北京去年10萬(wàn)元豪宅成交翻3倍 五環(huán)7萬(wàn)元公寓扎堆
時(shí)間：2017/1/26
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在一線(xiàn)城市豪宅去年累計成交2萬(wàn)套的市場(chǎng)背景下，北京“10萬(wàn)元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍。
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現成交3025套，成交面積52.58萬(wàn)平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí)，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米，同比小幅上漲。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析表示，隨著(zhù)近兩年出讓的“高價(jià)地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標準不斷走高，高價(jià)項目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
值得關(guān)注的事實(shí)則是，在北京五環(huán)內外區域，“7萬(wàn)元+”的豪宅項目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應區，全城豪宅化趨勢明顯加劇。
公寓豪宅觸底反彈
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)（成交價(jià)7萬(wàn)元/平方米以上）共實(shí)現成交453套，成交面積6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。
郭毅認為，公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分“賣(mài)一買(mǎi)一”高端需求無(wú)法及時(shí)出手舊房產(chǎn)，因此也無(wú)法順利購置新房產(chǎn)；另外“930”新政中重提“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”并迅速推出執行地塊，市場(chǎng)預期有所走低，因此接下來(lái)的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)量迅速觸底，并連續兩個(gè)月維持低迷。不過(guò)隨著(zhù)11月份首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收場(chǎng)，市場(chǎng)預期再度發(fā)生轉向，而經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月的緩沖期之后，積攢的需求小規模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jì)，造成12月份豪宅成交出現反彈。
值得一提的是，據郭毅透露，隨著(zhù)近兩年出讓的“高價(jià)地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標準不斷走高，高價(jià)項目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬(wàn)元+”公寓產(chǎn)品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅成交套數第一高的釣魚(yú)臺美高梅公館(項目即為四環(huán)內商辦公寓項目。
“10萬(wàn)元+”豪宅成交翻3倍
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年，“10萬(wàn)元+”豪宅共實(shí)現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中，使館壹號院 、萬(wàn)柳書(shū)院兩個(gè)“10萬(wàn)元+”項目也躋身其中。
不過(guò)，盡管頂級豪宅成交量爆棚，但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來(lái)看，供需呈現平衡狀態(tài)。
根據亞豪君岳會(huì )統計數據顯示， 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項目入市，共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套，預售許可面積36.8萬(wàn)平方米，全年供需比為1:1.1。
而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢的影響，2016年“7萬(wàn)元+”豪宅項目供應量較大，21個(gè)入市項目當中，純新盤(pán)多達8個(gè)。
郭毅表示，北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢自2015年開(kāi)始顯現，2016年則呈現快速發(fā)展趨勢。而從未來(lái)趨勢來(lái)看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現出讓?zhuān)磥?lái)住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房，與公寓豪宅項目客群并無(wú)重合；另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性，二手產(chǎn)品與新房豪宅的競爭也較小。因此從今年趨勢來(lái)看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢也仍將加快。
在郭毅看來(lái)，在未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長(cháng)期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現成交3025套，成交面積52.58萬(wàn)平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí)，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米，同比小幅上漲。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析表示，隨著(zhù)近兩年出讓的“高價(jià)地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標準不斷走高，高價(jià)項目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
值得關(guān)注的事實(shí)則是，在北京五環(huán)內外區域，“7萬(wàn)元+”的豪宅項目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應區，全城豪宅化趨勢明顯加劇。
公寓豪宅觸底反彈
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)（成交價(jià)7萬(wàn)元/平方米以上）共實(shí)現成交453套，成交面積6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。
郭毅認為，公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分“賣(mài)一買(mǎi)一”高端需求無(wú)法及時(shí)出手舊房產(chǎn)，因此也無(wú)法順利購置新房產(chǎn)；另外“930”新政中重提“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”并迅速推出執行地塊，市場(chǎng)預期有所走低，因此接下來(lái)的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)量迅速觸底，并連續兩個(gè)月維持低迷。不過(guò)隨著(zhù)11月份首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收場(chǎng)，市場(chǎng)預期再度發(fā)生轉向，而經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月的緩沖期之后，積攢的需求小規模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jì)，造成12月份豪宅成交出現反彈。
值得一提的是，據郭毅透露，隨著(zhù)近兩年出讓的“高價(jià)地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標準不斷走高，高價(jià)項目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬(wàn)元+”公寓產(chǎn)品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅成交套數第一高的釣魚(yú)臺美高梅公館(項目即為四環(huán)內商辦公寓項目。
“10萬(wàn)元+”豪宅成交翻3倍
根據亞豪君岳會(huì )數據統計顯示，2016年，“10萬(wàn)元+”豪宅共實(shí)現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中，使館壹號院 、萬(wàn)柳書(shū)院兩個(gè)“10萬(wàn)元+”項目也躋身其中。
不過(guò)，盡管頂級豪宅成交量爆棚，但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來(lái)看，供需呈現平衡狀態(tài)。
根據亞豪君岳會(huì )統計數據顯示， 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項目入市，共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套，預售許可面積36.8萬(wàn)平方米，全年供需比為1:1.1。
而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢的影響，2016年“7萬(wàn)元+”豪宅項目供應量較大，21個(gè)入市項目當中，純新盤(pán)多達8個(gè)。
郭毅表示，北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢自2015年開(kāi)始顯現，2016年則呈現快速發(fā)展趨勢。而從未來(lái)趨勢來(lái)看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現出讓?zhuān)磥?lái)住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房，與公寓豪宅項目客群并無(wú)重合；另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性，二手產(chǎn)品與新房豪宅的競爭也較小。因此從今年趨勢來(lái)看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢也仍將加快。
在郭毅看來(lái)，在未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長(cháng)期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
