掌握四種類(lèi)型的選址要素，可以選擇高品質(zhì)的辦公樓！
時(shí)間：2021/8/30
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面對市場(chǎng)上各種各樣的寫(xiě)字樓，我們只知道，僅僅看地理位置、房產(chǎn)和價(jià)格等因素是不夠的。如果你掌握了四種選址要素，它們將幫助你選擇適合自己企業(yè)的高質(zhì)量辦公樓。
一、辦公樓選址應遵循的三個(gè)要素是區域、區位和性質(zhì)。據資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)，往往會(huì )考慮這三個(gè)因素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標商業(yè)區的發(fā)展狀況；
第二個(gè)要素是具體區位，即辦公物業(yè)的區位選擇；
第三個(gè)要素是特定財產(chǎn)和財產(chǎn)管理。在商業(yè)區，許多公司首先會(huì )關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)區，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮受教育勞動(dòng)力數量和現有教育資源外，還應考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應盡量減少一次性成本，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建設成本；盡量減少連續運營(yíng)成本，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設施和稅費；盡量減少風(fēng)險，并考慮各種風(fēng)險因素，如政府監管和電力供應；最大限度地降低成本機會(huì )，而不是選址，我們應該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰略的一部分。
二，。運營(yíng)成本是辦公樓選址應遵循的重點(diǎn)，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關(guān)注的問(wèn)題。過(guò)去，企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，首先要看位置和硬件設施，因為當時(shí)經(jīng)濟相對落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。特別是一些剛剛進(jìn)入中國的外資企業(yè)和國內新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關(guān)注所選辦公樓能否達到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時(shí)，企業(yè)也關(guān)注辦公樓的空調、電力、交通等配套設施，很少關(guān)注運營(yíng)成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，首先考慮的是運營(yíng)成本或辦公成本。沒(méi)有成本，就沒(méi)有好的或壞的辦公財產(chǎn)，這也是企業(yè)對股東、財務(wù)報表和現金流量負責的表現。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關(guān)鍵點(diǎn)，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費、運營(yíng)成本、人力資本等。在北京幾個(gè)熱門(mén)寫(xiě)字樓的分布區域，CBD區域的平均入住成本最高，金融街區域略低于CBD，其次是中關(guān)村區域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應注意交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一個(gè)新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部、營(yíng)業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時(shí)，開(kāi)始考慮辦公樓周?chē)慕煌ê妥》渴欠衲芙o員工帶來(lái)便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購買(mǎi)辦公樓時(shí)，應將企業(yè)選址作為其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。他們不僅要考慮房產(chǎn)本身的軟硬件條件，還要考慮財務(wù)關(guān)系和員工關(guān)系。
三、 按需選擇目標商業(yè)區。在北京，企業(yè)辦公場(chǎng)所一般經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線(xiàn)商務(wù)區純寫(xiě)字樓階段、二線(xiàn)商務(wù)區特色階段。所謂一級商務(wù)區是指CBD、金融街和中關(guān)村。二線(xiàn)商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來(lái)推廣產(chǎn)品和吸引客戶(hù)；在三大商圈逐步形成的過(guò)程中，企業(yè)發(fā)現酒店不是專(zhuān)業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國際貿易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線(xiàn)商圈開(kāi)始崛起，對企業(yè)的吸引力越來(lái)越大。如北電網(wǎng)絡(luò )、LG、摩托羅拉、愛(ài)立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場(chǎng)遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產(chǎn)轉向注重智能和軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高。與此同時(shí)，他們正在逐步降低運營(yíng)成本。
四、 辦公樓的選址對不同的企業(yè)有不同的要求。對于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇二線(xiàn)商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡(luò )公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險機構、律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、廣告公司、咨詢(xún)公司、商務(wù)代表處等服務(wù)企業(yè)更適合CBD，金融街和中關(guān)村圈，因為這些企業(yè)需要接觸大量的客戶(hù)，需要集聚效應，這是一條不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統計顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數的一半。隨著(zhù)區域內寫(xiě)字樓供應量的進(jìn)一步增長(cháng)，更多的金融企業(yè)及相關(guān)企業(yè)將落戶(hù)金融街。據調查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶(hù)中，作為企業(yè)總部或地區總部，整棟樓整層的購買(mǎi)占相當大的比例。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈集聚的結果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)應綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點(diǎn)的辦公樓，貴公司的財務(wù)狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
