火爆“樓市打新”B面： 剛需擔憂(yōu)“陪跑”
近期，“萬(wàn)人搖號”在房地產(chǎn)圈刷屏，起因是杭州市有超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭一起搖號“搶”900多套房，整體中簽率不足2%。無(wú)獨有偶，南京、成都等部分城市此前也分別上演過(guò)“萬(wàn)人搖號”的“大片”。
《證券日報》記者調查發(fā)現，在個(gè)別樓盤(pán)的“萬(wàn)人搖號”中，有碰運氣者、投機者、放貸者疑似趁機參與運作。對此，專(zhuān)家建議進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策。
人才優(yōu)惠政策
與樓市“打新”相遇
搖號買(mǎi)房(一手新房)由來(lái)已久，2017年7月份，上海市率先出現搖號買(mǎi)房；隨后，成都、南京、杭州、武漢、長(cháng)沙、深圳等城市也陸續實(shí)施。
以杭州市為例，2018年4月份，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展協(xié)調小組發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》，規定2018年4月4日起，杭州市區范圍內符合條件的新申領(lǐng)預售許可商品住房項目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機構采取公證搖號的方式開(kāi)展銷(xiāo)售工作。至此，杭州市開(kāi)啟了買(mǎi)房搖號的新旅程。
除了推出搖號買(mǎi)房舉措，杭州市在人才引進(jìn)的政策落實(shí)方面，也力度較大。
2020年2月24日，杭州市有關(guān)部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實(shí)“人才生態(tài)37條”的補充意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補充意見(jiàn)》)，其中第一部分主要內容的第2條提到，“支持高層次人才優(yōu)先購房?！?
據杭州市人力資源和社會(huì )保障局官網(wǎng)顯示，僅4月份(4月1日—4月30日17：30)，杭州市一共新增了1383名高層次人才，且新增人數還在不斷上升。
當然，急切“搶人”的不止杭州市，不少城市也早已將購房?jì)?yōu)惠等舉措加入當地人才引進(jìn)政策中。據《證券日報》記者不完全梳理，僅5月份，就有寧波、鄭州、廣州、濟南等多個(gè)城市先后落實(shí)人才落戶(hù)、購房補貼等方面的優(yōu)惠舉措。
有投機者、放貸者
趁機參與
仔細觀(guān)察“萬(wàn)人搖號”的幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤(pán)發(fā)現，被“搶”樓盤(pán)都有3個(gè)共同特點(diǎn)：均價(jià)較低、與周邊二手房?jì)r(jià)格差懸殊、交付年限近。
至于參與“萬(wàn)人搖號”的群體，除了剛需外，還包括被“一、二手市場(chǎng)價(jià)格差懸殊”、買(mǎi)到便是賺到吸引的投機者碰運氣者。因此，面對“優(yōu)先搖號買(mǎi)房”的利好，很多人都希望能夠擠上人才“陣營(yíng)”。
以杭州市為例，為了實(shí)施樓市調控，杭州市推出“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的雙限制度。從呈現的結果來(lái)看，新房?jì)r(jià)格比周邊二手房?jì)r(jià)格便宜。上述超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭“搶”的名為遠洋西溪公館的樓盤(pán)，平均銷(xiāo)售價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，和周邊3.5萬(wàn)元/平方米—4萬(wàn)元/平方米的二手房?jì)r(jià)有一定的價(jià)格差，也就是說(shuō)一旦買(mǎi)到該樓盤(pán)的房，基本上就會(huì )出現至少每平方米7000元的收益。
家住杭州市余杭區的思思(化名)告訴《證券日報》記者，唾手可得的近百萬(wàn)元利潤(房屋建筑面積為59平方米—190平方米，按最小的59平方米、7000元的凈收益計算，轉手就能賺近42萬(wàn)元，如果戶(hù)型較大，差價(jià)會(huì )更高)讓大家“瘋狂”起來(lái)，大量家庭加入“碰運氣”行列，都想獲得幾乎是無(wú)風(fēng)險套利的機會(huì )。
“有些購房者家庭為了能在‘網(wǎng)紅盤(pán)’搶占一席之地，不得不廣撒網(wǎng)——在已開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)里報名申請搖號。但多數樓盤(pán)都需要驗資(避免搖號中簽后沒(méi)有錢(qián)購房的情況)，驗資要求和資金額根據各樓盤(pán)而定，一般會(huì )要求購房者將滿(mǎn)足首付的資金存入指定銀行并凍結，直至搖號公示結束后解凍。資金不足的購房者只得抵押貸款或者選擇放款快的民間借貸，目前我咨詢(xún)的行情價(jià)為借100萬(wàn)元，5天需要7500元的利息?！睖蕚鋷透改钢脫Q房的李麗(化名)向《證券日報》記者透露。
