中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院21日發(fā)布的《宏觀(guān)經(jīng)濟月度數據分析報告(10月)》指出，今年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢總體好于預期，“去庫存”取得一定成效，投資等關(guān)鍵指標發(fā)生逆轉，對投資和GDP的拉動(dòng)效應增強。但在，在房地產(chǎn)復蘇過(guò)程中，出現了幾個(gè)層面的風(fēng)險，不僅可能使房地產(chǎn)復蘇難以持續，而且加劇了資金脫離生產(chǎn)領(lǐng)域實(shí)體經(jīng)濟的程度，可能會(huì )阻礙創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)轉型，削弱經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力。
《報告》認為，這幾個(gè)層面的風(fēng)險中，首先是房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險。
“由于沒(méi)有在庫存分化的情況下因城施策，部分一二線(xiàn)出現房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的現象，導致市場(chǎng)恐慌和社會(huì )投機情緒高漲，‘地王’頻現，大量信貸資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現暴漲。在宏觀(guān)經(jīng)濟和預期收入增速持續下行的背景下，房?jì)r(jià)大幅上漲，預示著(zhù)房?jì)r(jià)收入比急劇攀升，不僅加劇了資產(chǎn)泡沫，也打壓了自住房需求。從長(cháng)遠來(lái)看，所產(chǎn)生的擠出效應將削弱經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力?！?
其次，房地產(chǎn)杠桿率上升。杠桿結構分布不均勻，邊際杠桿率在持續快速上升。去年以來(lái)，通過(guò)首付貸、信用貸和房抵貸等種種手段突破首付比例要求，暗地里加杠桿的交易規模顯著(zhù)上升，大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)抵御房?jì)r(jià)下跌的能力。
第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化主要表現在兩個(gè)方面：一是當前房地產(chǎn)的庫存減少主要是住宅商品房，而非住宅商品房庫存還在持續攀升；二是當前房地產(chǎn)的庫存減少主要是一、二線(xiàn)城市，三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)庫存基本沒(méi)有變化，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線(xiàn)城市。與前幾輪房地產(chǎn)復蘇相比，本輪復蘇分化的程度和速度大大超越以往，可能誘發(fā)強勁的虹吸效應，成為影響復蘇走勢的不利因素：大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開(kāi)發(fā)戰略，加速各類(lèi)資金向一、二線(xiàn)城市集聚，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步蕭條，而不是出現跟隨性復蘇，部分市縣財政困難將進(jìn)一步加劇。
第四是房地產(chǎn)復蘇弱化的風(fēng)險。本輪復蘇中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖向投資回暖的傳導機制發(fā)生變異，導致復蘇不夠強勁，給投資和經(jīng)濟增長(cháng)造成一定的拖累效應。此外，在本輪復蘇中，土地購置面積盡管跌幅不斷縮小，但始終沒(méi)有實(shí)現正增長(cháng)。如果此趨勢持續下去，全年來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)將難以實(shí)現對投資和經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)效應，而很可能再次產(chǎn)生較強的拖累效應。
最后一層風(fēng)險是新一輪房地產(chǎn)調控政策總體效果的不確定性?！秷蟾妗贩Q(chēng)，9月30日以來(lái)，全國主要一二線(xiàn)城市密集出臺了新一輪緊縮性調控政策。這些舉措有利于控制房?jì)r(jià)和防范資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，但短期內也會(huì )對房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資產(chǎn)生一定的影響。
