！崩钆d安告訴記者。