一、辦公樓選址應遵循的三個(gè)要素是區域、區位和性質(zhì)。據資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)，往往會(huì )考慮這三個(gè)因素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標商業(yè)區的發(fā)展狀況；
第二個(gè)要素是具體區位，即辦公物業(yè)的區位選擇；
第三個(gè)要素是特定財產(chǎn)和財產(chǎn)管理。在商業(yè)區，許多公司首先會(huì )關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)區，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮受教育勞動(dòng)力數量和現有教育資源外，還應考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應盡量減少一次性成本，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建設成本；盡量減少連續運營(yíng)成本，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設施和稅費；盡量減少風(fēng)險，并考慮各種風(fēng)險因素，如政府監管和電力供應；最大限度地降低成本機會(huì )，而不是選址，我們應該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰略的一部分。
二，。運營(yíng)成本是辦公樓選址應遵循的重點(diǎn)，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關(guān)注的問(wèn)題。過(guò)去，企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，首先要看位置和硬件設施，因為當時(shí)經(jīng)濟相對落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。特別是一些剛剛進(jìn)入中國的外資企業(yè)和國內新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關(guān)注所選辦公樓能否達到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時(shí)，企業(yè)也關(guān)注辦公樓的空調、電力、交通等配套設施，很少關(guān)注運營(yíng)成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，首先考慮的是運營(yíng)成本或辦公成本。沒(méi)有成本，就沒(méi)有好的或壞的辦公財產(chǎn)，這也是企業(yè)對股東、財務(wù)報表和現金流量負責的表現。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關(guān)鍵點(diǎn)，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費、運營(yíng)成本、人力資本等。在北京幾個(gè)熱門(mén)寫(xiě)字樓的分布區域，CBD區域的平均入住成本最高，金融街區域略低于CBD，其次是中關(guān)村區域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應注意交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一個(gè)新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部、營(yíng)業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時(shí)，開(kāi)始考慮辦公樓周?chē)慕煌ê妥》渴欠衲芙o員工帶來(lái)便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購買(mǎi)辦公樓時(shí)，應將企業(yè)選址作為其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。他們不僅要考慮房產(chǎn)本身的軟硬件條件，還要考慮財務(wù)關(guān)系和員工關(guān)系。
三、 按需選擇目標商業(yè)區。在北京，企業(yè)辦公場(chǎng)所一般經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線(xiàn)商務(wù)區純寫(xiě)字樓階段、二線(xiàn)商務(wù)區特色階段。所謂一級商務(wù)區是指CBD、金融街和中關(guān)村。二線(xiàn)商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來(lái)推廣產(chǎn)品和吸引客戶(hù)；在三大商圈逐步形成的過(guò)程中，企業(yè)發(fā)現酒店不是專(zhuān)業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國際貿易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢的亦莊、上地、望京等二線(xiàn)商圈開(kāi)始崛起，對企業(yè)的吸引力越來(lái)越大。如北電網(wǎng)絡(luò )、LG、摩托羅拉、愛(ài)立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場(chǎng)遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產(chǎn)轉向注重智能和軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來(lái)越高。與此同時(shí)，他們正在逐步降低運營(yíng)成本。
四、 辦公樓的選址對不同的企業(yè)有不同的要求。對于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇二線(xiàn)商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡(luò )公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險機構、律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、廣告公司、咨詢(xún)公司、商務(wù)代表處等服務(wù)企業(yè)更適合CBD，金融街和中關(guān)村圈，因為這些企業(yè)需要接觸大量的客戶(hù)，需要集聚效應，這是一條不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統計顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數的一半。隨著(zhù)區域內寫(xiě)字樓供應量的進(jìn)一步增長(cháng)，更多的金融企業(yè)及相關(guān)企業(yè)將落戶(hù)金融街。據調查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶(hù)中，作為企業(yè)總部或地區總部，整棟樓整層的購買(mǎi)占相當大的比例。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈集聚的結果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)應綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點(diǎn)的辦公樓，貴公司的財務(wù)狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
