疫情之下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2020年展望
時(shí)間：2020/11/3
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疫情之下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2020年展望
北京市政府工作報告指出，2020年北京地區GDP預期目標是增長(cháng)6%左右，與去年的保持基本平穩。但此次疫情對北京一季度經(jīng)濟的影響顯著(zhù)，第三產(chǎn)業(yè)首當其沖，商辦市場(chǎng)尤其是零售、娛樂(lè )、餐飲、酒店等領(lǐng)域受到波及較大。因此，預計北京GDP增長(cháng)將會(huì )有一定程度的下調。
按照政策規劃，北京將集中聚焦發(fā)展四個(gè)城市功能--政治、文化、國際交往和科技創(chuàng )新中心。政治中心是核心，而其余三個(gè)定位都將強化第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭，尤其是科技創(chuàng )新中心的定位將推動(dòng)金融、信息、科技等重點(diǎn)行業(yè)實(shí)現增長(cháng)，利于此次疫情后鞏固北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，刺激市場(chǎng)的活躍度回升。
供應和需求
供應方面，受疫情影響，房企投資減緩、施工周期延長(cháng)，預計2020年一二季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應量將會(huì )明顯變緩并后延至三四季度，在一定程度上緩解北京寫(xiě)字樓租金和空置率的下行壓力。預計2020年，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)約84萬(wàn)平方米的新增供應，主要集中在CBD以及麗澤金融商務(wù)區。
需求方面，在經(jīng)濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，預計上半年企業(yè)對于寫(xiě)字樓的租賃的需求在短期內也會(huì )更加謹慎，特別是擴租、換租的需求會(huì )有所減少。但疫情過(guò)后，下半年仍有反彈的機會(huì )。
租戶(hù)方面，TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)仍將是租賃主力。隨著(zhù)行業(yè)的洗牌和整合，金融科技、5G、云計算、人工智能等領(lǐng)域或將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新興租戶(hù)力量。另外，生物醫藥、醫療設備、線(xiàn)上教育、直播、電商類(lèi)的企業(yè)可能會(huì )有較大擴張需求。
另外隨著(zhù)中國繼續開(kāi)放金融市場(chǎng)，預計疫情后在華外資金融機構的新增辦公需求將有所增加，將會(huì )刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租賃市場(chǎng)，或將擴大京、滬區域部分高端金融企業(yè)聚集的商圈的租賃需求。
租金和空置
面對疫情、經(jīng)濟放緩、新租動(dòng)力不足及市場(chǎng)供應高峰等多重壓力，預計2020年上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將持續上揚，租金水平也將繼續面臨下行壓力，下半年疫情結束后可能會(huì )有所緩和。
預計到2020年6月份，北京寫(xiě)字樓租金將比當前下跌1.96%，全年預計下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率預計保持平穩，CBD、麗澤橋等商圈將小幅下行，另外互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)的需求有望推升中關(guān)村商圈的租金出現小幅上漲。
部分業(yè)主方會(huì )調整租賃策略，通過(guò)免租期、較為合適的租金優(yōu)惠及折扣條件，減免部分的租金和物業(yè)管理費，應對疫情和市場(chǎng)挑戰。
投資市場(chǎng)
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為成熟、租金收益穩定、交易流動(dòng)性強、升值潛力超同類(lèi)型產(chǎn)品等特點(diǎn)，以及受資產(chǎn)全球配置需求的驅使，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項目對潛在投資者尤其是境外投資者具有吸引力，成為投資熱點(diǎn)。而本土的很多機構投資者，則對改造增值類(lèi)辦公物業(yè)比較青睞。
預計2020年，國內外機構投資者的投資策略相對審慎。資產(chǎn)估值在短期內可能會(huì )被壓低，因此不乏會(huì )出現一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“抄底”的機會(huì )。投資者需要精準把握投資窗口期，聚焦和布局一些位置好，現金流相對穩健，穩定性、安全性更高的成熟項目。
除了北京傳統商業(yè)中心以外，通州、麗澤等新興區域也會(huì )是未來(lái)三年大宗交易的重點(diǎn)區域。由于人才和科技環(huán)境等因素影響，中關(guān)村商圈的物業(yè)項目仍將受投資者關(guān)注。
總結和展望
周期性和不確定性是不動(dòng)產(chǎn)投資的長(cháng)期規律，此次疫情的出現只是諸多不確定性中一個(gè)新的變量。短期看疫情，長(cháng)期看供需；短期波動(dòng)，長(cháng)期企穩。目前來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的企穩回升短期內取決于疫情結束的時(shí)機，疫情得到控制之后市場(chǎng)會(huì )逐漸恢復常態(tài)。從長(cháng)期來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的供需失衡和同質(zhì)競爭是市場(chǎng)低迷的根本原因。北京作為金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT等領(lǐng)域頭部企業(yè)高度聚集的一線(xiàn)城市，抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)租戶(hù)占比較高，租戶(hù)群體規模大，企穩仍將是大趨勢，未來(lái)市場(chǎng)也將對辦公樓宇的運營(yíng)和物業(yè)管理水平，以及應對突發(fā)公共事件的能力提出更高的要求。
