北外灘將與陸家嘴等錯位互補 寫(xiě)字樓存量大增
時(shí)間：2017/9/14
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據《勞動(dòng)報》報道，近些年，隨著(zhù)一批極具潛力的新興商務(wù)項目相繼落戶(hù)，位于虹口區南部的北外灘區域已從原先的“航運聚集區”蛻變成如今的“航運和金融服務(wù)聚集區”。昨日，全性房地產(chǎn)咨詢(xún)公司“萊坊”發(fā)布研究報告顯示，截至今年一季度，北外灘寫(xiě)字樓面積已為十年前的2.4倍，其租金達到每日每平米7.3元。
寫(xiě)字樓存量為2008年的2.4倍
北外灘，位于虹口區南部濱江，總面積約6.4萬(wàn)平米，西接外灘，南與陸家嘴隔河相望，是上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)重要的新興商務(wù)區之一。該區域寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展最早可追溯到1997年上海灘國際大廈的落成，自2002年，北外灘提出打造“航運功能”的定位后，大量港務(wù)貨運代理公司涌入，也催生了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展，一批乙級寫(xiě)字樓項目進(jìn)入市場(chǎng)。
根據萊坊方面的數據，2006年至2008年間，北外灘的寫(xiě)字樓規模顯示出明顯的擴張跡象，每年新增辦公面積大約為7萬(wàn)平米，而且諸如瑞豐國際大廈等甲級寫(xiě)字樓的身影也多了起來(lái)。至2008年底，北外灘地區的寫(xiě)字樓存量升至63萬(wàn)平方米，較2006年初的總存量增加了50%。
2011年前后，北外灘升級定位為“航運和金融服務(wù)集聚區”，原有的寫(xiě)字樓已不能滿(mǎn)足入駐企業(yè)對高端寫(xiě)字樓辦公的需求，寫(xiě)字樓也迎來(lái)了又一波建設高峰期。數據顯示，截至2017年一季度，北外灘地區寫(xiě)字樓存量已經(jīng)達到151萬(wàn)平米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級寫(xiě)字樓面積占總存量的67%。
區域租金十年增幅達92%
北外灘區域的寫(xiě)字樓需求受政策導向影響明顯。2011年，北外灘相關(guān)部門(mén)發(fā)文，要求加大對于金融企業(yè)聚集力度。截至今年，財富管理、金融投資類(lèi)型的租戶(hù)快速增長(cháng)，在北外灘各租戶(hù)類(lèi)型中的占比較2012年上升三倍，僅次于航運物流的42%和貨運代理的16%。
隨著(zhù)一批租金承付能力較高的大型國企和金融企業(yè)入駐北外灘，北外灘的寫(xiě)字樓租金水平在近年來(lái)得到大幅提升。2017年第一季度北外灘寫(xiě)字樓租金達到每天每平米7.3元。北外灘租金的十年增幅為92%，與上海整體甲級寫(xiě)字樓租金水平的差距也在逐漸縮小。
萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管及董事張延軍向記者介紹：“北外灘的寫(xiě)字樓租金水平目前在上海主要寫(xiě)字樓商圈中排名第六位，租金相當于排在首位的陸家嘴平均租金的58%?！?
與外灘、陸家嘴區域形成錯位互補
作為最早啟動(dòng)新興商務(wù)區之一，北外灘如今擁有定位清晰、寫(xiě)字樓體量初具規模、靠近市中心及高租金預期等優(yōu)勢，但同樣面臨著(zhù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程較緩、軌交線(xiàn)路較少及現有建筑物影響整體規劃等挑戰。如何尋求自身發(fā)展的突破，這道題依然待解。
萊坊上海研究及咨詢(xún)部主管及董事楊?lèi)偝拷o出了數條建議。首先，對于政府而言，應針對北外灘特定的航運及其衍生行業(yè)，積極制定招商引資政策，在政策上給予稅收優(yōu)惠，鼓勵產(chǎn)業(yè)聚集。其次，對于開(kāi)發(fā)商而言，應將眼光放長(cháng)遠，對于商業(yè)項目盡量采用只租不售的長(cháng)期持有策略并加強后期管理，以保證物業(yè)品質(zhì)。其三，對于租戶(hù)和買(mǎi)家而言，考慮到北外灘的定位和發(fā)展潛力，建議航運及其相關(guān)行業(yè)可以選擇入駐，以享受產(chǎn)業(yè)聚集所帶來(lái)的利好。根據規劃，北外灘將與外灘、陸家嘴、洋山深水港等區域錯位互補，重點(diǎn)打造航運、金融企業(yè)總部的集聚地、郵輪客運中心、口岸服務(wù)中心和文化創(chuàng )意中心五大功能。截至2020年，該片區內將規劃興建84萬(wàn)平方米甲級寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓規模相當于在上海再造一個(gè)中央商務(wù)區。