記者據此估算發(fā)現，民間借貸的折合成年化利率已經(jīng)超過(guò)了50%。對此，國浩律師(上海)事務(wù)所律師朱奕奕在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，剛剛獲得表決通過(guò)的《中華人民共和國民法典》規定：禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關(guān)規定。此外，自2015年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》第二十六條確定，借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%，超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持。
此外，《補充意見(jiàn)》中提到人才優(yōu)先傾斜為“首套房”，且杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對人才搖號買(mǎi)房的具體操作進(jìn)行了解答，強調高層次人才應以家庭為單位報名參加優(yōu)先搖號購房。
但是，《證券日報》記者注意到，開(kāi)發(fā)商的搖號公示之中，對于人才的要求大多僅有“無(wú)房家庭”字眼。有購房者擔憂(yōu)，人才如果賣(mài)掉原房產(chǎn)算不算“無(wú)房家庭”，或者如果搖號成功后賣(mài)了相關(guān)房產(chǎn)，還能不能再次參與優(yōu)先搖號。
杭州市某樓盤(pán)售樓處工作人員透露：“如果被認定為杭州市高層次人才，哪怕之前已買(mǎi)首套房，只要賣(mài)出或過(guò)戶(hù)到其他人名下，還可享受購買(mǎi)首套房?jì)?yōu)先搖號的權利?！?
《證券日報》記者就上述工作人員的說(shuō)法，致電杭州市人力資源和社會(huì )保障局尋求辨別真偽，對方稱(chēng)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負責相關(guān)事宜；但是，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員解釋稱(chēng)，杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權登記管理中心負責產(chǎn)權認定。截至發(fā)稿，記者未能獲得官方正式回復。
此外，部分新房是準現房，交房時(shí)間短對于投機者而言很吸睛。
“我前段時(shí)間已經(jīng)通過(guò)了人才認定，正在考慮要不要騰出房票去搖號?！闭憬髮W(xué)某教授向《證券日報》記者坦言，的確眼紅杭州樓市的倒掛紅利，但家人不同意此做法。
“遠洋西溪公館的地塊早在2009年就已拍下，哪怕是11年前的樓盤(pán)、戶(hù)型也很老，但并不影響投資者蜂擁而至。畢竟購買(mǎi)期房后，開(kāi)發(fā)商延期交房的情況仍較常見(jiàn)，而購買(mǎi)準現房能減少推遲交房的風(fēng)險?！奔易『贾菔形骱^的簫霄(化名)告訴《證券日報》記者，恰恰由于是準現房，激發(fā)了很多投機者的“搶房”熱情，甚至有的投機者會(huì )與一些手上有房票但沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的人合作，雙方約定如果中簽按照一定比例分享利潤。
簫霄作為剛需購房者，自2018年底開(kāi)始搖號買(mǎi)房，經(jīng)過(guò)9次搖號、歷經(jīng)將近1年才在2019年下半年買(mǎi)到房。簫霄說(shuō)：“現在剛需購房者需要和可以搖3輪號的人才拼手氣，中簽率更低，有些人等不及‘打新’，最終花高價(jià)買(mǎi)二手房?！?
專(zhuān)家建議
進(jìn)一步優(yōu)化政策
對于各地人才可優(yōu)先搖號購買(mǎi)首套住房這一政策，中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)盤(pán)和林在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面是為了吸引并留住高層次人才，以促進(jìn)區域創(chuàng )新與發(fā)展，提升城市競爭力。另一方面是為了消化本地住房市場(chǎng)增量和存量，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展。
那么，如何防止政策被投機者濫用？盤(pán)和林認為，要為政策打“補丁”。各地人才落戶(hù)、購房?jì)?yōu)惠等政策已逐漸精細化，但只要有利益存在，就不乏想“鉆空子”、想利用漏洞的人，如果搖號制度不健全就很容易給投機者留下“鉆空子”的空間。所以，需要建立一個(gè)健全、完善的搖號制度。
中國國際經(jīng)濟交流中心經(jīng)濟研究部副部長(cháng)劉向東建議，要確實(shí)把優(yōu)惠提供給有需求的各類(lèi)人才。
“針對‘萬(wàn)人搖號’、一二手房?jì)r(jià)價(jià)格懸殊等現象，相關(guān)政策也應找準施策方向，根據市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)‘轉向’。在切實(shí)保障優(yōu)惠政策能解決人才所急所需所盼的同時(shí)，也能更好地保障普通購房者的權益?！眲⑾驏|進(jìn)一步表示。