北京市政府工作報告指出，2020年北京地區GDP預期目標是增長(cháng)6%左右，與去年的保持基本平穩。但此次疫情對北京一季度經(jīng)濟的影響顯著(zhù)，第三產(chǎn)業(yè)首當其沖，商辦市場(chǎng)尤其是零售、娛樂(lè )、餐飲、酒店等領(lǐng)域受到波及較大。因此，預計北京GDP增長(cháng)將會(huì )有一定程度的下調。
按照政策規劃，北京將集中聚焦發(fā)展四個(gè)城市功能--政治、文化、國際交往和科技創(chuàng )新中心。政治中心是核心，而其余三個(gè)定位都將強化第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭，尤其是科技創(chuàng )新中心的定位將推動(dòng)金融、信息、科技等重點(diǎn)行業(yè)實(shí)現增長(cháng)，利于此次疫情后鞏固北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，刺激市場(chǎng)的活躍度回升。
供應和需求
供應方面，受疫情影響，房企投資減緩、施工周期延長(cháng)，預計2020年一二季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應量將會(huì )明顯變緩并后延至三四季度，在一定程度上緩解北京寫(xiě)字樓租金和空置率的下行壓力。預計2020年，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)約84萬(wàn)平方米的新增供應，主要集中在CBD以及麗澤金融商務(wù)區。
需求方面，在經(jīng)濟放緩、供應持續加碼、需求走弱以及疫情疊加下，預計上半年企業(yè)對于寫(xiě)字樓的租賃的需求在短期內也會(huì )更加謹慎，特別是擴租、換租的需求會(huì )有所減少。但疫情過(guò)后，下半年仍有反彈的機會(huì )。
租戶(hù)方面，TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)仍將是租賃主力。隨著(zhù)行業(yè)的洗牌和整合，金融科技、5G、云計算、人工智能等領(lǐng)域或將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新興租戶(hù)力量。另外，生物醫藥、醫療設備、線(xiàn)上教育、直播、電商類(lèi)的企業(yè)可能會(huì )有較大擴張需求。
另外隨著(zhù)中國繼續開(kāi)放金融市場(chǎng)，預計疫情后在華外資金融機構的新增辦公需求將有所增加，將會(huì )刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租賃市場(chǎng)，或將擴大京、滬區域部分高端金融企業(yè)聚集的商圈的租賃需求。
租金和空置
面對疫情、經(jīng)濟放緩、新租動(dòng)力不足及市場(chǎng)供應高峰等多重壓力，預計2020年上半年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將持續上揚，租金水平也將繼續面臨下行壓力，下半年疫情結束后可能會(huì )有所緩和。
預計到2020年6月份，北京寫(xiě)字樓租金將比當前下跌1.96%，全年預計下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率預計保持平穩，CBD、麗澤橋等商圈將小幅下行，另外互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)的需求有望推升中關(guān)村商圈的租金出現小幅上漲。
部分業(yè)主方會(huì )調整租賃策略，通過(guò)免租期、較為合適的租金優(yōu)惠及折扣條件，減免部分的租金和物業(yè)管理費，應對疫情和市場(chǎng)挑戰。
投資市場(chǎng)
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為成熟、租金收益穩定、交易流動(dòng)性強、升值潛力超同類(lèi)型產(chǎn)品等特點(diǎn)，以及受資產(chǎn)全球配置需求的驅使，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項目對潛在投資者尤其是境外投資者具有吸引力，成為投資熱點(diǎn)。而本土的很多機構投資者，則對改造增值類(lèi)辦公物業(yè)比較青睞。
預計2020年，國內外機構投資者的投資策略相對審慎。資產(chǎn)估值在短期內可能會(huì )被壓低，因此不乏會(huì )出現一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“抄底”的機會(huì )。投資者需要精準把握投資窗口期，聚焦和布局一些位置好，現金流相對穩健，穩定性、安全性更高的成熟項目。
除了北京傳統商業(yè)中心以外，通州、麗澤等新興區域也會(huì )是未來(lái)三年大宗交易的重點(diǎn)區域。由于人才和科技環(huán)境等因素影響，中關(guān)村商圈的物業(yè)項目仍將受投資者關(guān)注。
總結和展望
周期性和不確定性是不動(dòng)產(chǎn)投資的長(cháng)期規律，此次疫情的出現只是諸多不確定性中一個(gè)新的變量。短期看疫情，長(cháng)期看供需；短期波動(dòng)，長(cháng)期企穩。目前來(lái)看，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的企穩回升短期內取決于疫情結束的時(shí)機，疫情得到控制之后市場(chǎng)會(huì )逐漸恢復常態(tài)。從長(cháng)期來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨的供需失衡和同質(zhì)競爭是市場(chǎng)低迷的根本原因。北京作為金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT等領(lǐng)域頭部企業(yè)高度聚集的一線(xiàn)城市，抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)租戶(hù)占比較高，租戶(hù)群體規模大，企穩仍將是大趨勢，未來(lái)市場(chǎng)也將對辦公樓宇的運營(yíng)和物業(yè)管理水平，以及應對突發(fā)公共事件的能力提出更高的要求。
