政府必須建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制 確保樓市平穩
沒(méi)人會(huì )期待過(guò)去，所以未來(lái)注定被展望。
２０１６年，中國房地產(chǎn)走過(guò)喧囂的一年。這一年歲末，２０１６年中央經(jīng)濟工作會(huì )議對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了明確的新定位，即“要堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
房地產(chǎn)到底有多重要？在１月７日舉行的第五屆首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上，國務(wù)院參事、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇主席夏斌在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“房地產(chǎn)成為以消費為導向而非資產(chǎn)導向，是本輪經(jīng)濟轉型成功的重要標志?！?
結構性改革下的中國，亦真亦幻的國際風(fēng)險、甚囂塵上的泡沫論，這些背后，隱藏著(zhù)一場(chǎng)怎樣的嬗變？２０１７年，中國的房地產(chǎn)會(huì )走向何處？
“預防一切變成口號”
事實(shí)上，自２００９年以來(lái)，夏斌一直堅持一個(gè)主張：中國的房地產(chǎn)要想健康發(fā)展必須以消費品為主導方向，不能像此前的美國一樣，把房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)進(jìn)行操作。
在近期的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的理念也被強調。夏斌對時(shí)代周報記者表示，要真正建立以消費品為導向，涉及一系列政策的配合，所涵蓋的范圍也是方方面面。
“這是針對長(cháng)效機制內容，第一次作出了明確的表態(tài)和定位。那么，現在主導方向明確了，具體內容和措施是什么？”他反問(wèn)道。
為此，他呼吁，一系列衍生出來(lái)的問(wèn)題要被具體細化對待：對于第二套，第三套房應該出什么樣的的稅收、利率政策？對已經(jīng)存在的非純住宅商品房、租房市場(chǎng)如何規范？人地掛鉤的城市土地政策，以及引發(fā)的土地財政收入、中央和地方政府財稅問(wèn)題，要采取什么樣的措施？
回到長(cháng)效機制本身，在夏斌看來(lái)，在什么時(shí)機出臺、分幾年落實(shí)推進(jìn)等問(wèn)題，都需要被思考。
“把這些綜合到一起考慮，怎么樣才能產(chǎn)生協(xié)同效應？是效率達到最好的狀態(tài)，是要仔細思考的?！彼驎r(shí)代周報記者再次強調。
預防一切變成口號，是他在論壇上所大力強調的。在對長(cháng)效機制和政策有了初步的頂層設計，再配合具體措施的出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來(lái)扭轉長(cháng)期以來(lái)形成的以資產(chǎn)市場(chǎng)為主的房市波動(dòng)局面。
在夏斌的預判里，房地產(chǎn)領(lǐng)域能不能形成以消費為向導而非以資產(chǎn)為向導，將成為中國經(jīng)濟在２０１７年轉型發(fā)展成功的一大重要維度。
“市場(chǎng)需要一個(gè)過(guò)程?！彼念A期是，２０１６年的經(jīng)濟政策邏輯要持續到２０１７年，市場(chǎng)出清將持續，短期內很難見(jiàn)到很大的變化。
“但建立房地產(chǎn)的長(cháng)效機制是政府必須要做的，也是中國經(jīng)濟改革的必須?！彼詈髮r(shí)代周報記者強調。
擠出泡沫
讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到它的本原，擠出當前房地產(chǎn)泡沫也是２０１７年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌用了“堅硬”一詞來(lái)形容泡沫：“過(guò)去十年幾乎每年經(jīng)濟學(xué)家都在談北京、上海、深圳的房?jì)r(jià)，從房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比各個(gè)指標來(lái)看都是泡沫，這個(gè)泡沫從來(lái)沒(méi)有破過(guò)，所以我們加過(guò)標題叫堅硬的泡沫?！?
不過(guò)，在野村中國首席經(jīng)濟學(xué)家趙揚的理解里，中國的房地產(chǎn)算不上泡沫，甚至連結構性泡沫也不是。
按照他的總結，原因有三：一是現在盡管中國經(jīng)濟增長(cháng)上比全球水平高很多，但是增長(cháng)率并不高；二是貨幣政策并不會(huì )在短期內出現大波動(dòng)；最后，除非中國經(jīng)濟增長(cháng)沒(méi)有潛力了，泡沫才會(huì )破。但只要中國經(jīng)濟增長(cháng)有５％－６％的水平，泡沫的問(wèn)題不應該被放大。
“當然短期內會(huì )被調整，比如從貨幣政策的角度?！壁w楊補充道。
日本房地產(chǎn)泡沫破碎后的先例還擺在眼前，中國應當如何預防泡沫存在所帶來(lái)的危機？
東京大學(xué)教授河合正弘強調了預防危機發(fā)生的重要性?！昂暧^(guān)謹慎監管對于銀行以及非銀行領(lǐng)域的應該要建立起來(lái)的，這樣能夠限制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度信貸擴張，而且這個(gè)也是能夠來(lái)避免其他更大的風(fēng)險?！彼嵝训?。
在其他經(jīng)濟學(xué)家們給出的答案里，直接點(diǎn)出了可能刺破泡沫的因素。
國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜的答案是，刺破泡沫最銳利的釘子是房產(chǎn)稅?！胺慨a(chǎn)稅提高了持有成本，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。其次，流動(dòng)性一旦收緊也有可能刺破泡沫，因為流動(dòng)性一旦縮緊，養泡沫的水就被抽干了，好一點(diǎn)的結局是萎縮，差一點(diǎn)的結局就是破滅?！?
“中國政府會(huì )限制泡沫的繼續膨脹，但不會(huì )刺破這個(gè)泡沫，在匯率和房市之間，政府要處在平衡板的中間，不然一腳踩錯了，帶來(lái)的結果和目標不一致，就會(huì )帶來(lái)可能的風(fēng)險?！绷植梢苏f(shuō)道。
瑞穗證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光則給出了一個(gè)時(shí)間上的概念。在他的預期里，盡管房地產(chǎn)存在泡沫，但２０１７年和２０１８年都不一定會(huì )破。主要原因還是寬松的貨幣政策?！斑@個(gè)導致的結果不在房地產(chǎn)的價(jià)格，還是在匯率上。在不刺破泡沫的前提下，貨幣政策不會(huì )極具收緊，不會(huì )馬上推行房產(chǎn)稅。政府可能會(huì )非常謹慎地收縮，去杠桿很難，也不會(huì )刺破泡沫，但匯率上的壓力就非常大?！?
他作了一個(gè)類(lèi)比，“其實(shí)就是像牛市股市一樣，政府說(shuō)要慢牛，老百姓馬上沖進(jìn)去把牛市做到頂，房市也一樣，政府只能采取限購，來(lái)穩定住。這當中是有博弈的。美國和日本的教訓讓中國政府在對待泡沫問(wèn)題的時(shí)候會(huì )非常謹慎?！?
朱海斌認為，房地產(chǎn)政策的重大調整，土地供應的調整或者是針對二手存量房出臺的重大措施，將成為擠出泡沫的重要推手。
“在稅收方面，我覺(jué)得資本稅的作用比房地產(chǎn)稅的作用大。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下調的可能性不大，還是跟流動(dòng)性相關(guān)，過(guò)去十年房?jì)r(jià)一直上升，Ｍ２增長(cháng)了十倍。雖然央行說(shuō)中性貨幣政策，但是這個(gè)中性不意味著(zhù)收緊，從大類(lèi)資產(chǎn)的配置角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為國內資產(chǎn)的大類(lèi)配置，仍然會(huì )受制于流動(dòng)性?！彼f(shuō)道。
步入平穩運行階段
那么，中國樓市的未來(lái)又將會(huì )如何？
在申萬(wàn)宏源首席經(jīng)濟學(xué)家楊成長(cháng)看來(lái)，中國房地產(chǎn)的問(wèn)題在于特定的土地政策，土地制度下，使得供給端和需求端在機制上不對稱(chēng)。
當中存在著(zhù)鮮明的對比。他說(shuō)：“需求端是高度市場(chǎng)化，供給端帶有壟斷性質(zhì)。中央提出的房地產(chǎn)穩健的長(cháng)久政策，包含兩個(gè)方面，一方面就是要依靠整體土地制度的變革；另一方面則是如何在這個(gè)土地制度變革無(wú)法實(shí)現的情況下，降低一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的金融屬性，所以我覺(jué)得長(cháng)期來(lái)看，如果把這兩個(gè)政策配套起來(lái)，房地產(chǎn)還是可以走穩?！?
在他看來(lái)，不僅僅是房地產(chǎn)，中國所有的資產(chǎn)投資當中，可能都要關(guān)注中國這兩年正在進(jìn)行的投資“四個(gè)平衡”：一是儲蓄和投資的平衡；二是金融投資收益和實(shí)體投資收益的平衡；三是資產(chǎn)管理平臺的擴張和所謂的高收益資產(chǎn)的平衡；四是境內金融投資收益和境外金融投資收益平衡。
“實(shí)際上，短期推動(dòng)中國房地產(chǎn)上漲的金融市場(chǎng)因素正在逐漸淡化，從這個(gè)角度上來(lái)講，房地產(chǎn)后期應該是步入一個(gè)平穩運行階段?！睏畛砷L(cháng)再次強調表示。
朱海斌的看法則是，２０１７年很可能同樣保持２０１６年的因城施策，同時(shí)在北上廣深周邊大城市群和中西部出現的大城市群里，房?jì)r(jià)上漲的機會(huì )還有，但除此之外的三四線(xiàn)城市可能會(huì )面臨房?jì)r(jià)的繼續下調。
